文
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凯风
就在上周末，一夜之间，重庆、长沙、南昌、贵阳、南宁、石家庄
、西安、武汉8
城同时升级调控，其中6城剑指限售，限售时间
2-5
年不等。
请注意两个时间节点：
一是距离去年十月史上最严楼市调控一周年，二是十月中旬即将召开重要会议。
这意味着，
楼市调控不再只是一项例行动作，而变成一项政治任务。
无论是一二线城市还是三四线城市，只要房价仍在持续上涨，都会被拉入限购限贷限售之列。
据不完全统计，从今年
3
月到现在，全国已有
40
个城市发布了“限售令”，这标志着楼市正式进入“锁盘”时代。
一边对房价进行政府指导价调控，一边对新购房进行限售限制，这一套组合拳，到底有何用意？能否遏制房价暴涨？
限售是这一轮楼市调控的新工具。
2017年
3
月，厦门最先出台“限售”政策，新购房一律拿证
2
年后方可上市交易，随后广州、南京等地跟进，不到
6
个月时间，蔓延到
40
个城市，而且有望继续扩容。
这
40
个城市里，既有前期暴涨的一二线热门城市，也有部分名不见经传的三四五线城市。
比如河北的白沟，这只是高碑店市下辖的副县级镇，离雄安新区只有咫尺之遥。再如福建的福清、闽侯、长乐，都是福州下辖的县级城市。
限售时间以
2
年为主，部分城市为
3
年，个别城市为
5
年，还有极个别情况为
10
年。其实，
2
年是最易控制的时长，一般房地产上涨周期就是两三年时间，如果到时楼市出现调整，那么取消限售也就顺理成章。
沈阳、西安、白沟、石家庄四地限售时间为
5
年，保定某地块限售时间为
10
年。
这些远超一二线热门城市的调控力度，政治象征的意味，远远大过调控本身的需要。当然，同是
5
年，含金量却不一样，石家庄和白沟的
5
年是货真价实的，西安的只是针对新房（二手房限售为
2
年），沈阳的
5
年只是针对二套房。
不过，这些城市虽然天南地北，但有一点相同，那就是在过去一段时间内房价出现暴涨。
厦门、南京的暴涨在
2016
年，重庆、成都、西安、长沙、南宁等地的暴涨是今年上半年，贵阳等城市的暴涨只是最近一两月的事情，但不管何时启动，一旦短时间出现暴涨，限购限贷限售就会如影随形。
我们多次说过，
限售等同于锁盘，这是直接限制交易，意在将房子锁在楼市里，既不允许获利了结，也不允许清盘退出，无论涨跌，这些不动产都不能参与。
从短期看，限售锁盘能让杠杆资金对楼市敬而远之，同时让已经进入市场的资金锁定在楼市中，毕竟炒房的周期变长，投机性价比降低；
从长期来看，未来楼市无论是涨还是跌，只要大量资金被锁定在楼市里，就不会那么容易产生金融风险。
可以与限购做一相比：限购是将部分需求排除在市场之外，而限售则将已经实现的需求固化在市场里，防止频繁波动带来的影响。
所以，
与其说限售是为了防止暴涨，不如说是为了防范大跌。
不过，设想虽然很美好，但现实仍旧打了脸。
一方面，
市场内交易性房源减少，但是市场情绪没有扭转，对于住房的需求仍旧旺盛，那么限售在短期内反而很容易导致房价持续上涨。
这方面的例证是，今年上半年，广州、厦门等地就已出台限卖手段，但两地的房价并未就此企稳，而仍在上升之中。
另一方面，
限售又难以长期维持，只要房价一出现下跌，限售肯定第一个取消，所以那些动辄出台
5
年限售的城市，很容易被打脸。
在
2009-2013
年的楼市调控中，限购限贷是标配；
2016
年的楼市调控，同样沿袭了这一做法；而到了
2017
年，“双限”升级为“四限”，既限购限贷，又限价限售，部分地区还限制商住房交易，楼市调控的确堪称“史上最严”。
由此我们得出两大判断：
一是楼市重回“政府定价”时代，二是楼市正式进入“锁盘”时代。
所谓“政府定价”时代
，指的是商品房价格必须接受政府备案指导，开发商不得擅自调价，广州甚至规定，不接受政府价格指导的，一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案。
（详见《
终于，楼市又回到了“政府定价”时代
》）
这样做的好处在于，政府能够精细地对统计上的房价进行管控，坏处是根本动摇不了市场上的房价，反而会扰乱市场。这方面，以一份购房合同组合一份装修合同为代表的的“阴阳合同”，早就横空出世。
至于“锁盘时代”
