北京上海的软实力碾压

最近我有一个客户卖了套房子，回报率65%，周期不到1年。

杭州老破小。

是她自己买的，只是应用了我的选房原则。

她买的时候套用的原则是低总价、租售比、除了老破小无伤。

低总价、租售比指向的就是本质的 价格第一维度。

历史惊人相似的地方是 把这个原则套用2015年的上海，回报率140%。

上海完胜。

如何动态鸟瞰上海与杭州？

租售比打折。

如果上海的租售比是2%，那么杭州的租售比应该高于2%很多才安全。

为什么上海必须低于杭州呢。

因为 软实力碾压。

软实力碾压何解？

很多人唱多杭州，唱多的理由很多。

我只说一条，排名靠前的大学数量，北京上海就是碾压式的。

大学密度有什么好处呢？

批量生产科技人才，批量生产商业人才。

跟生活息息相关的是， 大学批量生产医生和教师。

以当今中国之实力，建学校和医院不难，难的是优秀医生和教师的补充。原则上， 医生和教师都是应用科学工作者。

由于大学密度的存在，北京上海虹吸全国年轻人，持续补充医生和教师，你知道前途远大的医生在上海只要找到了工作，他工作稳定并且收入看涨。 他大概率没有动力离开上海。

复旦 交大 同济都有医学院， 上海好多医院写着复旦附属、交大附属、同济附属。

至于教师，除了华师上师，复旦交大毕业生也会把教师职业作为选项，或者有教书育人的理想，或者更喜欢有假期的生活。

这种软实力碾压，非一朝一夕可以逆转。

软实力碾压在横盘期会发现远郊老城区流动性胜过新城区， 因为教师、医生密度在老城区更高。

然而这种流动性缺失却是实实在在的套利空间。 因为外地的年轻医生不介意到新开的医院工作，反正都是郊区，什么新城区老城区。

上海成熟区的抗跌， 是因为顶级的医生和教师已经上了年纪，他不想去郊区。

至于外地的新城区，泡沫越吹越大。如果上海远郊房的租售比是1.2%，外地新城区超过1.2%的都是泡沫，迟早尘归尘，土归土。

中国正在面临人口红利的消失，二胎趋势下市民更加追逐教育。而80后独生子女面临着高于1比1的老人，老龄化趋势下更加重视医疗。

2017年一众无线城市暴涨，而北京大跌，上海分化，这真是载入史册的奇观。仿佛一夜之间，软实力碾压被忽略了。

那是一群群看着规划宏图乱跑的闭眼买家吧。

正在上海求学的未来医生和教师，你听说老家房子大涨，你是更想努力留下还是回老家？

PS，人们说为啥我没推荐过杭州， 因为彼时我推荐成都长沙， 理由就是成都、长沙离北京、上海都不近。

又PS，听说杭州打算建设一座高大上的私立大学，愿早日实现，杭州的确配得上一所顶级私立大学。

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匠人有矩致力于上海楼市投资性研究，拥有10年地产公司产品设计经验，7年上海楼市研究及实际操作经验，至今为数千位市民提供过咨询。

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