很多老读者应该都知道我是孙宏斌的小迷弟。
迷到什么程度呢？他的每一条微博我都整理过。
在房地产领域，我们公众号重点摘编过三个人的观点：
任志强、左晖、孙宏斌。
任志强已经远离时代。剩下两个人，屁股决定脑袋。
左晖是买方视角，说话爱摆数据，比如千人流通率、
房户比都是他很爱用的角度。
老孙是卖方视角，说话爱举例子，比如他喜欢用钱和地的成本来看来楼市，观点也让人看得懂。
我一直觉得，中介、资深买家、老孙这种房地产商的观点值得听。
一线经验最宝贵，这些人是拿真金白银用脚投票，判断错要付出代价的。
昨天融创举办了业绩沟通会，老孙每年都要出席，一如既往地直言不讳，很多观点都值得参考。
我摘编整理了一些重要的，和大家分享：
1
每年两会对楼市的表态都被市场重点关注，大家都等着它给今年的楼市定调。
但今年两会对房地产没说什么实质性内容—
房住不炒、租购并举、支持居民自住购房需求、抑制投机投资性需求等定性字眼通通没有。房产税老生常谈，棚改的表述也很模糊化。
老孙的观点是：
现在基本是
钱便宜地贵
，再过两个年又得控制了钱和地都贵。
我们对今年市场非常悲观的。
很多人看我们拿地觉得我们乐观，其实我们特别悲观，19年房价不能涨这是政治底线，是不会放开的。
政府报告没讲房地产。为什么我觉得没什么好讲的？说涨也不是说不涨也不是。
其他和原来完全一样，行业基本面没有变。为什么一城一策？是为了不要跌，不是为了涨。
有些城市可能放你涨5-10%，有些是让你对冲下。
我觉得看今年市场特别重要一点，一定不能乐观指望房价大涨，这样想肯定吃亏。
2
房地产商赚钱的逻辑是：贷款拿地，盖楼销售，完成回款。
有点儿像制造业：买原材料（拿地）加工（盖楼）销售赚差价。
开发商来说，最大的成本有两个：拿地成本，贷款成本。
因此老孙看基本面，就看「地」和「钱」是否便宜？
地和钱都便宜自然是好，地便宜钱贵点儿也无所谓。
老孙今年悲观，就是因为「地」贵了，钱再便宜也没用。
我们投资做得特别好，15、16年抓了很多便宜的地。17年很多时候基本就停止拿地了，去年10月到现在拿了4800亿货值地，1月到现在拿了3700亿货值的地。
这个东西还是挺牛的，时间窗口非常短，一二线土地窗口特别短，三四线长但地有的是。一二线很多窗口都两周，很多城市我们买了就开始涨了。
天津很长时间没人报名，我们拿了以后，这两块地拿完就又火起来了。所以时间窗口抓是非常难的问题。
19年拿地还有机会吗？我觉得现在开始风险又特别大了。16年地和钱便宜，特别短的时间窗口。
现在钱相对便宜点，但地贵了钱便宜了，便宜钱拿一堆要命了。钱贵的时候拿着贵钱买便宜地，这个其实风险不大的。
在老孙看来，土地分为三种：
拿地有三种，一种是做标杆的，得有标杆的地，比如泛海北京上海的，我们本来想都叫中国壹号院，工商局不让，结果就外滩一号院，这种标杆的地，利润大概10%。
第二种是周转快的，利润率15%左右。
第三种是粮仓，可以卖8-10年的。前期利润便宜，3-5%的利润，但每年会涨可能过两年就15%了。
3
老孙也不看好三四线城市。敲黑板！
三四线肯定风险比一二线大，因为一二线价格是控制着的。
三四线为什么风险大呢？
两个原因：一是三四线房价在过去几年比一二线多的，有的已经翻倍了，房价已经更高了。
第二量大，供应土地多，用屁股想都是风险大。
房价一下子涨上来了，地多，风险肯定大。
我们会去廊坊东莞佛山，会去那些，枣庄济宁，浙江广东大部分我们都会去，我们这个规模，三四线必须去。
棚改？有这个政策有些地方并不多啊。有这个政策我们就抓住啊，比如政策西安太原我们就做挺好的，广州我们也再谈，包括上海的365现在也有些机会我们都会去看的。
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