【华创·每日最强音】探究土地增值税|金工+地产（20241031）

华创证券研究 · 公众号 · · 2024-10-31 08:00

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华创金工

2024/10/30

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三季度市场表现

从宽基指数角度来说，2024年7月以来（截至2024.10.27）A股市场主要宽基指数探底回升，成长风格依靠季末反弹跑赢，小市值风格占优，中证2000跑赢中证1000和沪深300。

三季度，除石油石化和煤炭外，其他行业均录得正收益，其中综合金融、非银行金融、计算机、综合、国防军工涨幅居前。9月政治局会议超常规部署经济工作，流动性漫灌下市场呈现放量普涨格局，综合金融和非银领涨；弹性较大、前期调整较多的成长类行业例如计算机、电子、电力设备及新能源也迅速修复。

偏股主动型基金成立情况

2024年三季度成立的偏股主动型基金一共有69只，其中偏股混合型基金共发行63只基金，总规模达到109亿份，其次普通股票型基金发行6只基金，总规模达16.53亿份。

行业分布和个股分析

电子行业是偏股主动型基金配置最多的行业，总计持有2428.02亿。公募基金重仓的行业分别为：电子、医药、电力设备及新能源、食品饮料，四个行业的十大重仓股持仓规模均在1000亿以上，30个行业中电力设备及新能源行业增持规模最大为437.63亿。公募基金持仓最小的行业为综合、综合金融。

2024年三季度相对上季报，公募基金权益十大重仓股规模增加最多的行业为电力设备及新能源、非银行金融、电子，规模减少最多的行业为：电力及公用事业、石油石化、农林牧渔。

从个股上看，宁德时代是偏股主动型基金配置最多的个股。前三大持仓分别是宁德时代持有693.03亿、贵州茅台476.66亿和立讯精密385.13亿。

百亿基金持仓变化分析

从百亿基金持仓来看，持有规模变化最多的为宁德时代，规模增加21亿。凯莱英和海光信息分别增加了13.28亿和12.71亿。

从中信一级行业规模变化来看食品饮料、电子、电力设备及新能源等持有规模增加。

南下资金持仓分析

2024年三季度十大重仓股中所有偏股主动型基金共持有港股规模达2255亿，相比上季度增加323亿，其中持仓市值最多的为腾讯控股，共计463.7亿。

2024年三季度十大重仓股中QDII基金持有最多的港股为腾讯控股、阿里巴巴-SW、美团，持有规模分别为36.37亿、28.6亿、16.77亿。

风险提示： 本报告中基金持仓数据均为历史数据，不代表未来发展趋势。

具体内容详见报告《【华创金工】2024年三季报公募基金十大重仓股持仓分析》

华创地产

2024/10/30

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商品房预售制下土地增值税需要在预售时预缴、以及竣工后清算缴纳。 1）土地增值税应预缴税款额=（预售房款-应预缴增值税税款）×预征率，除保障性住房外，东部、中部和东北、西部地区省份预征率分别不得低于2%、1.5%、1%，并且各地的普宅和非普宅预征率并不同。2）项目竣工后土增税清算按照增值率实行30%-60%的超率累进税率，与预缴额对比，进行多退少补。且对增值额未超过扣除项目20%的普通住宅销售免征土地增值税，超过20%的普通住宅以及所有非普通住宅均对其全部增值额计税。

预缴的土地增值税确认为其他流动资产或预付款项，并在相关预收售房款结转销售收入的年度确认为营业税金及附加 。房企预售环节预缴的增值税、企业所得税以及土地增值税占大头。如新城控股预交税费确认为资产负债表中其他流动资产，2023年预交增值税、企业所得税、土增税分别占预交税费的44%、28%、24%，分别占总资产的1%、0.7%、0.6%。

房地产项目竣工结算后，应缴纳土地增值税总额计入利润表的税金及附加科目里 。税金及附加主要为土地增值税，2023年招商蛇口、保利发展、万科A土地增值税分别占税金及附加81%、79%、82%。主因是税金及附加里并不包含企业所得税、增值税。企业所得税是对企业利润进行征税，税金及附加影响的是营业利润之前的损益，因此企业所得税并不计入税金及附加里。增值税为价外税，营业收入、营业成本均为不含增值税金额，因此利润表并不直接体现。

若取消普宅和非普宅标准，将降低土地增值税预缴环节非普宅的预征率，有助于减轻房企部分现金流压力 。1）以广州为例，普通住宅、其他非普通住宅、别墅的土增税预征率分别为2％、3%、4%，取消普宅和非普宅标准后，非普宅的预征率有望下降1-2个百分点，非普宅土增税预缴额有望下降33%-50%。2）若考虑极端情况取消土地增值税预征，采用当年销售回款（营业收入+本期预收账款（合同负债）增加额）与上年房企预缴土地增值税测算，以新城控股为例，每年大约可少预缴销售额5%左右的土地增值税。

若取消普宅和非普宅标准，非普宅增值率在20%以内的项目或将免征土增税，有利于增厚房企利润。 取消普宅非普宅标准后，普宅、原非普宅增值率在20%以上的项目，以及其他类型商品房项目仍需要缴纳土地增值税。根据我们对具体项目的测算，若增值率在20%以上（（应税收入-扣除项目金额）/扣除项目金额），则对应毛利率约在35%以上。当前市场下行，非核心热门项目难以达到35%以上毛利率，预计更多非普宅项目利润将受益于普宅和非普宅标准的取消。若将业态标准简化为“二分法”，普宅和非普宅增值额可相互抵扣，将进一步减少土地增值税的缴纳。

投资建议：若取消普宅、非普宅标准可能有利于房企减轻部分现金流压力，且可能有利于房企一定程度增厚利润 。近期地产支持政策频出，有效政策核心是有资金以承担损失的方式解决当前供需失衡问题，缓解地方债务压力可为地产企稳创造条件。乐观预期在“止跌回稳”的要求下，预计仍有政策尝试，关注第二波政策博弈机会。关注港股华润置地、绿城中国、中国海外发展、华润万象生活，A股可能作为政策抓手的地方国企城建发展、天地源。

风险提示： 可获取数据的样本有限，测算基于一定前提假设存在偏差风险；政策效果不及预期；微观层面负反馈延续。

具体内容详见报告《【华创地产】房地产行业深度研究报告：探究土地增值税》

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