来源：楼癫 作者：楼癫
原标题：
学位房追高or炒新？投资客笔记流出
房产分为两种，一种是学位房，一种是其他房子。
一、
楼市硬通货
学位房具有跨越楼市周期的生命力。
一直以来，学位房是房产投资绕不开的话题。
超高溢价、流通性强和快速跳涨是学位房投资最明显的三个特点，
因此投资客对学位房特别钟情。
天价学位房在全国都不鲜见，深圳本土的国城花园和太古城就是鲜明的例子。
国城花园的房子没什么亮点，但一个逼仄的开间却卖到16-17万的价格，学位房带来的超高溢价可见一斑。
去年南山区成交TOP10中，带有明显学位属性的楼盘占了一半。侧面反应了学位房在流通性上的巨大优势。
伴随着热门学区深外龙华的最终确定，上河坊的价格一夜间跳涨了10%。可见，一个学区的改变足以让一个楼盘或者片区脱胎换骨。
当然，学位房的投资也有风险，政策和学区的不稳容易造成学位房价格跳水。比如最近的澳城花园被划出深圳湾学区，就是明显的利空。
17年间高溢价买入的，现在可能就要面对比较长时间的持有期。等到市场普涨，来慢慢消化之前深圳湾学位的高溢价。
二、
名校诞生记
名校的诞生主要以三种方式出现，一种是搭上名校集团的快车，被其他成熟教育集团兼并，像南二外学府 深实验新城 和育才龙珠中学；
另一种是名校集团到一个新的片区开办分校，比较出名的就是深高北；
还有一种是依靠自身的定位和资源支持，横空出世，像走国际化和小班制的明德实验和深圳湾学校。
然而，并不是顶了名校集团的光环就一定就能成为名校。有成功的，像红岭南园校区。
但也有没什么改观的，像半岛城邦楼下的南外滨海分校，这几年成绩一直不稳定，好的时候排35名，差的时候排100多名。
楼癫提取了几所新学校最近三年的成绩对比，其中龙珠和桃源是在16年分别被育才和桃源名校集团兼并，南外滨海是南外的直属分校，明德是利用自身独特资源的新型学校。
从上面的成绩变化图，可以明显看到小班制国际化的明德学校成绩的飞跃。明德的例子体现了精英式小班制教学的独特优势，由此，也能初步预判到未来深圳湾学校的潜力。
需要注意的是，特殊的政策能加速一所学校的崛起过程，比较有效的手段就是择校生和点招生。
像南二外成立后，第一次中考成绩均分就达到了南山最高，学府片区优质择校生起了很大作用。
目前的深高北校区也有两个全市点招生班来拉高均分，所以这所新校的成绩很令人期待。
三、
新兴片区的崛起对老牌名校的冲击
名校是否一直不变，曾经的名校未来还是名校吗？
图：附四年来深圳8大排名前50名学校榜单
曾经，深圳中学一家独大，是绝对的NO.1,现在呢，深实验 深外，还有民办的百合和新型的深圳湾学校，呈现出百花齐放的态势。
罗湖的北斗小学，83年就成立了，是深圳第一批省一级学校，可是现在，估计很多人都没听说过。
深圳的发展速度太快，过去的30年间，经济中心从罗湖移到福田，再到南山。在新旧更替的过程中，旧的名校有暗淡的趋势，新的学校也开始冉冉升起。
为了更清晰地展现这种变革，楼癫制作了下图，将深圳的初中学校按以下标准划分了三个等级，这三个等级基本涵盖了深圳前50名的学校。
对比每个片区这三个等级学校的数量，我们可以看到哪个区域的优质学校在减少或者增加，进而知晓新兴的片区南山是否对老牌名校区域福田和罗湖造成冲击。
从数据中明显可以看出如下几点：
福田老牌名校的地位依然不可撼动
福田区的顶尖名校 像深外 深实验 深高级长期占据着四大八大榜的前几名，中档次也有侨乡外国语 红岭中学和石厦中学等名校支撑。
并且整个名校数量从15年的12所增加到了17年的14所，相信福田区的领先地位还会长期存在。
当然，跟福田区的生活环境 工作机会和几个市属名校对全市的吸血有很大关系。除此之外，还有明德实验这种新型名校诞生，所以说福田教育的没落还太早。
罗湖中档次已经在没落
罗湖就仅仅剩下一个深中了，虽然深中依然是很棒的学校，但是罗湖整体的优质生源流失越来越严重。中档次学校成绩整体在退步，第二档次的学校已经从2所变成了可怕的0。
南山区呈现一种全面进步的状态，后劲十足
南山区本身的生源水平在提高，学校的成绩经过几年的沉淀迎来了爆发期。南二外的成绩已经达到了全市前三名的顶尖级别，未来还有充满期待的深圳湾。
中档次明显在上升，从以前的6所-5所，达到了现在的8所。
可以预期到未来南山区也会成为比肩福田的教育强区。
这个趋势很重要，因为在学位房投资上，就是要投资处在上升期的学校。
四、
追高or炒新
楼癫选取了5所深圳目前的新贵和老牌名校对比，看一看这8年究竟谁的涨幅最高，涨幅最快。
上图是深圳几所名校学区房历年环比涨跌走势图，可以看到这个涨幅是非常夸张，动辄达到40%以上的环比涨幅。要知道深圳17年二手均价的环比涨幅也只有8.6%。
这五条线中有三条趋势线维持在一个比较一致的波动幅度，这三条线基本可以反应出整个市场大的行情和趋势，但是南二外和明德实验的两条线有非常明显的不同。
首先，明德是13年9月成立的，所以他的学区房价格在13年就开始启动了。深圳大的行情是15年才开始的，所以13年这次价格上涨几乎完全由学位造成。
由于明德特殊的小班制教学、资源倾斜和国际化教学方式，给周围业主和投资客强烈的心理预期，所以学区房价格在学校成立之初的学区划分的阶段就爆发了。
等到3年以后中考成绩出来，甚至在成绩更好的17年，房价反而没有特别大的涨幅了。
另外一个例子可以参照深圳实验新城学校，这所学校到目前为止都还比较低调，在17年的8月成立，从图中可以观察到17年的涨幅，是几所学校中最高的。
从上面的两个例子，
可以判断出一些带名校光环的学区房，从学校成立就已经开始了大幅跳涨，所以最好的入手时机就是要提前布局。
当然，这需要对招生政策和学区划分非常了解，避免踩坑。
再来看深圳中学和南海中学，这两所学校分别代表了罗湖和南山的老牌名校。可以看到涨幅都不错，但没有远超一般行情的涨幅，只能算是一种相对稳定的投资项。
最后看南二外，南二外的涨幅在14年开始启动，最高涨幅出现在15年楼市大涨的阶段。
回顾下14年的南二外，均分和四大八大比例已经稳定在南山第一的水准，同时蛇口自贸区的房价也开始率先启动了。
所以我们可以判断到，带优质学位的核心片区房产，在大涨来临的时候，是最先启动，并且在这一轮周期中，涨幅会是最高的。
五、
入手时机
接下来从更微观的角度来观察名校诞生环节的价格波动。上图是热门的深高北校区学区房与龙华区均价环比涨幅走势图。
图上有两个比较明显的涨幅，最夸张的出现在15年的第二季度，这个可以理解，大的行情下带优质学位的核心楼盘涨幅是非常惊人的。
时间推移到15年底，深高北的消息开始传出，接下来的片区内楼盘开始了稳定高效的上涨。
从15年四季度到16年三季度正式开学，短短几个月，学区内房产均价从5.5W涨到7.5W，环比涨幅始终凌驾在龙华区整体涨幅之上。
经过以上数据的分析，
可以看出，炒新有巨大的获利机会，适合对消息比较灵敏，政策判断准确的投资客。而追高更适合目前就有学位需求，并且比较保守求稳的人。
不过在入手时机上依然需要一定的技巧。
上图是诺德国际近8年以来的成交走势图，价格虽然始终处在一种波动上涨的趋势中，不过可以看到几次成交量低点，都是在5月份左右。
所以一旦选择追高这种方式，建议在这个阶段入手，竞争对手少，相对好谈价。
结尾：
不论是刚需还是投资，学位房都是绕不过去的一道坎。追高or炒新，楼癫希望家长们已经找到了答案。
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