辣眼睛的故事（下）

今天小蜜圈很火，不过我们还是继续讲故事吧

一）地段为什么是毒教育？

什么叫地段好？从小到大我们都被教育的好地段应该是这样的，无非就是交通方便、就业写字楼集中、大型商业综合体、教育医疗给力，人们趋之若鹜，人流聚集。那么我们综合看下来，满足以上条件的好的地段一般只有两种：那就是老城区的中心或者新城区的中心。

那么这种我们所谓的好地段有什么特点呢？

那就是租金很贵，房价也很贵。

地段是租赁价格的生命，但是不是房产价格升值的生命。

因此作为一个“地段好”的房产，它本身是不能迎来剧烈的升值的，有大行情翻一倍，与此同时城乡结合部的屌丝盘翻三倍，老破小翻一倍（并不是指成都）。

1.  成都的故事

2016年的成都城南的暴涨，基本上都是翻倍行情，典型的中洲锦城湖畔从12000一路到24000，龙湖九里晴川从9000到18000正好翻倍。

招商大魔方、复地金融岛从15000-16000涨到25000左右，没有翻倍。

更关键的是这些楼盘都是一手价格在涨，房子都没交房，也没有产证，到底二手多少钱更加未可知。

成都城南涨幅NO.1：中铁骑士府邸

图片来自网络

这是涨的最厉害的楼盘么？并不是，整个城南，涨得最厉害的楼盘很少有人知道，他就是中铁骑士府邸，从5500一路到13000-14000，就连中信城（中海右岸）也从5500到了13000-14000以上（可能有一定的简装成本，不过其他涨价楼盘也有）。

图片来自搜房网广告

WHAT？这是什么鬼？这楼盘居然城南涨幅最大？

图片来自搜房网广告

事实上，整个华阳的原来5000-6000元的楼盘才真正正完成了破12000的壮举。他们的地段好么？虽然可能有些人说这些楼盘位于将来的天府新区核心，但现在的样子是什么都没有的大农村。而国际城南的金融城大源这些我们认为已经成熟的“好”地段，并没有如此剧烈的涨幅。

等到出了调控和限价后，光从楼盘的价格看不出剧烈的涨幅，可是买到的难度却直线上升，就像前几天的龙泉大面，新城吾悦、三千庭、华润国际社区以及海亮彩悦府均为日光。

虽然城市的中心位移十分缓慢，但是随着热点板块轮动，“地段”的变迁却很快。

2.上海的故事

我们再谈谈上海，2016年上海也完成了80%的一个涨幅，在这个涨幅中，市中心的豪宅涨幅很小，市中心品质小区涨幅也一般，有一种论调叫做“上海人正在从外国人手中买回老上海”，什么意思呢？内环的房产价格涨幅不如内中环，内中环的涨幅不如中外环，不过外环外涨幅又开始缩小了。

如图，上海内环核心黄浦众鑫城价格从46000涨到84000（流动性很差）：

图片来自安居客

原来内环房产1000万（前几年上海土著没钱，内环豪宅主要被外国和外地土豪买走），中环房产500万，普通民众是无力置换到内环的，可是这次涨幅让内环涨到了1200万，可是中环的500万房产涨到了900万，这种情况为上海人买回市中心创造了条件。

如图，外环外莘庄名都新城价格从34000涨到65000（流动性尚可）：

图片来自安居客

此时，抛掉外环外换到市中心变得相对容易，这样谁还住外环外?

北大宁-顾村，东唐镇，南前滩、西虹桥导致上海市区涨价范围不断扩散，没有焦点热度的市中心反而停滞不前，以至于全市的价格拉平到整个外环内都上了5万（浦东为中环）。

如图，沪北外环宝山也接近了5万一平，香逸湾从20000涨到47000：

图片来自安居客

我们心心念念的板块轮动，苦心竭力的寻找“好地段”，找到的是什么呢？除了好地段的租金和房产流动性好一点外（现在的上海租金上去不去，流动性在普遍下降），从价格上并没有什么优势，甚至相对于近郊热点板块，市中心跑输了大盘（老破小除外）。

 如图，老破小代表80年代上海虹口何家宅小区从32000涨到66000：

3.结论

估计你又要说，朱红老师你讲了这么多乱七八糟的，毫无重点，你到底要说什么？

我从以上混乱的信息里面推断出以下结论（划重点）：

好地段未必有好的升值机会

新房的热点板块我们基本上没有建仓机会（新房热点板块无二手房建仓）

唯一能确定的是，市中心的扩大带来整个环线价值洼地的消失（整个中环不区分版块的追平内环，整个外环板块不区分板块的追平中环）

结论是买便宜的环线地区，坐等板块轮动，而不是主动追逐热点板块（一次大行情足以让市中心无差别扩大5公里，重点地区10公里，没关系我们以5公里为界限）

如果你看不懂我说了些什么，那就算了吧。

二）         板块轮动的重点与玩法

如果你不甘心寂寞，像我一样做一个保守的人，那么你一定还是想踏准板块的。

但我要说的是，踏准与踏不准没什么区别，区别仅仅是你有没有在一个大的行情前建仓。

首先你这个城市要入流，起码长沙西安水平吧，你非要囤烟台洛阳说这个城市也很牛逼我就没什么和你聊的了。

最简单的入流城市标准：常住非农业人口超过400万人的非东北城市。

其次就是坐等行情，城市等级越低，行情越晚，5年时间一线已经滚了三轮，你可能也就一轮。谁让你等级低城市不给力啊，耐得住寂寞吧。 

慢慢等，等风来：

最后，看板块。

就像我在城南热的时候预判城东，城东热的时候预判龙泉，龙泉热的时候预判犀浦，犀浦热的时候预判西河与大丰。当你知道这个版块会热，那你还有的挑，提前入局，当然即使如此，除非你现金流很充裕，是个全款土豪，在现阶段限购限贷如此严格的情况下，你即使知道下一个大热板块是哪里，你可能也没有房票和子弹。当你连续踩中城南和城东两步的时候，ZF的政策已经在路上，当你踩中大面书房的时候，ZF的政策已经打出来了。因此其实就算你知道下一步，你也就大概有三次机会建仓。

与其如此，还不如迈入一个潜力风口，建了一堆仓位，坐等风来（康城套路）。

上海的欧神打法是，我不管你唐镇顾村周浦虹桥，我就爱我的莘庄。

成都的打法就是，我不管你西河犀浦书房华阳，我就囤我的大丰。

我们打的是伏击：

图片来自：http://e.chinacqsb.com/html/2015-09/08/content_500143.htm

你凭什么知道大丰是个风口而不是个大坑呢？

从上海的经验以及成都现在的经验来看，那就是一定要有环线思维，而不是突兀的新城思维。城市向重点新区伸出一脚，伸出来的那脚是市区向郊区宣战的开始，也就是说随即就是456支脚伸出去，导致市中心迅速的扩大，犹如宇宙大爆炸。

宇宙大爆炸：

图片链接：http://news.makepolo.com/7106258.html

正如4.6号的土拍所显示的，成都以后绕城以内15000以下的房子随便买了。

2017年以前的成都，就像个棒棒糖，三环的市区下面伸了个到绕城外的手。

如图，棒棒糖：

成都的人们一直以为红火的只有这个手，但是没想到进入了2017年，成都的这个腿变成了无数的手，让原来独享小灶的高新区变得无比愤慨。

辣眼睛！辣眼睛！辣眼睛！

大面这种屌丝地方有什么？

武侯新城航道下有什么？

犀浦郫县有什么？

大丰天回有什么？

西河龙潭有什么？

可能唯一大家都不会问的是温江，因为温江除了环境，什么都没有，但优美的环境却在几年前坑了无数人，但没关系，温江什么都没有也不耽误它补涨下的。

美丽的温江小区：

图片来源网络

可能随着绕城都是市中心，而城南的环线间距又窄，导致的是城市又变成了摊大饼。

如图，甜甜圈：

摊大饼本来就是城市的规律，不摊大饼的城市一定奇葩。

4月6日土拍辣的是你的眼睛，读了本文的你，相信你不会再被辣到了。