去年10月，明源君曾撰文指出，调控之后，二线城市比一线城市更危险！因为二线城市对人才的吸引力依然远远不如一线城市，二线城市中除杭州之外，其他城市的经济表现并不十分出众……更可怕的是，二线城市的杠杆率比一线城市还高！
数据显示，截至今年1季度，一线城市中，北京的居民资金杠杆率仅为49.5%，最高的深圳为148.2%，而二线城市中的厦门却高达161.1%，最低苏州也有91.5%，十分吓人。部分三线城市的杠杆率也超过一线城市……这与一二三线的购房客群特点有关。对于广大开发商来说，理解这一点，对提升自身的去化率和销售业绩也至关重要。
二线城市的居民资金杠杆率
远高于一线
厦门高达161.1%
去年7月份，央行公布的金融数据让大家伙都震惊了——当月，银行人民币贷款增加4636亿元，住户部门贷款增加4575亿元，其中短期贷款减少197亿元，中长期贷款增加4773亿元……同时，居民中长期贷款新增规模超过了总的人民币新增信贷规模。
如果换成大家都听得懂的人话就是——7月份4636亿人民币的新增贷款中，住户部门占了4575，而住户部门贷款基本就等同于房贷，因此，当月新增贷款的98.68%是房贷！
▲来源：央行、明源地产研究院
那段时间，东莞、深圳、上海、苏州等地制造业企业老板关厂炒房的报道特别多。比如，据华夏时报报道，东莞某灯饰厂唐老板早在三年前将工厂关闭，在广州买了4套房。因为“整天忙得焦头烂额收入还不够给员工发工资，最好赚钱的还是买房子……企业主如此，一般民众更是疯狂。
如上所说，鉴于住户贷款的构成中，九成以上都是房贷。因此，用居民的贷款总额除以居民存款规模，计算出来的结果就是居民的资金杠杆率水平，即总体负债水平。
通常，人们会认为房价上涨越快，幅度越高的城市，杠杆率会是最高的。其实不尽然。在股市的牛市周期里，业绩优良，有概念的股票会涨；只有概念，没有业绩，甚至亏损的垃圾股也会跟着大涨。当潮水退去的时候，你说，谁的风险高？！
楼市也是这样，明源君注意到，经过持续的大涨之后，不少二线城市的居民资金杠杆率已经超过一线城市（如下图所示）。
▲来源：Wind资讯、明源地产研究院
以厦门为例，其无论是GDP总量还是人均GDP值都远远不如深圳，但是房价却一路飙涨逼近深圳。与此相对应的是，到今年一季度末，其居民资金杠杆率高达161.1%，尽管较去年末略有下降，但依然位居第一！
▲来源：深圳和厦门统计局、明源地产研究院
虽然对于楼市来说，边际的杠杆率率比整体杠杆率更为重要，但整体杠杆率依然衡量了市场的整体压力。现实中，整体杠杆率高的，边际杠杆率通常不会低。
谁都知道，高杠杆是刀尖上的舞蹈。如今，限购限贷限卖，以及连续的加息，让这些城市不少当初在高位接盘的购房者感到压力山大。因此，明源君早在去年即认为，二线城市比一线城市更危险。当然，这里说的危险并非绝对，而是相对的。
一线城市的购房者多半是外地土豪
而二三线城市以本地人为主
北上广深是全国人民的北上广深，在此轮行情中，外地购房者起到了推波助澜的作用，而跟涨的二三线城市房价，更多的是由本地人——或者至少是本省人推高的。
一、一线城市的外地购房者非常多，且购房者以土豪为主
毋庸置疑，传统一线城市拥有强大的经济基础做支撑，故而吸引了大量外地人购置房产。在去年10月份新政出台之前，深圳楼市的投资客十分活跃，占购房者的比例一度高达40%！
狂热的市场上总是伴随着真真假假的消息，最为典型的事件是去年9月深圳6平米“鸽笼房”。6平米，一口价88万，半天售罄等关键词，使其顿时引爆网络，闹得全国皆知，也引来了执法部分的查封。
实际上，6平米是噱头，半天售罄也是噱头。因为明源君的一个同事当时就交了15万定金买了一套，在被执法部门叫停前，合计也就卖出了4套，一个星期后，该“鸽笼房”的售卖方赔偿了明源君的同事15万违约金。从此，其就走上了职业炒房的道路。
还有一个例子是前段时间业内传得沸沸扬扬的投资房产进了派出所的事件。恰好，明源君与该炒房者还有一面之缘。其从中介做起，之后开通公众号，并成为一些媒体的评论员，赢得了不少人的赏识和信任，最终借了1500万资金，在高杠杆的刀尖上跳起了舞蹈。不巧，史上最严调控凶猛来袭，其深度被套，各路债主轮番逼债，为躲避风声，只好自己报警把自己关进了派出所。
以上两种类型的购房者，在一线城市买房大军中并非主流。能够到一线城市投资置业的，多半是携大量资金而来的土豪，首付比例高。这也是为何北上广深房价如此大幅上涨，而居民杠杆率水平却并不高的原因。当然，深圳是个例外，由于经济高速增长且靠近香港（GDP即将赶上香港，而房价比香港便宜得多），加上政策一直以来都比较宽松，市民投资房产的氛围也十分浓厚，多年来，深圳楼市的金融属性均强于其他一线城市，涨跌幅度也更大。
二、二线城市的购房者是本地人，一般的工薪阶层
一颗石子丢到水里，水波是逐步向外围扩散的，而且波幅越来越小。楼市却不完全如此。虽然二线城市的房价上涨确实滞后于一线城市，可是一些二线城市的上涨速度却比一线城市还凶猛。
为啥？因为前面有带头大哥做了很好的示范，错失了一线，不能再错过二线了！剩下的就是买买买。
像武汉、厦门、杭州、成都、郑州、长沙、西安这样的二线城市，拥有众多名校，而由于当地对人才的吸引力还不够强，这些名校的大学毕业生多半流入了北上广深。高学历，高智商带来高竞争力和高薪水，尽管对很多人来说，在北上广深买房还是太难，但如果回到自己家乡所在的二线城市买房，却容易很多。
去年，众多此类在北上广深就业的工薪阶层就杀回了二线城市买房，到今年依然如此——不管住不住，买了再说。明源君有十来个同事、校友、同学就是这么干的，而且不少人一出手就买两套。
与此同时，热点城市周边城市的居民也蜂拥而入。比如厦门、合肥等城市均是如此。尤以厦门最为典型，其购房人群不少来自福建其他市县。本地人一看慌了，奋起直追，砸锅卖铁加杠杆也要买房。岛内学区房上10w已经不是什么稀奇的事。这使得这个居民存款规模只有区区2300亿的城市，居民资金杠杆率去达到了161.1%，房价直追北上广深！
三、三线城市的杠杆率也快速攀升，购房者更加本土化
年初以来，面对环一线热点城市需求外溢带来的三四线市场繁荣，这是加杠杆带来的。相应的，居民资金杠杆率自然也就水涨船高。
2015年全国的居民平均杠杆率为49%（27.03万亿/55.19万亿），到2016年一下增加到了55%（33.37/60.65）。
兴业证券地产首席阎常铭指出，杠杆在三四线城市的作用非常重要。据其透露，一二月份全国新房销售额在1.08万亿左右，一二月份居民中长期贷款增长1.008万亿左右（杠杆端没有考虑公积金，成交端没有考虑二手房）。过去几年杠杆率在50%~70%，今年到了80%。这表明今年杠杆用得非常多。而今年一二线城市成交面积同比增长了25%，但是统计的三十个核心城市成交面积负增长4%，说明杠杆基本都跑到三四线城市去了！
因此他认为，是“钱在买房，不是人在买房”。如果让房价加速上行，达到一个高位，银行资产配置无法形成正向循环，则会非常危险！
最近，明源君陆陆续续见了不少开发商的中高层，但凡在一二线有大量项目的，均表示调控带来了巨大的压力。比如某百强，前两年在佛山拿的地，楼面价一万多，现在政府限价，售价必须2万以下才能备案……简直欲哭无泪。一线城市更是难。而在三线城市拥有大量土储的开发商则显得比较淡定。
虽然三线城市的繁荣是一二线外溢的结果，并非三线内生，一旦对一二线的调控放松，三线目前的火爆景象就将落幕。但通过并购、合作乃至品牌和团队输出的方式，获取规模适中的土地，已成为房企分食三线城市繁荣的主流方式。连融创都被吸引，跑到三线去拿了个地王……
▲来源：国家统计局、明源地产研究院
不同城市的购房群体有着截然不同的特点。自然的，开发商想要有比较高的溢价就要有对路的产品。
一线城市的房子早就豪宅化了，但就像皇帝的女儿不愁嫁，因为涌入的外地购房者，很多都是土豪，不差钱。莱坊调查结果显示，今年一季度全球豪宅价格增幅排行榜上，全球41个主要城市的豪宅价格年增幅仅4.3%，海也实现了19.8%的年增长幅度，北京的年增幅达到22.9%，广州更是以36.2%的增幅登顶！
至于一般的刚需，如果没有整个家庭在后面支持，买房是一件十分艰难的事。2016年深圳的平均首置年龄是36岁，而在2012年的时候，深圳首置房子的平均年龄是33岁。北京2016年的首置年龄更是达到了38岁！
二线城市的首置年龄在33岁左右。三线城市则要年轻得多，多数处于30岁以下。年轻就是加杠杆的资本，这也是为什么二线城市杠杆率高于一线，今年以来三线的杠杆率也飙升的原因。不久，汇丰银行公布的一项调查显示，中国80、90后7成有房，比例居全球首位，而无房者中，91%今后5年内有购房计划，这些人多半是处于二三线城市。
虽然经过暴涨，但大部分二线城市购房者的境况比一线的会好得多。例如，某房企创造过82平做到3房2厅2卫，三房朝南的奇迹。还创造过90平的房子，得房率超过 100%的神户型。这样的户型如果能在热点二线城市造出来，一定会比较火。
过去两三年，三四线一直在艰难的去库存，今年才降下去。三线不缺房子，缺的是性价比高的好产品。因此，做刚需不大行，因为有大把的刚需产品，价格比你低；做太贵的精装或别墅也很难走量，因为大部分三线城市的人们收入不高，难以承受如此高的价格。
● 搞产品创新，要上接天线，下接地气。土肯定不行，但过于标新立异，三线城市消化不了，创新既要上接天线，又要下接地气。2008年，融冠进入衡阳的第一个项目是融冠·水映豪庭。瞄准衡阳本土开发商舍不得花钱的特点，融冠花几千万做了一个超大的会所，同时景观先行，迅速引爆衡阳市场，销售价格从开盘时的2800一路涨到3000多，到2011年时融冠就拿下了衡阳市的销冠！
● 建一所好的学校，产品溢价就出来了。某房企有个三线项目原来的销售策略是要打价格战，但其成本高于别人，战没法打。由于该片区最缺优质的小学和综合商业，于是中房就在那个项目设立了一个实验小学，一个综合商业。最终每平方溢价几百块，而且这个教育资源在客户入住后也是持续运营赚钱的。
● 让产品能够炫耀，客户自然愿意买单。三线城市还处于热衷“富贵逼人”的阶段，项目本身要有能让购房者炫耀的资本，比如宜化地产宜昌某项目，通过建造无边际泳池，引进当地知名购物、优质教育资源等，创造出“领跑全城的18项第一及唯一”。项目高层住宅总体量25万平米，一期开盘只用1天就全卖完了。
● 产品高两三个档次，价格高一个档次。又要面子，又不能花太多钱，是普遍的心态，这就是淘宝上A货卖得火的原因，也是碧桂园成为三四线之王的原因。这要求想在三线城市分一杯羹的开发商要有较强的成本控制能力，否则还是难以赚取高利润。
作者：明源地产研究院副主编 艾振强。探讨及交流，可添加作者微信：arunme。
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