理论研究 | 以科创为导向的老工业地区更新路径探索——以杨浦滨江的实践为例

在我国城市高速发展时期，随着中心城区的进程推动产业结构调整，原有的工业企业在城市综合服务功能拓展和环保合规要求愈发严格的背景下逐渐向城市外围迁移，留下大批老工业地区成为城市更新的关键对象。近年来，城市中心区又因基础设施完善、创新要素集聚、科创环境突出而吸引了前沿科技和科创人才向城市聚拢，在全世界范围内掀起了 “科技回归都市” 的潮流。为促进新时代老工业地区更新的效率提升，本次研究旨在对当前老工业地区更新的典型路径进行分析归纳，并以杨浦滨江为例， 从“FCS”三元融合的角度总结科创导向的老工业地区更新路径，为新时代的老工业地区转型发展提供参考。

根据2018年2月发改委等部门联合发布的《中国开发区审核公告目录》，全国开发区数量总计达到2543个，这些开发区最早建立于1984年，预计在接下来的十年里，这些开发区将普遍面临更新和升级的需求，根据中证鹏元的预估，全国待更新工业地区面积超过17973.89平方公里 ^① ，巨大的更新需求急需更多元的更新路径和更新策略。

目前老工业区实施主体主要有政府、企业和原权利人。政府主导下的老工业地区由政府直接参与园区更新的实施。以广州和深圳为例，市政府工作部门或区政府及其部门可以作为更新主体，企业主导下的市场主体也有权对原土地使用权合同进行变更。在深圳和上海的城市更新相关规定中，物业权利人也可以组织实施城市更新项目。

2021年8月，住房和城乡建设部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，强调了对大规模拆除、增建和搬迁活动的严格限制，说明 未来老工业地区的更新将不再依赖于大规模的拆建行为，而是注重对现有工业遗产的历史文化塑造和再利用。

文创导向的老工业地区更新是各种更新路径中与第三产业关联度最高的一种，也是各种更新路径中起步难度最低，发展时间最早，形成更新结果最普遍，分布规模最大的一种。北京798艺术中心是国内该路径下改造成功的知名案例，上世纪九十年代，该地因租金低廉、内部空间宽敞、毗邻中央美术学院的区位优势而吸引了大量艺术家到此建立工作室。截至目前，园区内文艺类业态占比达78.65%。

图1 北京798艺术区（来源：网络）

虽然文创导向的老工业地区更新路径较为成熟，但这一更新形式太过普遍，造成全国范围内的严重同质化。并且，文创导向的更新对土地的利用效率不高，运营回报与其他更新路径相比偏低。

消费导向的更新路径以商业活动为核心，通过引入零售、餐饮和娱乐设施激活区域经济。上海武夷路320城市更新项目是消费导向下老工业地区更新的典范，武夷路内的老旧厂房如原上海第一泵厂在经过更新再造后成为美佳乐菜场；原飞乐音响厂旧址在融合原有建筑的基础上改造成了多功能文化活动空间。此外，项目还大量引入了其他创新消费业态。

图2 上海武夷路320城市更新项目（来源：网络）

消费导向的更新路径可以显著提升运营回报，但其前期投资成本偏高，并且因为城市消费能力有限，消费导向的更新项目常常受到其他商业项目的冲击，面临较大的行业竞争，容易导致客流和收益分散，最终影响项目的经济效益。

公共服务导向的老工业地区更新侧重于改善社区居民的生活环境和提供城市必要的公共服务设施。国内较为知名的公共服务导向更新项目有杭州音乐厅和上海龙美术馆。杭州音乐厅将杭州锅炉厂工业遗存作为载体，深度融合文化艺术，建造国际一流的音乐厅。项目将保留原工业遗存的厂房外观，内部植入音乐功能。上海龙美术馆的更新定位为城市公共项目，与周边住宅、商业设施等构成“西岸文化艺术圈”，其改造过程中同样保留了工业遗存中的“煤漏斗”、工业传送带、铁轨等元素，让现代建筑与工业遗址形成鲜明的对比。

公共服务导向的更新路径不仅为当地居民提供了丰富的文化和休闲资源，还能促进当地旅游业的发展。但公共服务设施的建设和维护需要大量资金投入，而且这些设施通常非盈利或盈利能力较低，难以在短期内回收投资。

科创导向的老工业地区更新是指通过引入高新技术企业、研发机构、创新孵化器等创新要素，对老工业区进行改造和升级，利用“腾笼换鸟”盘活老工业地区，促进老工业区的经济结构转型和城市空间再生的一种城市更新模式 ^[5] 。典型案例有上海临港新业坊作，该品牌专注于选取市中心工业用地进行科创功能的植入、转型和运营。其典型项目有作为品牌首发的宝山新业坊·源创，该项目曾是远东最大的仓储基地。完成更新改造后，该地已经成为一个汇聚创新产业的文创+科创小镇。新业坊建成以后，积极引入智能制造和在线新经济两大主导产业，带动其他产业形成区域聚集。园区已经成功吸引了170余家科创与在线新经济企业。

图5 宝山新业坊·源创效果图（来源：网络）

科创导向的更新路径实现了对老工业地区低效空间的高效利用，有效促进了老工业地区从传统制造业向高技术产业转型，实现产业结构的优化和升级。这一过程中，高附加值的科技产业成为经济增长的新动力，老工业区转型为创新高地，形成了促进知识共享、技术转移和协同创新的生态系统。

老工业地区通常拥有宽敞的空间和低廉的租金，可以为科创活动提供充足的物理空间，这些空间原先用于工业生产，具有高度的开放性和可塑性，能够容纳从实验室到共享工作空间等各种形式的科创载体。老工业厂房的内部结构简单，入驻企业可以灵活的划分和重组空间，便于满足创新链各环节的功能需求。

老工业地区的高可塑性满足了科创人群对于个性化和灵活性工作环境的偏好，其内部空间可以根据科创人群的特定需求进行设计和改造。其次，老工业建筑内部丰富多样的公共空间符合科创人群对于社交互动和知识共享的喜好。老工业地区改造而成的公共空间提供了丰富的社交场所，还能促进不同背景科技人才之间的交流与合作。

老工业地区在城市更新的大背景下是国家部位和地方政府政策关注的重要对象。根据2021年发改委等多部门联合印发的《“十四五”支持老工业城市和资源型城市产业转型升级示范区高质量发展实施方案》，各地要积极推进老城区、城区老工业区改造，鼓励有关城市进行转型升级。地方政策方面，杭州政府于2023年5月发布的《杭州市人民政府办公厅关于全面推进城市更新的实施意见》专门指出老旧厂房、低效产业园区是城市更新的主要对象，要落实产业功能完善和利用效率提升，并提供一定的容积率奖励和资金支持。

约布鲁克林科技三角区由Dumbo区(登波区)、布鲁克林造船厂和布鲁克林市中心区等核核心节点构成。上世纪六十年代，在政府引导下，该地区的闲置货栈吸引了众多艺术家，形成了著名的“桥下艺术区”。二十世纪末，该地区开始吸引轻工业和创新企业入驻，于2008年提出“全球创新之都”的目标定位。

为满足科技创新企业的空间供给，政府规划了21个工业商务区，保留区域内的大量老旧仓库、厂房等工业遗产。在DUMBO孵化器引领的科创导向转型中，大量老旧工业空间改造成新的科创空间。例如原布鲁克林造船厂，在更新改造后成为新一代制造产业创新中心，引入了太空装备、纳米技术、人工智能、机器人人技术等尖端科技产业。该更新项目致力于打造开放性高、社交型公共空间，让跨界科技人群高密度聚集，高协同办公。目前项目吸引了超300家企业和7000多名科技人才入驻。

图6 布鲁克林海军码头产业空间（来源：网络）

英国伦敦东区科技城，俗称“硅环岛”（Silicon Roundabout），位于伦敦市中心的东部，主要包含金融城周边的老街（Old Street）、肖尔迪奇（Shoreditch）等创新街区。上世纪七十年代的英国同美国一样面临“去工业化”导致的制造业衰退问题，伦敦东区就没落于该阶段。1997年，英国大力发展文创产业，推动了伦敦东区更新的第二阶段。伦敦东区因自发形成的艺术创意基础，在该阶段内获得了较大发展助力。截至2014年，伦敦东区的艺术家工作室数量冠绝伦敦，仅哈克尼区就达到1124家 ^[10] 。

由于当地文化艺术产业的发展有效提升了空间吸引力，激发了地区内的创新活力。2008年以后，文创产业受金融危机影响出现衰退，数字经济初创企业在该区域加速聚集，旧工业建筑陆续被改造成办公室或孵化器。数据显示，当前伦敦东区科技城的科技公司已经超过4万家，其中约有5000家为初创企业。该地区也因高科技人才密度全球领先而被称为“欧洲的科技硅谷” ^[8] 。

图7 伦敦东部科技城（来源：网络）

上海杨浦滨江地区是上海的中心区域,也是中国近代工业的发源地,拥有大量的工业遗产资源,有着“中国近代工业文明长廊”的美誉。杨浦滨江的工业发展历史可以追溯到十九世纪四十年代，彼时上海刚开放为通商口岸。此后，杨浦滨江南段自西向东建设而成了上海船厂、杨树浦水厂、上海十七棉纺厂等众多轻工业工厂，而中北段自南向北建成了一批造船厂、电缆厂、起重机厂等现代制造业工厂。

上世纪九十年代，改革开放后的上海经济蓬勃发展，城市产业结构调整势在必行，杨浦区内国有企业从1200家锐减至200家，产业工人减少了约54万人，全区工业产值从占比上海25%跌落至不到3% ^[12] 。产业调整后的杨浦滨江面临着大批工业遗产无法在新时代发挥价值的问题，区域内各类资源难以高效整合利用的问题。2021年8月，杨浦区政府发布《杨浦区重点功能区发展“十四五”规划》，提出杨浦区四大重点功能区空间布局，分别是环同济、大创智、大创谷、杨浦滨江，重点功能区划分为滨江南端和中北段两大区域。

杨浦滨江全段围绕 “一条新经济秀带+两大园区” 进行布局。滨江南段旨在打造在线新经济“总部秀园”，重点塑造“科技-文化-金融”为主导的区域功能。滨江中北段加快传统制造业转型升级，打造在线新经济“研发创园”，依托上海理工大学和军工路地区产业结构调整，利用国有大型企业信息化升级需求。积极打造集文化休闲、总部办公、生态居住于一体的滨江国际创新带。

目前杨浦滨江完成了永安第一棉纺织厂等系列工业遗产的保护性更新改造，建成了世界技能博物馆、杨浦滨江示范段等公共空间；滨江南段成功落地一批重大产业项目，引入了美团上海总部、中交集团上海总部、抖音集团上海滨江中心等头部企业，区域内初步形成了保留的工业遗存、创新园区及企业互相融合的发展态势。

5.3.1中北段整体规划布局

中北段位于上海杨浦滨江北侧，规划重点区域约197公顷。提出 “无界共享滨江，未来创智水岸” 的规划主题，以“时空人文生态带、在线经济智慧链、人民城市共享廊”为功能定位。本次规划主要发展策略与城市设计特征相辅相成，贯通-滨江三道贯通、无界-垂江无界融合、传承-历史人文传承、创新-智慧创新赋能。规划构思以期达到“三道南北贯通、城园无界融合、腹地价值提升”的区域发展愿景。

图10 杨浦滨江中北段总体规划鸟瞰图（来源：自绘）

5.3.2“FCS”三元融合路径概念

“FCS”三元融合路径 是为解决杨浦滨江上述发展问题，在现有老工业地区更新路径的基础上，结合杨浦滨江中北段的规划研究发展而来。即 “功能（Function）－文化（Culture）－空间（Space）” 的综合更新路径。

功能（Function）维度强调在更新过程中需要重点关注杨浦滨江工业地带的产业功能转型与提升，通过构建科创生态、完善科技服务、融入城市多元功能等，在功能维度上综合完善老工业区的产业更新发展。在文化（Culture）维度，杨浦滨江蕴含丰富的工业遗产，在更新过程中，需要对这些文化资源进行保护和活化利用，既要保留地区的历史记忆和激活遗存价值，同时也要匹配上区域创新功能的发展。空间（Space）维度的重构和改造提升，则直接影响到区域人们的办公以及生活的品质，通过优化空间布局，激发创新活动、形成交往空间，开放校园边界以及科技应用场景的打造。

图11 “FCS”三元融合路径图（来源：自绘）

5.3.3“F-FUNCTION” 科创生态构建

杨浦滨江中北段围绕科创生态构建，打造在线新消费、在线新技术、在线新平台三大千亿在线新经济产业集群。其中，在线新消费产业集群聚集在线文娱、全媒体智能播控、动漫电竞等新消费产业；在线新技术集群聚集5G技术、人工智能、物联网等新技术产业；在线新平台聚集智慧银行、自动驾驶、众创开发者社区、远程会议等智慧服务产业。

图12 中北段在线新经济产业集群结构图（来源：自绘）

Function-功能维度的更新融合路径中，针对杨浦滨江中北段老工业区的产业科创转型构建四类科创功能，主要包含创新策源功能、技术应用功能、成果转化功能、科技服务功能。滨江中北段为不同的科创功能提供适配空间，利用更新改造老厂房、新建楼宇、公共设施、学校等多尺度多功能空间，打造整体化的具有杨浦滨江工业带特色的城市多元重要功能项目。例如超算动力场项目（原闸北电厂）、东方新渔港（原东方水厂）、数字云创滩（上海水厂集团）、森林文化丘、未来欢乐坞（原中华造船厂）等。

图13 科创功能与工业空间适配图（来源：自绘）

第一类创新策源功能空间， 该类型空间针对大体量老旧厂房改造，对应改造为创新空间动力园等对空间需求特别大的科创空间。例如将原闸北电厂改造成超算动力场，利用和保护原厂历史建筑的同时，部署边缘计算节点，与周边人工智能、智能网联汽车、在线新经济服务等产业协同发展，为杨浦区转型发展提供新动源。

图14 策源空间-超算动力场空间示意图（来源：自绘）

第二类技术应用功能空间， 这类空间主要针对大型企业总部，建造符合科创企业需求的新建筑。例如人文虬江湾，依托新建楼宇，植入科创企业技术应用功能空间，强化新旧交融共生。

第三类成果转化功能空间， 这类空间面向空间需求相对较小的低成本办公产业，打造在线教育平台、在线研发设计平台、在线文娱平台等在线新经济产业空间。例如：科技东方洲，植入科技研发功能，打造数字文化聚落，依托上海理工大学国家大学科技园联合打造成果转化空间。

图15 技术应用-人文虬江湾效果图（来源：自绘）

第四类科技服务功能空间， 这类空间主要将现有工业遗存改造成创新消费空间。例如东方新渔港（原东方国际水产中心），该地现有4处冷库、1处水产码头、5个油库和3处交易区，可围绕原码头区域建筑，打造集水产码头、新水产市场在内的商业服务空间，还可以融合文化艺术公园、党群服务中心、渔文化园，提供公共服务和文化艺术体验。

图16东方新渔港空间分析图（来源：自绘）

5.3.4“C-CULTURE”遗存价值激活

自十九世纪八十年代以来，杨浦滨江走过了百年工业历程，有着丰富的历史文化遗产，是工业遗产最密集区域。针对滨江北段这些宝贵历史文化遗存， Culture-文化维度的融合路径一就是历史文化的传承。 区域内现有不可移动文物20处、优秀历史建筑29处、保留历史建筑108处、一般历史建筑40处，还有其他大量体现时代风貌和历史环境的待更新保护建筑至少72处。

图17 文化遗产分析图（来源：自绘）

遗存价值激活作为Culture-文化维度的主要融合发展路径。首先是走消费导向的激活策略，如数字云创滩项目（原上海柴油机厂和龙门食品公司），二者均为保留历史建筑，进行微更新，将旧厂房和旧公司建筑保护性改造成创意生活馆和在线新经济秀场。周边其他遗址可以按需改造成美食街等消费业态，丰富周边的消费环境和功能业态。

二是走服务导向的激活策略，