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类住宅项目风光不再
近年来，北上广深等房地产一线城市，随着商品房价格远超过商业、办公楼物业，许多开发商打起了商改住、办改住的歪主意。因商业、办公楼取得的土地价格远低于住宅土地价，且商业、办公楼还可以搞成层高5.7米、一层改两层的复式结构，大幅提升了实际得房率和性价比，使得这些违规类住宅项目供需两旺，十分火爆。
据媒体公开报道，在上海今年元旦开始严厉整治商改住类住宅项目之后，北京、广州、深圳随后陆续跟进。现在看来，惟有上海严肃执法，其他三地可能顾虑影响社会稳定，相继选择了既往不咎、下不为例的变通做法。
上海发布的整治政策，对商改住项目采取了高压零容忍态度，要求没完成全部审批手续的重新审批，审批完了在建的彻底整改，建成了没销售的整改后才可以销售，销售了还没入住的要求整改恢复才能入住，已经入住的不整改到位就不能交易。上海发布整顿类住宅项目通知后，雷厉风行地停止了所有类住宅项目的网签，对于已经销售尚未入住的物业阻止业主入室装修和入住。执法之严肃，态度之坚决，前所未有。
虽然上海出现了多起购房者非法聚会的情形，但上海政府似乎不为所动。5月17日下午，上海市加码发布商住项目新规，宣布将停止审批公寓式办公项目；同时，明确对已售未交付入住的商办类项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，不符合商业办公要求的不得交付办理过户。也就是说，上海政府没有受到外界干扰，坚持严肃执法，绝不搞下不为例。
与上海相比，经历了两个多月的不安与冲撞之后，北京市政府在3月份立场上大踏步后撤。 5月20日，北京市政府门口出现了一场少数商改住项目购房人参与的小规模非法聚会。5月23日晚，一则《关于3.26商住新政的补充说明》紧急发布，让类住宅项目购房者吃了颗定心丸——在政策执行前，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有住宅设施；已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施；已购买的商办类房屋，可出租，且不限定出租对象，也可销售，但购房人应符合政策要求。
北京这个补充声明，通俗地讲，就是已经建成的项目，不需要整改，只是在将来再出售时受到一定的限制，比如持产权证满两年方可出售，原则上只能出售给法人单位；出售给个人的，视同商品房纳入限购政策。但尚未建成并开始对外预售的，则要求整改到位才能对外销售。
广州则在一开始就采取了柔性化的政策，4月份的一份整顿类住宅项目的通知规定：房地产开发企业销售商办类物业，自通知发布之日起，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商办类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。在通知施行之前已购买的商住类物业，可转让给法人单位，也可转让给个人；个人取得不动产证满2年后方可再次转让。说白了，就是既往不咎，下不为例。
深圳在5月12号跟进类住宅项目的整顿，规定：今后商、办项目的建筑平面布局，不得采用住宅套型式设计，要求设计单位、施工图审查单位、建筑单位，不得在技术上预留违规加建烟道、管井等设施的条件，否则依法处理。也就是说，深圳对已经审批的项目，将承担政府自身审批过程失职的责任，默认开发商继续完成建设与对外销售。
违建项目均经过层层审批
类住宅项目损害了国家法律的尊严，破坏了市场公平竞争的原则。几乎所有的类住宅违规项目都隐藏着惊人的腐败，使不法开发商和为他们的违规项目大开绿灯的政府官员，轻而易举地谋取了暴利；在便宜了此类物业购房者的同时，因为与商品房的比价效应，间接损害了其他合法商品房购房者的利益。
所有违规项目，从项目立项、规划审批、设计审图、市政配套到竣工验收，要经过各个政府部门的层层审批，严格把关。理论上讲，如果任何一个政府部门严格依法办事，没有任何一个项目可以擅自变更土地用途。北、上、广、深的共同之处在于，四地政府都没有追究过去大量商、办项目违规建成住宅项目的各审批、验收环节政府部门工作人员的责任。像上海这样严肃执法，如果能依法追究项目报建、竣工验收各审批环节政府失职渎职人员的责任，或许更能令人心服口服。同样地，北京、广州、深圳虽然做了下不为例的变通处理，但也无法推卸放行大量违规项目上市的原审批人员的责任。
总体而言，正如之前我两篇评论类住宅项目整顿的文章分析过的那样，北上广深对类住宅项目的整顿，尤其是像上海这样的严厉整治，对这些项目的房地产开发商影响巨大，同时因为大大减少了住宅供给，将助推商品房价格上涨。
上海在句非常有名的俚语：“淘浆糊”（也称“捣糨糊”），意指“和稀泥、装傻、糊弄、瞎混混、处事圆滑、善于变通”等，形象而传神。这“淘浆糊”不仅是上海人的口头禅，更是上海人求生存求发展的“法宝”。这次北上广深整治类住宅，显然上海政府是动了真格，而其他三个地方是“淘浆糊”。至于是该称赞上海市政府的严肃执法，铁面无私，还是应当表扬北京、广州、深圳政府的大局意识，人性执法，可能就仁者见仁、智者见智，利益不同、立场各异了。
在我看来，对于普遍购房人而言，如果因为这次整顿风暴，导致类住宅项目房价暴跌，只要是能合法交易的，就可以果断出手。毕竟，类住宅项目确实有非常好的性价比，对于自住购房人而言，更是机不可失、时不再来的捡便宜货机会。
鉴于北京、广州、深圳的类住宅整顿实际上已经虎头蛇尾，预料上海也很难硬到底。因此，对我之前在《京沪铁腕整顿类住宅 捡便宜须睁大眼睛》一文中的具体投资建议略做修正：类住宅的价格，按产证面积计算的单位价格，如果比周边商品房便宜三分之一以上，或者按实际使用面积比周边商品房便宜一半以上，无论是自住还是投资都可以果断出手；若开发商搞定了水电配套，可按居民用电价格收取水电费，按实际使用面积计算的价格，比普遍商品房便宜30%也具有良好的比价效应。
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