上海楼市不认的命，买家先认了

对上海楼市惯性的质疑，正在悄悄被改变。

过去了两个多月，二手住宅 只 增 不 减的热度 ，打破了多少人的“原本以为”。

12月的第一周，把上海楼市推向了 两个历史高位：

1、二手住宅成交记录为23年2月后的第二高，接近21年最高位。

2、头部中介的看房人数创下1年来新高，达到155287人次。

有人一定会跳出来质疑，看房人数不过比5.27新政后多了一点，何必放大去看。

但有一个很关键的点不能被忽略：

数据的发生与政策间的时差。

相比于5.27后效果的转瞬即逝，9.29新政后，看房的人洋洋洒洒跑了 2个多月 才创下了历史新高。

而时间又会催生一个很重要的东西 ： 情绪的累积和发酵。

看房人数的持续增长，也“暴露”了越来越多客户内心的 妥协、和解与小心翼翼。

01

越来越多客户变得“不挑食”

记得今年初，我曾写过一篇关于头部中介 0带看房源 的分析，有一个数据让我记忆犹新： 62.6%！

简单来说，在这家头部中介的十几万套房源当中，当时有超6成的房子处于长时间 无人问津 的状态。

无论出于房子本身不够优质，还是房东价格咬死不松口，总之当时0带看房源的占比就是居高不下。

换言之，那时的客户能实地看到的房子或许 只有不到总量的一半。

然而时隔半年，我再看这个数据时，却惊喜的发现它变了。

注：0带看是指每个月最后一天（月底）统计的当月带看数量为0的上海在售二手住宅房源数。

我翻查了近半年来，该中介每周的0带看房源占比变化。

很明显感受到9.29新政后，0带看的比例降了， 还降得不少。

其实整体去看的话，两次新政后，0带看的数据都“瞬时”的来到过历史低位。

不同 的点在于：

9.29新政后0带看房源的占比处于 稳定 的持续下降状态。

而且越靠近11月，会看到这个下降趋势 稳 定 性 越 强 。

别小看这个信号，它刚好弥补了市场中，长期缺失的一种情绪：

没错，就是 稳定 ！

从去年底至今，大大小小的调控政策出台过很多了，效果却通常 “活不过”1个月。

也因为这样，市场的剧烈波动牵动各方的情绪，导致很难达成群体的共识。

现在 看房人数的稳定+0带看房源的持续下降 ，某种程度也意味着市场的某些意见在 寻找 一致性。

而且相比于9月的峰值，这个比例下降了约 13个百分点。

如果再结合头部中介的挂牌量一起去看， 会发现这13%的 “含金量” 还在升高。

我挑了今年4个关键的时间点做了一个横向对比。

12月的第一周，挂牌量是4个当中 最 高 的，但0带看房源的比例却是 最 低的！

换算成看房数据的话，12月第一周头部中介带看了53658套房子，比5.27新政后 多出了2392套。

已经有越来越多购房者，悄悄扩大着选房范围，挑剔程度也在 慢慢 下降。

这一点也和我在曹家渡的一位老中介口中得到了证实。

他告诉我，新政后曹家渡出现了一个 “买房平替”现象。

比如一组客户如果在A房东这价格谈判受阻，或者该房源被其他买家买走后，这组客户会在很短的时间内，快速入手其他房源。

从数据到现象，很显然有些人是真的急了。

02

有人冲冲冲，有人等等等

当然，也有人选择继续等下去。

刚巧，我的朋友小叶夫妻就是 等待大军 中的一员。

5.27之后，他们卖掉了一套房子，至今已经持币观望了 足 足半年。

两个人的目标是在内环内，挑一套总价一千万出头的二手3房。

随着9.29新政的出台，他们生活最大的变化，就是 看 房频率明显提升了 ，几乎每个周末，甚至偶尔工作日的午休，跟着中介看看看成了他们生活的一部分。

最近当我跟小叶偶尔聊起房子，她的口吻中透露着一丝反复看房带来的 疲惫和懈怠。

当然，他们选择坚持的理由也和大多数人一样： 对经济环境能否好转的不确定，以及房价短期不会上涨的笃定。

无论买或不买，分化的情绪在当下的市场中依然很浓厚。

好巧不巧，我们的数据也 捕捉 到了这一点。

我把看房人数按照总价段进行了分类，“小叶”们的身影赫然在列。

在10个总价段当中，有8个总价的带看量都出现了不同程度的 增长。

有意思的是，越靠近价格的 “两端” ，比如200-400万，3000万+，带看的增量越高！

其中3000万+的带看量增加，大概率是由于税费利好对买方的刺激造成。

我也具体观察了一下带看人数增幅最高的板块top10，发现有7个都属于传统的刚需板块，比如江桥、曹路、曹杨、川沙、罗泾等，豪宅属性的淮海中路等也身在其中。

从数据中我也看到了最犹豫纠结的一群人：

围绕1000万上下 的改善群体，其中900-1500万的带看人数还在 逆向减少。

具体看，900-1200万，环比减少了2.96%；1200-1500万，减少了1.64%。

不仅仅是二手，相似的情况在新房数据里，也有相似的 同频 ！

注：数据截止到2024年12月12日，新房以网签为准，其中成交大于当年新增供应的情况，是由于历史库存去化产生的。

400到550万的比例下降，我可以认为他们从新房流去了 性价比更高 的二手。

3000万以上的豪宅也能理解，毕竟今年的情况众所周知，豪宅的新增供应是去年的2.8倍，成交量也有2.6倍的增幅。

刚需和豪宅客们都在坚定的选择上海楼市， 唯独中间层的中产改善们显得很踌 躇。

对于很多千万预算的魔都家庭，如果按照主流的置换方式推算，大多家庭正处于 第二次甚至第三次置换周期。

不少人已结婚生子，有家庭包袱的牵绊，让他们对选择安全性的要求更高，不出手，自然是感觉市场的稳定性还不够。

好在，就像前面提到的一样，从看房人数这个前置指标看， 稳定性正在逐步形成， 加上二手市场的表现也还不错，接下去就交给时间了。

最后，关于新房成交/新增数据中，不知道各位有没有发现一个 隐藏“彩蛋”：

400万以下， 求大于供 的情况正在加速扩大，我们往深一层想，今年连续的调控政策对新房的 去库存效应 好像在发挥作用了。

03

保持谨慎的乐观