大地震：上海地价、楼面价暴跌80%，房地产哭爹喊娘的时代来临！

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文章转载来源：股票说（gps0101tmt）、 骥观天下（jiguantx）、暴财经（ID：icaijing123） 、蜜财富（WJCF99）、凤凰财经、央视财经

1、楼市突发大地震，房地产真的要哭了...

昨天（7月24日)下午14:00，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城，采取 “只租不售” 模式！

这标志着上海新增租赁住房用地供应已全面启动。

两块土地的最后拍卖的楼面价分别为：张江地块方面，成交楼面单价为 5569元/平方米 ；嘉定地块方面：成交楼面单价为 5950元/平方米。

6000元的楼面价，最终开发商的成本是多少呢？

据“暴财经”分析，新的只租不售模式下，房屋成本应该是： 土地成本（30%）+开发费用（10%）+建安成本（20%）+税费（具体会有减少，姑且算作10%）。

把楼面价6000代入新的房屋成本公式，那么会得到成本大概是12000。

租金回报率多少？

目前，在嘉定地块周边，出租一套90平米的大概需要4100。

这么计算，开发商通过房租收回成本只需要： 21年！ 年化率收益率大概是 4.5% 左右。

五年期国债利率4.22% ，4.5%是一个合理的回报！

上海这次拍卖，泄露了房价天机，把房子的真实价格说出来了。

上海嘉定房子的真实价格是1万2，我们看到的八万十万，那是泡沫价格！

泡沫的本质就是从基本面上来看不健全的商业事业，同时往往伴随着高度的投机性，价格上涨是因为投机者不断买入相信价格不断上涨。

泡沫就是现在的价格（投机价格）减去基本面价格（即真实价格）

大家可以测算一下身边房子的真实价值：一年的房租*20年=真实价格。这个是用现金流贴现模型证明过的！房产的价格决定于这套房子在未来有效使用期限内它的租金收入的折现。现在的价格那是泡沫价格！

十年生死两茫茫，房价涨，房奴殇 。

中国一二线城市房价之高，已偏离了价值。现在一线城市的租售比大概不到2%，租房要出租70年才能回本。这也就是说：换到股市，就相当于70倍的市盈率。而现在，我大A股的平均市盈率也不过才16.8倍而已。

明眼人都能看出：这种由羊群效应、投机情绪推升的畸高房价，其实不过是沙上筑塔，一旦投机情绪降温，裸泳者就将现出原形。

高涨的房价，是以透支大多数普通年轻人的激情，消耗一个家庭全部生命力为代价的存在。这种透支国人生命力的挣钱模式有多少存在的价值？就算有，又能存活多久？

现在，爆炸性消息频频传出....

岂止是上海， 广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆已经 提前 规划了

以上12个城市将作为首批开展住房租赁试点的单位。

从去年十月开始密集出台的楼市限购限贷政策，到高层喊话“房子是用来住的，不是用来炒的”，成立雄安新区，再到如今的大力发展租赁市场，政策的强度、执行的力度均超越以往。

国家的最终目标，其实就是要建立一个“租售并举”的长效机制，让租房逐渐能替代买房，让楼市步入一个 “人人有房住≠人人有房产”的全新时代。

租赁市场才是真正颠覆整个楼市的杀手锏！

房地产的历史使命已经完成，黄金十年正式结束，房地产商和炒房客的苦日子开始了....

2、房地产是如何榨干中产阶层的？

中产这个词，今天已近乎一个笑话。前几年，当媒体上流行的中国“中产阶层消失”这样的说法时，笔者就指出过，其实中产阶层在当今的中国并没有消失，只是应该改换一个说法。 把“中产”两个字改为“中惨”，即是中等程度的悲惨，或许更加符合现在中等收入阶层的真实情况 。

从2008年到去年的楼市暴涨，彻底拉开了一线和二线城市，以及二线和三线城市的房地产价格 。 房价的巨大差距，造成了房子持有者财富总量十倍甚至几十倍的差距。这带来 两个不可逆的趋势：一是无房者和有房者财富差距不可逆转的增大；第二是一线城市业主与其他城市业主财富差距不可逆转的增大 。