正在全国人民国庆欢腾的时刻，楼市却是另外一番景象：这段时间，业主因开发商调低房价，纷纷“砸毁售楼部”；9月末，西安某小区500套新房无人购买；厦门房价连跌不止。
楼市的这个秋天有点冷。
1
从2015年开始，三四线城市就是房价上涨的发动机。柳州、徐州两地这两年房价涨幅竟然达到了678.6%和471.5%。让三四线城市房价火箭般往上窜的燃料，是“货币化安置”政策。简单的说，这种奇葩政策不借道银行放水，而是直接给拆迁户送钱。
于是，房地产海量的库存有钱接盘了，全国住宅狭义库存接近2012年水平。地方政府紧巴的财政缓过来了,今年上半年，地方政府获得的土地出让金2.7万亿，同比增长43%。于是乎，三四线城市的房价飞了起来。
情况正在变化。根据央行数据，8月份PSL（即抵押补充贷款，棚改货币化的大金主）共91亿元，规模跌破一百亿元。存量上看，从去年年初以来，这已然是最低值。而且，从近几个月的情况看，增量上，PSL的投放是不断收缩的。从6月份开始的货币化安置政策收紧，资金层面的效果正在显现。
于是，有媒体测算，2018年货币化安置率将减少六成，未来两年将缩减到原来的三成。毕竟，库存已经清得差不多了。根据国家统计局数据，7月末的商品房待售面积。比2015年末减少了1/4。别说去库存，一些城市房子都不够卖。
伪砖家有一个亲戚。2014年的时候在一个四线城市的郊区,集资购买了两套房产。没过多久，三四线城市库存高企,鬼城的报道屡见媒体，三四线城市房价气数已尽。亲戚以为，房子肯定砸手里了。即便拿房价格很低，但是对于小城居民来说，也是砸老本儿。
结果，挺到2015年末，碰上了去库存的大潮，房价开始猛涨，就赶紧卖了。没过俩月，又后悔了。就在所谓的“开发区”又买了一套大的。现在，可能是真烂手里了。
三四线城市经济基础薄弱，人口外流趋势明显，房价没有上升的基础，这波涨价全靠央妈PSL这口仙气儿。果不其然，随着货币化安置的撤退，房价应声而落。
2
二线城市的日子，并不比三四线好过。拿土地流拍的数量来说，截至7月末，全国土地流拍近800宗！从增量上看，二线城市流拍量同比涨了近两倍。
前些年一线城市调控加码房价火力不足，许多资金被挤到所谓的“强二线”城市。于是，拉升房价的重担就落到了杭州、太原、厦门、南京这些城市上。那时这些城市风光无限，堪称明星。
娱乐明星吴秀波的人设挺不住了，城市明星的房价也岌岌可危。最近武汉的一块非核心但不偏僻的地块流拍、太原8宗黄金地块流拍。
即便是已经成交的土地，溢价率也不乐观。简直是“两元店”挥泪大甩卖。数据显示，8月份40个典型城市的土地成交溢价率同比下降了1/5。创造了39个月最低记录。而且，为了安抚老业主情绪，地产商纷纷祭出非精装、不送仓房等手段，把降价包装得更为隐秘。
风向的调转，聪明的房企早看出来了。万科改名、恒大改名,这些有钱的,都在弱化地产色彩，强调综合经营。而没钱的，比如地方性小型房地产公司，危局之下，苟延残喘。
房地产是重资本行业，具有先天的资金饥渴症。流拍的背后，还因为房企没钱了。如今银行面临强监管，罚单雪片一样飘落；险资从呼风唤雨到销声匿迹。资金流向房地产的渠道被彻底掐断。
大面积流拍，就不稀奇了。
3
成本并不决定价格上限，但绝对影响价格下限。土地流拍，地价下落，很大程度将会影响房价走势。市场的伟大之处就在于，如果有人嗅到了这个味道，改变了对价格变动的预期，就会在市场中表现出来。
地产企业先知先觉，民众预期也在转向。根据最近发布的三季度城镇储户问卷调查报告，接近六成的居民认为房价保持平稳或将会下降。尽管认为房价波澜不惊的人数较多，但是从历史维度去看，这个报告在之前的主流可是看涨。
2008年全球金融危机出现之后，温总理曾经说过。信心比黄金还重要。信心，其实就是良性预期。在2014年的时候，房价已经进入下行区间，“房价不会上涨”预期即将形成。但是，“去库存”大行其道，房价不降反升。“房价只涨不跌”像神话一样烙刻在中国人的认知里。
预期，已被扭曲。本来，病症已经显现，不刮骨疗毒，非要打强心针。症状虽然缓解，但毒素仍然存在，而且形成了抗药性，再治就不好治了。结果很可能是，对房价下跌无法接受，出现过激行为。
人们既是理性的经济人，又是感性的群居动物。2008年万科那次降价促销，造成了极大的连锁反应，业主、政府、媒体群情激奋，万科股价暴跌，仿佛就在昨天。2018年，合肥豪华大盘“合肥院子”直降80万，业主大闹售楼部的新闻以后可能成为常态。从上图的欣喜到下图的愤怒，背后是预期扭曲的业主。
官方的预期管理模式也在变化。曾经，谈及房价调控时，官方总是浓墨重彩地大肆宣扬，意图调整预期。但事与愿违，房价总是跟高层唱反调。
如今，官方不是扯破嗓子喊，而是一声不响地做。比如，开会虽然直接说“坚决遏制房价上涨”，但货币政策从稳健过渡到宽松，媒体解读大多认为房价又得飞上天。但实际上，部委、地方接连发文，政策不间断，定向宽松而非大水漫灌，资金流向楼市通道已被切断。
预期转向，也是意料之中。
4
人们最关心的，是房价将会走向何方。要做出判断，需理清两个要素，一个是高层意志如何，应对楼市变局，政策如何调整；一个是国外，从实体层面看是中美贸易战，金融层面看是美联储加息。
如果用一个字描述当今政策，即一个“稳”字。八月初的政治局会议上，提出了“六个稳”。既然如此，官方在楼市的态度，还是求稳的，上涨不行，暴跌更不行。从目前的政策路径也看得出来，楼市调控政策一点都没放松，地方政府变着法的出政策，从上到下，一心一意。
既然求稳，暴跌很难发生，如果楼市趋向崩盘，托市政策工具箱里手段不少。当然，这里的“托市”可不再是稳价格，价格该降就降，只是调控节奏，保持价格回落速度在一定区间。
其实，对国内形势的把握与控制，对高层智慧还是相信的。但是，国外就不好说了。为了11月的中期选举，川普总统会不会弄出什么幺蛾子，贸易战走向如何，影响怎样，都充满了变数。
坊间传言的加息倒是如期而至：9月27日凌晨，美联储加息25个BP。这事确实不好办，跟着加息，对增长就有影响；不加息，资本外流也肉疼。
无论是国内，还是国外，看楼市，看的是宏观经济走势。房子也是资本品，与经济状况高度相关。魏杰说2018、2019、2020三年是最艰难的日子。如此状况下，房价上涨，都是极不正常的。
所以，这轮楼市狂欢已近尾声，未来几年房价分化是大概率事件，一二线城市横盘或缓慢上涨，三四线城市可能要迎来一波阴跌。
持续了20年的房地产狂欢，可能逐渐接近尾声了。
