文 | 小樊
昨天晚上，重庆公布了新购房屋两年限售的政策，谈一下个人看法：
1.先说判断
重庆限售很可能是一个信号，后续其他二线城市也非常有可能在近期跟进。
2.限售政策出台的背景
目前二线城市在去年底的这一轮房产政策调控中大部分已经增加了限购或者限贷等措施，但是效果并不如一线城市理想，这里面是由几个客观原因决定的：
首先目前国内的二线城市的大规模城市化建设和轨道交通建设决定了现阶段这些城市新盘的不断涌现。
其次就是因为国内二线城市现阶段都几乎是在大规模吸引人口落户来增加原始的城市人口基数，这部分新增的落户人群自然就很容易带来新的购房需求。
第三正因为目前大多数二线城市的户籍落户难度都较低，同时也就导致了二线的购房限购相对于通过户籍落户的方式比较容易绕过。
这就给部分的投机性购房者带来了空子。
第四对于二线城市的新盘来说虽然有开发商备案价格容易被ZF控制的优势。
但是一旦出现限价过低的情况，就常常容易出现日光，哄抢等抢房潮风波。
这对国家的全面对房地产市场调控的大背景很造成背离现象。
在这种情况下先选择那些短期炒作的投机客作为打击目标，就成为了非常精准的一个政策调控选择范围。
3.限售打击的是什么？
从目前二线购买新房为主的购买人群来说，大致可分为三类：以自住为主的刚需，长期持有的投资者，短期炒作的投机者。
针对所有短期炒作新房的房产投机者来说，一个无法回避的问题就是他们当中的大多数人都会使用相对较高的杠杠来负债。
对他们来说即使现金流留有余地，也需要考虑资产变现的时间点问题。
而相对于目前二线城市绝大多数新盘的在售期房，在完成购买后至少都需要两年左右的交房时间。
在交房以后一般在一年内才能办下来房产证，这才能让房产进入到二手房市场变现。
那假如在这个基础上再加上两到三年以上的限售时间，那基本上所有的新房短期投机者能够将资产变现的时间点都被延长到了5到6年。
而这个政策现在针对就是这些无法承受资产在长时间段内无法变现影响的短期炒作投机者
4.限售打击的效果会是如何？
最直接的一个效果就是会让高杠杆的短期操作投机者离场，这会对前期外地炒房客相对集中二线城市效果明显。
但是对于今年通过户籍大量引进本地人口的二线城市效果可能会较为一般。
对这类城市最好的可能性就是让目前新盘中大量出现日光盘，同时开发商对购房者无端刁难要求全款，同时茶水费横行的情况有所缓解。
5.一线城市的限售政策
目前来看以京沪为主的一线出现限售的可能性不大，原因主要有五点：
首先对于目前这一轮全国范围的房地产调控来说，一线京沪是比较成功的。
特别是北京相对今年前期三月份高点来说房价降幅明显，暂时没有再出台政策继续调控的压力。
其次京沪目前普遍已经认房认贷，相对于二线城市的购房杠杆使用难度要大得多。
而且更因为京沪有着先天的总价非普线限制，这也让绝大多数短期购房投机者在京沪市场无法在购房过程中对高杠杆进行操作。
第三京沪市场大多数商品房交易都是以二手房为主，新房较少。
二手房交易的一个特点就是一般都是直接过户交易开始计算房本时间，不像类似购买新房的投资者本身就需要等待两到三年的时间。
所以即使在京沪出现限售的政策，效果也会远弱于对二线的影响。
第四特别是对于北京来说，因为还有着全国唯一的针对二手商品房不满五年20%的个税征收标准。
从政策的调控类型上本身就对短年限内售房有一定的打击效果，所以和限售政策的出发点有一定的重复效应。
第五针对京沪这种大部分商品房交易是二手房交易为主的情况。
限售可能导致的一个附加现象就是还可能会导致目前在售二手房源短时间内大幅度减少。
