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作者：马光远（微信号：光远看经济，ID：guangyuanview）

来源：功夫财经，微信号：kongfuf

自今年3月以来，一场覆盖全国很多城市的调控风暴仍然在蔓延，从一线城市到全国贫困县，从东部到西部，差不多有40多个城市出台了加强版的楼市调控政策。

对于本次调控，我之前多次提醒：房价的逻辑变了。千万不要用过去的思维来看待本次调控，更不能置若罔闻，一根筋地认为调控不会改变房价的走势。一定要重视本次调控。

过去每一次调控，目标都是抑制房价过快上涨，本次调控的目标非常明确，是防止房地产泡沫。“两会”以来，包括张高丽、周小川、何立峰等在内的高层，都将房地产泡沫列为中国经济当下重要的风险点。这意味着什么？如果你能够理解高层明确提出预防房地产泡沫在中国房地产调控史上是第一次的话，你就应该明白，为什么当前的政策如此狂暴。

抑制泡沫的前提是承认有泡沫，而泡沫对中国经济可能造成极大的伤害，这是当前政策的重要出发点。在稳增长和防风险之间，高层毫不犹豫地选择了防风险。我一直说，不要和政策对抗，在中国房地产的历史上，政策一直在起作用，只是政策总是认为房地产泡沫不大，所以每每关键时刻，政策总会放松，导致房价反弹。

北京的认房认贷又认离得到了住建部的背书。北京对商住房赶尽杀绝，厦门福州等限制新买的住房卖出，央行明确要求商业银行调整房贷在新增贷款中的比重，这些极端的措施，在中国房地产的历史上前所未有。资产价格最怕什么？一是禁止交易，一是控制流动性。厦门和福州两年内不让交易的规定基本断绝了投资性需求出手的念头，而央行通过窗口指导要求控制房贷，事实上会让很多银行短期内大幅度减少房贷的数量，等于让这个市场彻底冷冻。

更可怕的是，如果市场仍然我行我素，后续还有更严厉的政策储备。比如，增值税的调整，比如，调整印花税等等。当然，也有可能扩大房产税的试点。

所有这些政策体现出来的目标昭然若揭，就是，绝不愿意看到投资性资金入市导致房价恐慌性上涨的局面持续，为此不惜让整个市场冷冻。这种决心，在中国房地产市场的历史上也是前所未有的。为什么我讲房价的逻辑变了，为什么我一再提醒大家不要焦虑，可以有更多的时间等待市场的变化。对于中国的房价，其实绝大多数人并不清楚其中的逻辑，只是人云亦云，跟着市场走而已。在市场过去10多年单边上涨的情况下，很多人更是认为市场会永远涨下去，这种惯性非常可怕。这种惯性一旦到了极致，就是市场彻底反转的时候。

记住，在中国房地产市场20多年的历史上，房价受三个维度的影响：

一定要懂得，中国房地产市场本质上是政策市，市场的好坏受政策的影响非常大。每一次政策变化，对房价的影响都非常大。政策如果动真格，每次都是见效的，只是在下一次反弹的时候，很多人忘记了房价在政策的影响下曾经跌过。

供求规律是决定中国房地产市场长期趋势的最基本逻辑。经过近20年的发展，住宅市场供需基本平衡，城市人均居住面积接近40平米，住房已经告别了短缺的基本面。但是，由于中国大城市与其他城市之间的资源鸿沟，必然出现中小城市供应过度而大城市供应长期不足的矛盾。中国房地产的真问题是资源错配造成的短缺。

中国房价的绝对值已经很高，这是不争的事实。价格是一个历史和时空概念，在每一个时点上，衡量价格高低的标准是不一样的。美国房地产市场1940年以来，从长期趋势看，一直是上涨的，但几乎每十年都要经历一次调整。现在很多人经常用1989年《人民日报》的一篇报道来嘲笑那些认为中国房价已经很高的人，当时房价只有1900元，大家惊呼房价太高。其实，在那个时点，按照各个元素分析，1900元一平米的房价的确很高。现在北京房价均价过了6万，如果按照人均收入、房价中位数、房价收入比、租售比等一系列指标看，目前的房价不仅绝对值处于高位，而且按照很多指标来权衡，中国很多城市的泡沫化程度已经很高。

北京六环之内每套房的均价已经超过了700万，一个低于收入平均线的家庭差不多需要100年才能攒够一套房的价格，如果认为这个价格不高，实在是荒唐至极。我们从来不否认中国房价目前已经处在一个非常高的历史高位。

按照以上三个维度，中国房地产本来不应该如此疯狂，为什么在经历去年的疯涨之后，市场仍然高烧不退？甚至更加疯狂？

这也可以从三个维度进行解释：一是动物精神。当一个市场陷入真正癫狂的时候，左右市场走势不是人的理性，而是狂热的动物精神，是丧失理性之后的群氓效应，这在任何一个市场都是非常可怕的力量；二是市场要见顶的时候，都是市场情绪最疯狂的时候。日本房地产泡沫最狂热的时候，就是泡沫破灭前、几乎每个人都认为日本房价不会下跌的时候；三是市场对政策调控置若罔闻。在调控使房地产下行的情况下，一些地方政府首先扛不住，悄然放松调控，随后导致全国性的刺激。这让不少人认为调控不可能持久，未来一定会反弹，因此依然追捧房市。

但从目前的态势看，管理层对房地产泡沫的担心远甚于调控之后对经济增长的影响。考虑到今年下半年的政策周期，至少在今年，管理层不希望房价继续上涨，更不希望房地产泡沫给中国经济带来实质性的风险，下半年房价上涨的动能和概率已经很低，多数城市的房价会出现实质性的调整。我之前讲，六个月后中国房地产会变天，其实，天已经变了。那些为没有买到房子而焦虑的人，大可以放宽心观察市场的变化，至少在今年，你没有必要在这个敏感的时刻急吼吼地杀进去，做悲催的接盘侠。

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大绝杀！北京楼市限购再升级！再无空隙可钻！

4月3日，又一则有关北京楼市的政策突然出台。据北京市住建委网站消息，北京市住建委出台《关于加强国有土地上住宅平房销售管理的通知》，规定对平房也进行限购。北京市唯一不在限购范围内的平房，也再没有供投资客炒作的空隙了。

此次通知明确：

  一、住宅平房出售对象为居民家庭的，必须符合以下条件之一：

1、没拥有住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）或单身人士。
2、已拥有1套住房的本市户籍居民家庭。
3、在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年（含）以上的非本市户籍居民家庭。

二、暂停向以下家庭出售住宅平房：

1、已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭。
2、已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭。
3、无法提供在本市连续5年（含）以上缴纳社会保险或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭。

三、居民家庭名下自本通知发布之日起新购买的住宅平房，核验购房资格时计入该家庭名下住房套数。住宅平房套数以不动产权证个数计。

或减少幼升小政策落地波澜

长期以来，北京中心城区的平房就是限购政策的盲点。但近些年来，由于平房集中的东西城，优质学校资源丰富，一些投资投机需求通过购买平房炒房，导致平房价格大幅上涨，对房地产市场造成了不利影响。

每年3、4月份，有关天价学区房的消息总会刺激人们敏感的神经，因为5月1日前，一般都会落实“幼升小”的政策，所以应该说，这次北京市政府平抑学区房价格的政策也是有配套性出台的。

北京市近日同时表态，将继续扩大多校划片、随机摇号确定具体学校，也就是说，相比原来学区房只是一对一，未来很有可能是一套学区房对应多个学校，但是要摇号入学。中原地产市场研究部总监张大伟判断，如果这一政策也出台并实施到位，未来估计北京市仅学区房房价就有可能下跌10%左右。

北京楼市成交量大跌

最近半个月内，北京已经接连出台了12项楼市调控政策，从“317”二套房首付比例提至60%，认房又认贷，到商住限购，禁止贷款……可以说，北京正在全方位、无死角的打击炒房。

“没想到，真是没想到，北京这一轮调控这么 狠 ！”清明小长假一直是楼市买卖的旺季，但干了五六年的售楼员小宋今年则在家彻底休息了起来。

记者在网易房产数据中心发现，从3月31日到4月3日，北京市新建住房成交量与此前相比大幅下滑，3月31日销售41套，4月1日销售23套，4月2日销售31套，4月3日仅销售20套。

炒房者再无空隙可钻

此次将平房纳入限购之后，显然是进一步堵住了炒房者要钻的“政策空子”。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池认为，此举将所有市场化的住房都纳入了限购的范围，使商品住房限购政策进一步完善，可以说，北京的住房限购政策再无“空隙”可钻了。再一次表明了政府“房子是用来住的，不是用来炒的”的坚决态度，彻底堵住房地产投机投资，促进住房回归居住属性。

陈志表示：住宅平房以前不在限购政策范围内，且由于这类房源多在核心区，单间面积小、总价低，还能落户和享受入学指标等特点，去年以来引发了购买热潮，价格随之不断上涨，所以政府严格住宅平房销售管理是必然的。这也再次提醒广大消费者，炒房需谨慎，不要再想方设法去钻任何政策空子了，因为你能想到的、去炒的，很有可能就是下一个政策出台的原因。

北京楼市新政盘点

3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市住房公积金中心、北京市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会，并发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。此次楼市调控升级不仅实行“认房又认贷”，同时提高了二套房贷最低首付款比例（普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%），并且将住房贷款期限降至25年。

3月18日，北京市教委明确表示，“过道学区房”不能作为入学资格条件。此外，市教委表示将完善入学政策，指导区教委在热点区域试行多校划片，降低学区房的择校功能。

3月22日，北京市住建委会同北京市规划国土委发布《关于加强国有土地上住宅平房测绘、交易及不动产登记管理的通知》。通知规定，对于“过道”将在不动产权证附记栏中予以记载。该举措意在遏制“过道学区房”。

3月22日，北京市地税局、北京市住建委昨晚发布《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》，对“连续5年（含）以上在本市缴纳个人所得税”加以明确，非京籍纳税从5年改成连续60个月。

3月22日，北京市发展改革委发布《关于规范商品房经营企业价格行为的提醒书》要求，商品房经营者要在住房建设主管部门规定的时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。

3月23日，北京市住房城乡建设委约谈北京十大中介机构，明确禁止中介机构参与炒房，随后北京展开房地产中介市场执法行动。

3月23日，北京市规划国土委等部门联合对外发布，不具备居住条件的过道、车库、廊道等异形房，将执行“三不政策”：在不动产登记中一律不能单独办理过户等转移登记；在公安机关户口登记环节一律不能办理落户；在子女就学环节一律不能作为入学资格条件。

3月24日，央行营管部等联合发布的《关于北京地区住房信贷业务风险管理的通知》明确，离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行。

3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人，二手项目出售给个人时需满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。北京成为首个“商住房”限购的城市。

3月28日，北京市发改委、市价监局发布商品房销售明码标价专项检查情况，严禁房地产经纪从业人员一年内买入卖出同一套房屋，同时禁用“学区房”一词。

3月31日，北京市工商部门自4月1日起将开展为期两个月的房地产经纪机构专项整治，重点查处房地产经纪机构发布虚假广告、利用合同格式条款侵害消费者权益等违法行为。

4月3日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于加强国有土地住宅平房销售管理的通知》，将住宅平房也纳入到北京市限购范围中。

来源：中国经济网(ID:ourcecn)综合北京晨报、新华网、每日经济新闻、澎湃新闻、北京日报等