老破小终于降到，年轻人能够接盘的地步

点击上方 “ 大飞楼市 ”  →点击右上角“...” → 点选“ 设为星标 ★ ”就不会错过每篇好文章！

朋友们，今天咱们来聊一聊老破小，因为最近一段时间关于老破小成交量走高的新闻又开始出现了，

上一次还是在517新政之后，各大媒体都在宣传楼市销量走高，特别是老破小的销量明显走高，现在来看老破小的销量确实在走高，以一线城市为例，

10-11月，北京90平方米以下的二手房成交占比达到66.3%，很明显这一波救市之下，北京二手房的成交量还是以刚需小户型为主，

然后是上海楼市，总价300万元以内的二手房成交占比达到60%，包括广州，市中心老城区60平方米以下小户型也呈现持续增长势头，

最后是深圳，总价150万元以下的二手房成交占比约6.9%，环比增长4.1个百分点，增幅居首位，

可以明显的看到，一线城市小户型，低总价的老破小房源成交量确实在增加，不过这些房源成交的主要对象还是以年轻人为主，

背后的原因也很简单，当下经济预期不太景气，居民收入预期不乐观，大家的消费意愿都在降级，刚好老破小是这轮房地产调整降幅最大的一部分房源，甚至降幅较大的老破小租金都快抵得上月供了，

前一段时间我还给大家说过一个案例，有一个朋友咨询我想在郑州买房，买房的原因就是因为他租的房子现在房价大幅度下跌，他只需要付10万出头的首付，然后租金就和月供差不多了，相当于出个首付，买一个稳定，理由就是这么简单，

之前咱们也强调过房子的租金回报率达到合理程度之后，绝对还是有大把的人愿意为楼市买单的，问题是现在不管是租金回报率，还是房价收入比都远超合理水平，再叠加人口需求减少以及居民部门杠杆率过高的问题，房价不下跌才奇怪，

当然了，咱们也要提醒一下，不要以为一部分老破小租金和月供差不多，就认为投资的机会又来了， 买几套这样的老破小，租金又可以抵月供，没有太大风险，后期租金上涨了，或者运气爆棚，碰上旧改，直接赚翻，

这种想法我只能说理想很丰满，现实很骨感，前面咱们已经说了，一部分老破小租金之所以和月供差不多，是因为这一部分老破小降价降的太厉害，

别的房源降幅可能降20％~30%，老破小降幅就得降30％~40%，说白了就是弊端太大，不降不行，

最关键的是楼市还没有稳住，老破小的底在哪还不知道，你图别人的租金，别人图你的本金，并且老破小也没有想象中那么好出租，特别是步梯房六七楼更难出租， 再叠加翻修成本，租金回报率没有想象中那么高，

再加上最近几年租金还在不断的下降，至于指望旧改，赌的成分更大，因为现在虽然村里面不停的在提旧改，但整体规模还是有限，更不要奢望复制一遍2015年以后的棚改货币化，体量根本达不到，

并且这些老破小未来还要受到保障房的冲击，所以这样的老破小就仅仅适合，就想要一套房子，就想要一个稳定，租金和月供差不多，为了自住就上车了，

从这一点也可以反映出当下购房群体思路的转变，买房就是为了住，这和之前是完全不一样的，以前很多人也在说买房就是为了自住，那里面的投资成分，金融属性还是占大头，

所以现在看似老破小热度在走高，拉升了市场的成交量，但中长期来看，这对于楼市真不一定属于利好， 当然了，这样说是站在房价上涨的角度而言，

最后再提一句，即使考虑自住买老破小也要慎重，一线城市，头部二线城市也就罢了，因为毕竟人口还在流入，库存也没有想象中那么难以去化，即使买老破小，流通性也完全没有堵死，

但是很多弱二线以及三四线城市，就要慎重了。 人口流入性差，甚至还在流出，就是代表着需求不足，但是库存非常充足，在这种市场环境之下，老破小的空间真就不大了。