买房子只要不踩坑，大概率就赢了一半。

如何能够做到避坑？

其实很简单，就是要找准上海的发展逻辑。

上海呈东西向发展。

南北侧发展较弱，短板较多，买房更难选择。

最简单的一个辨别就是：

浦西买房，没有资源逻辑，跟着环线走。

浦东买房，没有环线逻辑，跟着产业走。

有了这个大概率的思维，买房基本上就错不了。

上海城市化发展至此， 买房已经没什么性价比可言，基本上都是便宜没好货。

特别是外环外放开限购之后，很多板块都有资格买了。

但是这也意味着掉进“天坑”的机会变多了。

买房踩坑，输掉半生。

买错房子，掉进坑里，真的比买了鹤岗的房子还要难受。

今天就来帮大家盘点一下那些外环外买房的 天坑板块 。

西渡

西渡 作为进入奉贤的第一站。

亲妈把所有的爱都给了新城，同样命运的江桥，也靠着大虹桥的粗腰上了岸。而自己强抱闵行大腿失败……

现在要啥没啥，地铁站的商业也没有做起来，次新房少的可怜，只有一个16年中铁建，其他都是老动迁。远郊的板块， 老公房扎堆 。

西渡这里是奉贤距离上海主城区最近的板块，可一直没有发展起来。

城市界面看起来像城乡结合部，很多买房人到这里都是绕着走的。

除了前面说的， 命不好，位置卡在老闵行和奉贤新城之间，两边资源都辐射不到以外。

这里工业区和农田也太多了，拆迁成本太高，一直影响这里的未来。

西渡板块地价便宜又靠近黄浦江，工厂一向喜欢建设在附近。

这里工业污染又比较严重，治理拆迁难度相当大。

大片的农田还是上海耕地红线之内的。

建设起来有诸多不便。

所以这里的好房子更是难寻踪迹。主力客群只能是奉贤的地缘客户。

板块未来最大的希望，全部押宝在大零号湾的规划了。

不过，大零号湾距离5号线的西渡站还是有些距离的。

这个规划，对于西渡的利好估计难以超过闵行南。

西渡，未必能够腾飞。

重磅利好来了！房价会暴涨？ 现在该买房还是卖房？

学习 最先进 换房宝理念 ， 教你买房卖房价值最大化方案

立即扫码 免费1V1诊断 你的买卖房问题， 仅限10位

洞泾

在松江一直属于没有多少机会出头的板块。

从各个维度看，都被兄弟板块远远甩在后面。

商业配套商上打不过九亭，资源倾斜上打不过松江新城，产业发展上打不过G60桥头堡的新桥。

就连当年的松江的动迁安置，泗泾安置的多是市区人民，而洞泾安置多是本地人群。

这使得 洞泾 没能承接到来自出去的原始购买力。

几年前这里还是个大农村。

仅有的轨道交通也就是9号线洞泾站。

但是这个站点设计很不合理。几乎是沿着洞泾板块的最西面擦边而过。

小区和地铁站的距离都很远，极其不方便。

所以，很多刚需人群，都跑到泗泾去了。搞得泗泾站高峰期总是水泄不通。

洞泾人民的苦，只有自己知道。

不仅是地铁没啥用，近处市区的沪松公路、莘砖公路高峰期也会让你堵得怀疑人生。

交通不行，没人愿意住在周边。

好巧不巧，洞泾地铁站周边商业氛围还相当欠缺，人气也不旺。

唯一能拿的出手的同乐广场。

广场多是小店，也无法吸引板块外的消费人群。

商业不行，板块内也几乎没有可以选择的品质房源。二手房流动性堪忧。

板块里面唯一值得期待的是， 22年已经开工建设的12号西延伸线 。

如今很多新盘都是围绕12号线的站点来建设的，但价格都不便宜。

动不动5到6万的单价，有点透支红利的味道。

尽管华二松江实验学校来了，G60洞泾产业园也在快速发展。

但是这里的 上限依然不高 。

关注魔都财观👇

教你当下买房卖房的 核心逻辑 ，让资产保值！

惠南

惠南 起点不低，以前毕竟是老南汇的中心。

曾经这里也是有过规划的，五角世贸商城，大学城，但都开发不利。

后来大学搬走了，商业也是半死不活，不要说高端了，年轻人喜欢的网红店都没有。

后面2035规划，这里基本上就是居住区。‍

说白了，就是连装装样子画饼都懒得做了。

最重要的是这里 位置太远 ，浦东外环内都管不过来呢。

惠南现在根本照顾不到。

有人看这里便宜，想去挖笋，千万别，万年不涨的地方。

判断一个地方有没有前途，就看这里的接盘侠都是什么人。

只有本地人接盘的地方，都是标准的老县城，不要碰就是了，惠南就是典型。

类似的新场，宣桥，也是同样的地方。‍

除了当地客户改善，或者做好一辈子不置换，一套房定终身的准备。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

否则千万别碰。

祝桥

这个靠着上海东站被人关注的板块。

同样是建高铁站，被人嘲笑东施效颦。

祝桥 核心区在16年的时候，确实有一波房价攀升。

比如祝桥的标杆，21年的公元2040。有了东站的预期价格卖得不便宜，高层卖4.5W，叠加卖5.4W。

两次加推均触发40+ 的积分。

可是到了22年的时候，隔壁的 森兰某天 认购就十分惨淡了， 认购比率仅为9%。

跌得太疼了。

有不少人觉得：祝桥和大虹桥太像了，有机场，有高铁，怎么会差呢？

大虹桥能起来，不仅仅是因为这两个原因。

房子是给人住的，大虹桥的产业和人口导入，不知道要甩开祝桥几条街。

很明显，浦东的心思根本不在祝桥，在浦东心里，祝桥属于二流规划；顶级规划是前滩、金鼎天地、张江这些地方。

再说， 哪个板块，会单纯的靠高铁发达？ 看看不夜城就知道了。

只有高铁站 ，繁华就如烟花，只会昙花一现。

过客匆匆，全靠产业留人‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍。

而祝桥的核心区之外的2公里，依旧是大片农田。

商业配套也毫无起色。

新世界欢乐城已经倒闭了，海天湖公园规划的梦想谷商业体还处于烂尾阶段。

再加上附近的川沙附中心都还自顾不暇，祝桥板块要崛起还有很长的路要走。

如果你手握300到500万，买祝桥不如买临港，买临港不如买周浦、孙桥，三林动迁房；

最近房东又焦虑了，降价卖房太痛苦了！

3个月房子还没卖掉，挂牌没带看？割肉没客户？

要不要学习 最先进换房宝理念 ，平均卖房周期 41天

现在扫码优先给你留票， 最后5个名额

写在最后

上面盘点的几个板块，都是有着 城乡结合部 景观，有的甚至像县城。

上海楼市已经发展了二十多年，外环的版图也基本定型了。

外环外的城乡结合部，确实还需要更多的时间和资源去发展。

对于外环外来说，还有不少坑需要避开。

比如:

崇明、金山全境 ；

宝山的月浦