8.8徐州土拍前瞻：韩山地块将花落谁家？

核心提要：

1、韩山地块是2019年徐州市区优质地块之一

2、云龙湖周边稀缺地块，关注度高

好地网8月7日讯（研究员 张彬） 本周四（8月8日），徐州主城区将迎来泉山区韩山C地块出让，地块位于云龙湖北岸，板块已多年无宅地出让，市场关注度高。

地块指标

地块位置（数据来源：好地大数据）

韩山C地块位于云龙湖板块，湖北路北，和平路以南,地块性质为住宅用地。 地块出让面积64322.27㎡，容积率2.2，建筑面积141508.99 ㎡，起价总价115800万元，起始楼面价8183元/㎡。

2019年前7月，徐州市区（不含贾汪区）共计出让14宗涉宅用地，其中仅2宗位于三环内，本次出让的韩山地块位于云龙湖北岸，地块距云龙湖仅500m，距市中心古彭广场约4km,区域内配套完善。韩山地块土地属性、区位属性均较优,是2019年徐州市区出让的优质地块之一。

2019年前7月出让涉宅地块（数据来源：好地大数据）

云龙湖周边稀缺地块，关注度高

据了解，年初至今已有20多家房企表达过对韩山地块的兴趣，地块从平整到挂牌关注度一直比较高。好地研究院认为，韩山地块关注度高主要有以下3个方面原因：

①韩山C地块填补云龙湖周边供应不足

好地大数据显示，云龙湖板块已多年无住宅用地供应，最近1宗出让宅地为紫薇公馆地块，新盛置业于2013年11月以7023元/㎡底价竞得，距目前已有5年多时间，韩山C地块入市可以有效填补板块新房供应缺失。

地块距市中心古彭广场约4km，周边配套成熟，居住氛围浓厚，周边小区的房龄大多在10年以上，产品设计较落后，周边产品需要升级换代，改善型需求较为旺盛，周边小区业主对韩山地块的关注度也比较高。

②云龙湖不可复制的景观资源

云龙湖之于徐州，就像西湖之于杭州，是徐州的名片之一，景观资源不可复制。据了解，云龙湖周边未来可供应宅地屈指可数，地块稀缺性高，备受房企垂青。

③韩山地块是近年高起始楼面价地块之一

韩山C地块起始楼面价8183元/㎡，仅次于同板块老体育场地块（案名：东方润园）起始地价10090元/㎡，是徐州市区近几年高起始地价地块之一。

2010-2013年，云龙湖板块共计出让3宗涉宅用地，成交楼面价均超过7000元/㎡。2014-2019年，徐州地价和房价较当时已大幅重塑，因此韩山地块8183元/㎡的起始楼面价比较符合市场预期。

目前徐州市区最高楼面价地块是旭辉美的天阙地块，楼面地价11324元/㎡。从云龙湖周边和中心城区房价看，韩山地块南侧滨湖花园三期二手房价格在2.5万元/㎡，较中心城区新房项目旭辉美的天阙要高出2000多元/㎡。因此从新房价格梯度看，云龙湖周边房价要明显高于中心城区，韩山地块最终的成交楼面地价大概率要高于旭辉地块。

若以目前徐州市区最高楼面地价作为韩山地块价格标的，此时地块成交楼面价11324元/㎡，溢价38%。

韩山C地块周边配套图 （数据来源：好地大数据）

韩山C地块约96亩，容积率2.2，建筑体量14.2万方，性质为纯住宅用地。目前地块南侧滨湖花园三期二手房价格在2.5万元/㎡，以2.5万元/㎡单价保守估算韩山地块住宅货值约35.5亿元，以3年开发周期计，韩山地块项目每年可贡献12亿元的销售额，基本可以排进市区销售金额楼盘Top10中，韩山地块对于志在深耕徐州房企来说是个极好的补货标的。