2025年，珠城进一步回调似乎是必然的？

果爸看房 · 公众号 · · 2025-03-16 22:55

正文

-正文-

关于珠城回调的话题，去年发过，但今年再讨论这个问题，似乎也成立。

（1）

“珠城不跌”本来就是伪理论，或许是某些从业者断章取义，或许是认知不够，以偏概全、以点带面、听风就是雨——看到这个盘跌了就说这里不抗跌，看到那边挂牌价涨了就说那里坚挺。

从市场的角度拦，各区域各版块本来就是关联的，郊区一直跌，市区也好不了，天河东、海珠西一直止不住，天河公园、天河北、琶洲、珠江新城，同样会受到影响。

整个市场是一盘大旗，一荣俱荣一损俱损。

市场内部要板块，分楼盘，分户型，分朝向，甚至要分周期。郊区更容易掉下去，大面积一般单价更高，南向看花园一般更有溢价，珠城一直到23年都不便宜。

这些都是对的。

但拉长周期来看，再好的板块也扛不住供需，再好的楼层朝向，在下行市场也不可能卖出溢价。

还是根据市场变化来选筹吧。

（2）

要辩证看待地段的重要性。

好的地段更抗跌，但不代表不跌，行情差哪里都一样，只不过核心地段优质资产可以抵抗周期更久一点，信贷方面更加友好。

既然是核心地段，本身就有地段溢价，要么单价贵要么总价高，无论是开发商还是卖家，都不会让你轻易占便宜。

好，既然行情好的时候涨上去，那么行情不好、市场差的时候，就存在回调。

只不过相对外围区域，对抗周期的能力略强一些。

这其中的主要逻辑还是供应量，郊区的地一块又一块，珠城琶洲的地块供应始终有限。但如果一直有供应，即使不在珠城琶洲，只要接近核心区，还是会分流很多中心区域的购买力。

以前是“珠城唯一论”，但板块一直在发展，琶洲在成熟、金融城也有了起色，包括万博、科学城、智慧城也有了较为成熟的产业和配套，购买力也不是只看珠城，购买力也在向其他区域流失。