文章回顾了大壮名城科学城项目的概况和关注情况，分析了项目二期销售不佳的主要原因在于价格。文章提到了大壮名城的基本面良好，包括交通、商业、教育和公园等配套设施。但也指出了二期的优势和短板，优势在于位置、学校等，短板在于价格较高且性价比不高。文章还对比了其他项目的价格，认为大壮名城二期的降价幅度还不够。最后，文章提到大壮名城的工程进度缓慢，建议感兴趣的购房者再等等看。
文章提到大壮名城的工程进度缓慢，可能与项目的销售困境有关。
还没看的，可以回顾一下：
科学城这一年，真实房价落地：破碎与“抄底”
这里面，有一个新盘是大家关注度比较大，提及次数也很多的：
大壮名城。
但一个奇怪的现象是，关注度很高，但卖得不好。
项目二期8月份拿的预售证。
截止发稿前的住宅网签数据，是16套。而另一个数据，是248套的住宅未售套数。
为什么卖得如此之差？
核心点其实就一个：价格。
整体基本面，其实还不错
这几天，我们又去了一趟项目周边走了一趟。
依然还是那么一个看法：
大壮名城的基本面，其实很算扎实。
尤其是相比科学城的其他在售新盘甚至绝大部分二手小区而言，是有一定的差距能力的。
作为暹岗旧村改造项目，大壮名城的位置，在整个科学城板块当中，明牌不少。
以交通为例，项目位于区府板块，苏元站、科丰路站、暹岗站，三地铁在周边。
再远点还有科学城站。
这个交通配套，不是所有楼盘都有的。
至于其他，商业、教育、公园这些，也基本配备了。
小区有黄埔实验学校，九年制一贯学校，已经开学，而且据说成绩和口碑都还不错。
商业，靠近万达广场。
虽说如今万达的商业运营能力一般般，但作为日常生活消费场所，还是够的。
家门口还有映日广场（封顶）、揽月广场（在建）、腾达广场（规划）、大壮国际广场A/B地块（规划）等多座商场。
这样看下来，其实还不错。
也就不难理解这个项目的出租价格，其实还是不错的。
二期优势不明显，也有短板
但这种基本面，是属于整个项目的。
也就暴露出一个问题：
二期相比一期，其实没有什么外部优势，甚至也有自己的短板。
二期靠近揽月广场，位于揽月路一侧。
这个组团位置，车流量不算大，而且部分朝向的景观性会更强，可以看到科学城的地标项目以及科学城广场和公园。
同时，也靠近暹岗旧村改造项目的配套学校：黄埔实验学校。
二期的缺点是什么？
其一，二期界面一般。
从实地航拍来看，相比一期，虽然更安静一些。但整体的城市界面，目前来看，确实一般。
要有所改变，还是需要一些长周期的时间。
其二，产品突破不大。
此前的一期，整体问题不大，被质疑最多的两个点，一个是户型一般，一个是园林中突兀的楼王单位。
至于内部，同样提升不大。
延续到二期身上，整体布局规划上有所提高，产品品质也做了升级。
但具体到绝大多数购房者更看重的户型身上，提升不算大，也让这个项目很难跟一期之间拉开一个区间。
更不要说和其他新规的产品相比了。
性价比不高，成难卖主因
这些短板，我们和一些有兴趣买这个项目的购房者聊过，也不算太大的问题。
只要核心点没问题，这些其实属于能够接受的纠结点。
什么是核心点？性价比。
是的，劝退绝大多数买家的，归根到底，依然是大壮名城二期的价格。
价格有多高？
88平三房，4.6-5.1万/平，405-450万；
105平四房，5.2-5.9万/平，546-620万；
122平四房，5.8-6.2万/平，708-756万；
143平五房，6-6.5万/平，858-930万。
这是大壮名城二期调整前的价格。
这个价格，不说放在科学城，放在周边板块，其实压力也很大。
综合维度差很多，但也同在科学城的星河·盛世禧悦，首开价是2.4-2.6万/平。
老黄埔的保利招商华发·中央公馆，单价在4.18-4.48万/平，部分朝向和楼层不突出的单位，甚至是3字头。
这个定价策略，自然很难卖。
卖不动，降价是唯一的出路，但大壮名城的迷之操作是，想降价，又不想拉下面子。
88平三房，378-407万，单价4.3-4.6万/平；
105平四房，519-528万，单价4.9-5.0万/平；
122平四房：650-674万，单价5.3-5.5万/平；
143平五房：802-847万，单价5.6-5.9万/平。
这是此前项目降价后的价格空间。
而最近的价格区间，基本口径是这样的：
88平三房，350万起，单价3.9万/平；
105平四房，460万，单价4.3万/平；
122平四房：580万，单价4.7万/平；
这当中，探叔还想分享一个未经证实的小瓜，据说此前项目对于降至3字头还很纠结，觉得这个价格和项目不对称。
是否如此，也欢迎项目方在评论区回复。
回归正题，降价后的大壮名城价格可以打动购房者吗？
对比老黄埔、天河东部，这个价格依然没有太大的优势。
未来方洲，95平的3+1房2卫，大概在350-410万的区间；128平的4房2卫，则是540-580万。
中建海丝城，此前的90平单位，优惠后的总价277-303万，折合单价3.07万起。
至于位置更好的天河东部，珠江花城88平3+1房2卫，是350-380万的价格区间；华润天河润府81平的三房单位，则是360万起。
不过，看了下大壮名城一期的成交价格，最近两套的成交，似乎还可以为项目的价格高企，稍微证明一下。
但总的来说，这么一圈看下来，只能说，大壮名城二期的降价幅度还不够。
网签成交数据，要快速换个数字，并不容易。
而此次踩盘，一个值得关注的点是：
大壮名城的工程进度看上去略显缓慢，不知是否和项目的成交困境有关。
所以，如果你对于大壮名城二期感兴趣，我们的建议会是：
再等等看吧，也许开发商会想明白的。
