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央行5月17日重大房地产政策对楼市、股市和银行的影响

淘基 · 公众号 · · 2024-05-20 17:41

正文

一、央行重大地产政策

首付下调： 2024年5月17日，人民银行、金融监管总局联合发文调整个人住房贷款最低首付款比例，明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

同日，人民银行还宣布下调个人住房公积金贷款利率，调整商业性个人住房贷款利率。

公积金利率下调： 人民银行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

房贷利率下限取消： 取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

二、解读央行地产政策

央行此次出台的三项房地产政策，力度之大历史罕见。我们认为对关联度强的楼市、股市、银行等有如下影响。

（一）对楼市的影响

对房地产的影响，大体有如下几点。

第一，毫无疑问对地产上市公司的提振是积极正面的，比如就在5月17日当日，房地产掀起涨停潮，万科保利金地全部涨停，而申万房地产行业涨幅7.37%，若从4月25日低点以来计算涨幅达到28.55%。

第二，能否显著提高房地产销售则存在一定不确定，因为2023年8月央行的地产政策是首套首付不低于20%，二套不低于30%的首付比例，本次首付相当于下调5%，虽然杠杆上来了，但对于比如三四线100万的房子，本质上首付款仅相差5万，而对于一线城市，比如500万的房子，相差25万，差别也不大，实际上一线城市哪怕真有15%，银行也不至于真的给到15%的首付比例，比如上海1000万的房子，银行不可能贷款850万，另外作为买房者，也会尽可能是多付首付，否则房贷压力也会提高。

第三，去库存问题依然严峻。目前其实最大的问题不是一线城市，而是二三线的库存去化的问题，这大概需要7万亿的去库存资金。根据上海易居研究院的数据显示，全国有41座城市的去化周期超过36个月，未来或将暂停新增商品住宅用地出让。这其中大部分是中小城市，省会城市中只有西宁、哈尔滨、武汉、昆明上榜。一线城市均在榜单之外，新一线城市，无锡、武汉、东莞在列。

第四，地产金融属性下，可能观望气氛依然在。目前二三四线地产，供给远大于需求，住房上涨预期已经改变，这对于带有显著金融属性的楼市而言，在买涨不买跌的心理影响下，还是会继续观望。其次，房地产短期看政策中期看土地，长期看人口，短期的政策虽然很有刺激性，但中期库存压力，包括人口流出都将使得涨价预期困难，但这个对于一线与强二线城市相对友好。

第五，从房子的抗通胀与保值角度来说，一线与强二线在未来通胀起来后，可能还是会继续涨价的。目前可以有三个观察窗口。第一个观察的时间点是，何时央行入场买国债，包括进入二级市场与一级市场，尤其是一级市场更为关键，第二个观察窗口后是万亿特别国债的落地后，尤其是涉及地产相关后，是否引发通胀，第三个观察窗口是中央是否会下场亲自发行万亿国债去库存。

综上所述，楼市刺激政策对地产股是利好，但对于地产的销售可能影响并不显著。

（二）对股市的影响

由于房地产刺激会拉动经济，虽然有负面作用，但短期是利好的。而且，地产股一般与金融股联动，一旦联动，相当于权重股上涨，所以对于股市短期而言，整体是有好处的。而地产关联度高的如建材、家电等也将有机会。当然，由于地产最终还是落实到销售上，所以一旦楼市回暖不起来，则这种刺激的影响是有限的，具体还是要看下半年的楼市销售情况。

而从中长期看，一些强刺激一旦落地，尤其是政府入场之后，难免会带来通胀预期。若这种通胀，并没有让企业跟随盈利，则会带来负面影响，就类似说通胀无牛市。除非这种通胀，让企业盈利更多，那么是形成了一种良性局面。所以，中长期的影响相对是不确定的。

（三）对银行的影响

个人住房按揭贷款一直是银行的优质资产，但是随着政策的调整和市场的反应，个人住房贷款增长走低，尤其是2023年，个人住房贷款增速已经成为负数。年报数据显示，2023年国有六大行中，除邮储银行外，其他五大行个人住房贷款均出现下滑。

目前投资者担心的首付降低是否会把风险转嫁到银行上。从理论上来说，个人住房杠杆越高，则风险越大，比如100万的房子若首付20%，贷款80万，则下跌20%就资不抵债了。但在现实中，银行的贷款比例除非针对优质客户，否则可能不会审批通过15%的首付贷款。故而个人住房贷款不仅在贷款及垫款中占比较高，而且是银行的“优质资产”，相对来说资产质量更高，不良率远低于其他贷款。比如根据证券市场周刊，2023年邮储银行的个人住房贷款不良贷款率0.55%，相对于2022年的0.57%进一步走低，同时也低于邮储银行贷款整体0.83%的不良率；而2023年中信银行个人住房贷款的不良率为0.5%，大幅低于中信银行整体的1.18%。平安银行的不良率则更低，2023年为0.3%，2022年为0.28%。

因此，投资者不必担心首付降低会提高银行风险。而且上面也分析了，降低5%的首付在三四线城市相差不大，若在一线或二线城市，15%的首付，可能银行也不会审批。其实，对于银行而言，房价大幅下跌才是真正的风险，因为住房作为抵押产品，比如若是首付20%的，则理论上最初100万的房子，若贷款80万，则在房价下跌20%就把首付跌没了，抵押品也只有80万不足以支撑抵押贷款，此时就需要增加保证金。