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前  言

时间如白驹过隙。不知不觉，2019年已经走过了一半，又到了年中盘点。上半年楼市有哪些大事件令你印象深刻？

为全方位呈现完整真实的2019上半年房地产行业形势，乐居特别策划——2019上半年湾区&广州楼市盘点，从大湾区土地、政策、楼市、城市更新等方面进行总结回顾和全面剖析，并展望下半年走势。

过去半年，大湾区规划终于落地，湾区发展风生水起；广州国土空间规划重磅出炉，各区也纷纷公布年度重点项目计划；交通大规划呼之欲出，地铁建设如火如荼；公寓限购满2年、以房抢人、放宽落户……2019年上半年，广州各项规划已然很热闹。

一、粤港澳大湾区终见真章

2017年3月，粤港澳大湾区上升为国家战略。去年3月， 大湾区一周岁之际，湾区多项指标更取得令人艳羡的成绩！而在今年，粤港澳大湾 区终见真章 。

（一） 发展规划纲要出炉

广州定位为湾区四大中心城市之一

2019年2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》 ； 2月21日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》宣讲会在香港举行 ，乐居小分队曾直击大湾区规划宣讲会，回顾请戳： 完整版！直击大湾区规划宣讲会现场 ！干货全在这了！（内附全程文字速记）

广州 ，与香港、澳门、深圳一道，被 定义为大湾区中心城市 ，并要 以全市之力推进粤港澳大湾区建设，充分发挥国家中心城市引领作用，全面增强 国际商贸中心 、 综合交通枢纽 和 科技教育文化中心 功 能，加强三地在法律、服务、金融、医疗、建筑等领域的规则对接。

（二） 粤港九大项目取得成果

多领域实现探讨政策创新与合作

2019年5月10日，粤港合作联席会议第21次会议在广州举行 ，此次会议室《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布后举行的首次会议。此次会议 在 九个项目 上取得成果。 包括：

• 签署了《实施粤港合作框架协议2019年重点工作》

• 广东省提供部分海砂以支持香港国际机场三跑道填海工程

• 为首批10个在大湾区内可供香港青年创新创业的双创基地举行联合授牌仪式

• 广东省将在近期公布有关港澳高等院校和科研机构承担广东省科技计划项目的细节

• 将「跨境一锁计划」扩至中山，令粤港澳大湾区内地九市都设有清关点

• 广东省将进一步放宽港珠澳大桥的通行政策，优先研究发放配额给一些机构，例如商会、大学、科研机构

• 广东省正研究制定有关事业单位公开招聘港澳居民的相关办法，预计今年下半年公布实施安排

• 共同举办首届粤港澳大湾区文化艺术节

• 共同举办创科活动

具体详情请戳： 2019湾区重点工作曝光！一文看懂大湾区发展规划纲要首次会议 。

立足粤港澳大湾区背景，粤港两地在 创新及科技、青年发展、通关便利、专业服务合作、环境保护、跨境基建、人才发展、文化、教育合作、创意产业及其他领域 积极探讨合作，以互利共赢为原则，积极寻求政策创新和突破。

（三） 大湾区9城2018年GDP 超8万亿元

一手房价均有涨幅 房企深耕大湾区

据2019年初大湾区9城公布的GDP数据， 2018年大湾区9城GDP总量 超8万亿元 ， 较2017年增加近3万亿元 。

GDP数据最高的城市为深圳，高达24221.98亿元，增速为7.6%。 自 2017年GDP总量超过广州后，深圳2018年GDP总量位列亚洲第五，或已超越香港！ 广州紧跟其后，2018年GDP为22859.35亿元，增速为6.2%

另外，据2019年2月中国房价行情网数据， 粤港澳大湾区内陆9个城市1月绝大部分的 一手住宅均价都有一定涨幅 。 （剔除香港、澳门数据）

而诸如 碧桂园、万科、恒大等 龙头房企 ，以及富力、雅居乐等 老牌房企 ，则 持续深耕大湾区大本营 ，同时也在积极进入区域内其他城市。

（四） 湾区交通互联互通 重大项目持续推进

已开通

4月， 南沙大桥（虎门二桥） 全面开通，直通广深高速度。

建设中/即将开通

3月，佛山五区两会透漏，未来广佛将迎来至少12条线路互通，而 广佛环线佛山西站至广州南站段（或称“广佛环线首通段”）有望在年内实现通车 。三水北站、云东海站也有望通过广佛肇城轨在佛山西站对接广佛环线。

【广佛互通地铁线路表格一览】

广湛高铁有望于今年10月动工 ，设计时速350公里。通车之后，广州到湛江的时间将缩至两小时以内。

穗莞深城际轨道 ，位于粤港澳大湾区东岸中轴线， 将于2019年9月通车 。届时，将连接香港、深圳前海、大空港、东莞滨海新区等经济发展发达的区域，推动珠江东岸加快建成一小时经济圈、实现区域经济一体化。

规划中

根据2019年1月10日广州市政府发布的 《广州综合交通枢纽总体规划（2018-2035年）》 ： 2020年，基本实现距广州1000公里范围主要城市3小时内直接通达；规划以广州为中心，与粤港澳大湾区主要城市间1小时互通的城际铁路交通圈。

• 规划建设花莞高速、南沙至中山高速、广连高速、白云机场第二高速、从埔高速、增佛高速等项目，规划研究花莞西延线，完善高速公路网络。

• 加快建设广佛环城际、佛莞城际、广佛地铁沥滘至燕岗段、广州地铁7号线西延顺德段、佛山地铁2号线，规划建设广湛高铁、广佛江珠城际等，规划研究佛山地铁8号线衔接白云站方案。

• 规划建设深茂铁路深圳至江门段、赣深高铁南沙支线，规划研究东北客车联络线、广州地铁22号线延伸至东莞、广州地铁5号线与东莞地铁1号线对接、广州地铁28号线支线等。

• 强化与中山、珠海及澳门等大湾区西岸城市的交通联系，建设南沙港铁路，规划建设广中珠澳高铁，广州地铁18号线延伸至中山等。

详情请戳： 19个轨道枢纽开建+2000公里城市轨道！广州最新的交通规划都在这了！

同月，东莞市自然资源局发布了关于《东莞市轨道交通网络规划（2035）》的公示， 规划 到2035年，东莞12条地铁中有5条地铁线将接驳广州地铁线 ！ 分别是： 东莞1号线接广州5号线、东莞8号线接广州27号线、东莞13号线接广州3号线、东莞10号线接广州22号线，以及 广州地铁28号线 。

而4月，2019中国（广州）城市轨道产业创新发展大会举行。 铁路枢纽上盖和周边TOD地块 “成片提供、分期供应”将探索实施，促进形成轨道交通产业聚集效应，提高片区产业联动开发水平，打造枢纽+社区+产业新型城市发展布局。

二、广州整体规划及重点项目

2019年伊始，广州市三大全新重要文件集中亮相，分别是《2019年广州政府工作报告》（下简称“工作报告”）《广州综合交通枢纽总体规划（2018－2035年）》（下简称“新交规”）《人口调控和服务管理工作（意见）》。而围绕着三项内容，上半年，广州系列政策及规划出炉！

（一） 2019年广州市政府工作报告

四核四重点

《工作报告》指出，广州将重点构建 “四核” ： 科学城、琶洲、知识城、大学城 。 其中， 科学城为制度创新先行区，是具有国际影响力的中国智造中心；琶洲广州国际金融城稳步推进。

南沙、黄埔知识城、生物岛、科学城 再次被“划重点” 。其中，南沙北部板块将借港科大广州校区迎来高速发展期；知识城为知识创造示范区；生物岛为生物生命科学合作区。

（二） 大都市区规划来袭

国土空间最新规划三步走

5月14日，广州市政府采购平台发布了《城市总体发展战略规划及相关规划研究——面向粤港澳大湾区协同发展的广州大都市区规划合同公示》， 广州大都市区规划即将进入研究编制阶段。 详情请戳： 明年出炉！广州大都市区规划来袭！将引领周边多城发展！

广州新一轮城市总体规划提出 “广州大都市区协同发展” 的战略，要求促进广州与周边城市深度协同，实现同城化发展，逐步形成生产与生活高度融合的广州大都市区，因此亟需明确广州大都市区的范围和规划发展策略。

6月13日，广州市规划与自然资源局发布了 《广州市国土空间总体规划（2018-2035年）》草案公示！ 根据规划，到2035年。广州市最新总体规划分3个阶段：

2025年：

国家中心城市和综合性门户城市建设全面上新水平，实现老城市焕发新活力，建成科技创新、先进制造、现代服务、文化交往强市、国际商贸中心、综合交通枢纽、科技教育文化中心功能进一步增强，粤港澳湾区区域发展核心引擎作用进一步凸显。

2035年：

建成国际大都市，成为颇具有全球影响力的国际商贸中心，综合交通枢纽、科技教育文化中心，城市经济实力、科技实力、生态环境、文化交往达到国际一流城市水平。

2050年：

全面建成中国特色社会主义现代化国际大都市，成为彰显中国特色社会主义制度优越性，繁荣富裕、文明和谐、绿色低碳的美丽宜居花城，全球活力都市。

详情请戳： 新增200万套房！人口增550万！广州最新总体规划草案公示！（附亮点解读）

（三） 2019年592个重点项目

广州猛砸3088亿元

1月25日，广州市发改委正式公布广州市2019年重点项目计划，总计 592个项目，总投资30877111万元 。

而上半年，广州各区也陆续发布各区重点项目。

1、南沙区

南沙湾 规划为“一心两带三片四核多廊的规划结构”；2019年总投资近千亿元，推动233个重点建设项目，积极打造 （南沙）庆盛枢纽特色发展平台 。

3月底， 南沙总体城市设计初稿公布 ，以实现“高水平对外开放门户枢纽、绿色智慧宜居城市副中心、粤港澳大湾区综合服务功能核心区和共享发展区”、“探索建设自由贸易港”的“强南沙”目标，全面对接广州市总体城市设计。

2、 增城区

1月初，《广州市 增城区商业网点空间布局规划 》编制。规划范围为增城区全域，总面积1616.47平方公里。规划期限为2018-2035年，其中近期为2018-2025年，远期为2026-2035年。增城区商业的发展定位为：辐射粤港澳大湾区的重要商业节点、引领广州大都市区东进的商贸门户。

3、天河区

4月，天河区政府发布2019年重点建设项目工作计划。 重大发展类平台项目共34个，其 中 广州国际金融城项目 21个， 天河智慧城项目 13个，总投资789.93亿元。

4、花都区

3月，花都区花都区2019年政府投资项目计划出炉。政府投资项目564个，年度计划总投资1046265万元；正式项目281个，年度计划总投资976418万元。 涉及45个国际空铁枢纽等。

5、海珠区

4月，海珠区文化旅游部门出台了海珠区全域旅游发展规划，海珠区构建“一环、二核、三带、四区”的全域旅游发展空间布局。此外， 琶洲 正在热火朝天建设 粤港澳大湾区人工智能与数字经济试验区 。

6、番禺区

5月，番禺28个重点项目集中开工，总投资535亿元。 而2019年，番禺区全面贯彻落实《粤港澳大湾区发展规划纲要》，安排区重点建设项目162个，涉及总投资 2842.17亿元，全年计划投资418.54亿元。包括 思科（广州）智慧城 、 华南理工大学广州国际校区、南大干线 、地铁7号线二期、地铁22号线、地铁3号线东延段等一批重大项目。

7、荔湾区

白鹅潭经济圈 重点项目仍在持续进行，将打造成为广州西门户，“三年见分晓，十年赶超珠江新城”。

三、广州市综合交通规划

前文提到，1月初，广州市政府发布了 《广州综合交通枢纽总体规划（2018-2035年）》 的通知。提出广州要以主城区为核心，构建“十字＋四环”客运主骨架。

而在广州市内，地铁规划及建设有序进行， 有轨电车、高速公路、机场、市域高速轨道等多样化交通 让人拭目以待。

1、新线开通：

• 两条新地铁线开通，分别是 广州地铁21号线员村至镇龙西段 ，将于今年10月1日前开通； 广州地铁8号线北延段 也有望今年建成通车！

2、交通规划：

• 广州地铁20号线： 1月，广东新闻联播透露出一张广州地铁远期规划图，显示出新规划的20号线将会经过增城。

  
  

• 广州地铁3号线喜提“减负线” ：4月22日，广州市规划和自然资源局首次就此进行正面回应：拟在新一轮轨道交通线网规划修编中，考虑在广州大道走廊范围内新增南北向线路，与地铁3号线平行，对地铁3号线实施有效分流。

  
  

• 广州地铁15号线 提上日程：4月，《南沙新区轨道线网优化及近期轨道控制性规划》公开进行招标。公告文件提出，将通过本次规划，优化南沙与广州中心城区及珠江东岸的城市轨道交通联系；对南沙境内的 4 条重点建设区域城市轨道交通开展控制性规划；对6座重要枢纽站形成详细概念规划。

• 广州地铁20、27号线 走向曝光：5月30日，中国政府采购网发布《轨道交通二十、二十七号线增城境内段控制性详细规划研究》招标公告，透露了广州地铁20、27号线这两条远期规划线的大致走向，不过鉴于两条线路的基准年为2019 年，规划年为2035年。

• 广州地铁枢纽综合体 ：5月，中国城市交通发展论坛公布了一组数据：广州市十三五期间，要完成1500亿元的“33个枢纽综合体项目”的计划，其中包括25个一般地块枢纽综合体和8个车辆段综合体建设，涉及广州11条地铁线路，遍布广州6个区域。分布数量上，以白云区9个枢纽综合体领先，其次则是番禺6个、黄埔5个、海珠4个、南沙4个、荔湾3个。

• 市域高速轨道 ：广州正规划6条市域高速轨道，近650公里，定位介乎城市地铁和城际轨道之间，构建“地铁（含市域高速轨道）+湾区铁路（含城际）+国铁”的轨道模式。6条线路包括已动工的18、22号线、28号线（东西快线）、知南线、机场联络线和广从线。据透露，知南线和机场联络线已纳入粤港澳大湾区城际铁路建设规划。

• 第二机场 ：1月，据广州市发改委消息，仍在规划论证。

  
  

• 有轨电车 ：2月，据《广州市城市建设第十三个五年规划》（以下简称《规划》）透露，广州将有序推进有轨电车11条新线、约167公里新型有轨电车线路建设，未来在南沙、黄埔、增城、从化、番禺、白云、花都等区的重点功能区超前规划建设新型有轨电车线网。3月中旬，增城首条有轨电车开始环评；5月底，黄埔有轨电车2号线中标公示出炉！

  
  

• 高速公路 ：从化至黄埔高速公路审批前公示。该项目总长 61.623 公里，总投资超过200亿元，预计一期项目今年10月开工建设，整个项目建成后从化到黄埔只需要40分钟左右。

广州地铁各线路最新进展，详情请戳： 2新线开工+11条地铁线进展神速！广州地铁最新进度表出炉

四、人口规模与人才新政

据广州市最新国土空间总体规划（2018-2035年）， 2035年广州城市人口规模在2000万人左右。

据了解，2018年，广州常住人口1490万。如要达到2035年的2000万人，广州未来16年平均每年将增加人口31.8万。

而根据北上广公布的规划目标， 2019年到2035年，广州人口增长空间达550.2万人 ，与北京上海有非常明显的差距，潜力很大。

而为了吸引人才，近半年，广州接连降低入户门槛：

2 019年1月

广州市“1+1+3”新一轮迁入户政策发布会召开，广州新一轮迁入户政策即将启动！新政策对 学历类人才入户年龄放宽5岁，应届毕业生可直接入户 。

学士、硕士和博士入户的年龄限制从原来的35、40、45周岁调整到40、45、50周岁。

2019年4月

社保要求作出调整，取消 硕士研究生、博士研究生 的留学人员入户社保参保年限限制，只需在广州市现引进单位有参保记录即可， 无须连续缴纳社保满6个月以上 ， 本科连续半年社保可以入户。

此外，各区不断落实人才政策 。

而在大湾区城市群中，广州更是享受到来自国家层面的人才政策支持。

2019年3月，财政部出台 境外高端人才大湾区工作可补贴免征个人所得税 的政策，具体优惠政策如下：

一、广东省、深圳市按内地与香港个人所得税税负差额，对在大湾区工作的境外（含港澳台，下同）高端人才和紧缺人才给予补贴，该补贴免征个人所得税。

二、在大湾区工作的境外高端人才和紧缺人才的认定和补贴办法，按照广东省、深圳市的有关规定执行。

三、本通知适用范围包括广东省 广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市和肇庆市 等大湾区珠三角九市。

而在 6月初，  广州则出台湾区首个城市人才政策 ，构建人才安居保障体系： 3年内增3万套人才公寓和公租房，杰出人才可无偿获赠所租人才公寓 等。

五、其他重点领域相关政策

（一）  土地出让

11区计划推地346宗

2019年3月，《广州市2019年建设用地供应计划宗地表》公布，涵盖了包括南沙、增城、从化在内的全市11区的供地计划。

2019年，广州全市计划推346宗地，供地数量近三年最多，面积等于3个珠江新城。 详情请戳： 近三年最多！面积等于3个珠江新城！2019年广州计划推346宗地！（附重点靓地高清图+分析）

而4月中旬， 《2019年广州经营性用地供地蓝皮书》 发布， 住宅用地有55宗！ 天河奥体、越秀南、广钢、金沙洲等靓地来袭！

详情请戳： 123宗！广州2019供地蓝皮书重磅出炉：天河奥体、越秀南、广钢、金沙洲等靓宅地来袭！