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综合 樱桃小房子（ID：cherryhouse2017 ）、中国经营报、经济参考报、央视新闻
最近，原财政部长楼继伟表示，中国家庭的杠杆率已经升至接近50%。
为了缓冲宏观经济“去杠杆”的压力和风险，这两年央行拼命鼓吹个人加杠杆，主要是看老百姓手里头还有点储蓄，而政府和企业背负着高负债，所以要忽悠大家把钱花出去，间接解救政府和企业。
在全民炒房后，央行也算是如愿以偿了吧。
家庭杠杆率50%是个什么概念呢？高还是低？
2004-2008年我国家庭杠杆率稳定在17%-19%，2009年4万亿后，随着房价的上涨，家庭杠杆率也持续走高。
家庭杠杆率怎么算的呢？就是住户贷款与名义GDP的比值。
今年3月末，我国住户贷款的余额是35.23万亿，除以去年GDP74.4万亿，就是47.3%。
我按照今年GDP增长6.5%的预期，同时住户贷款再增加5-6万亿计算了下，大概到年底，家庭杠杆率也就达到50%了。
周小川希望居民加杠杆的逻辑，是与发达国家比，我们的杠杆率还不高。
美国、日本、英国、加拿大等发达国家居民杠杆普遍在60%以上，澳大利亚居民杠杆在2014年更是达到113%。
美国的居民部门宏观杠杆率在1960-1984年基本稳定在40%-50%的水平，1985年以后出现一轮快速攀升，在2007年达到历史最高值99.4%。
但我们是发展中国家，人均收入水平和人均GDP还远远未达到发达国家的水平，我们能跟他们比杠杆率不？
2014年，美国的人均可支配收入就是3.8万美元了，而我们是3300美元，到去年我们收入还只有23821元。我们的收入跟人家相差11倍，而杠杆率却要追赶他们，这正常吗？
越是发达的国家，杠杆越高。越有钱，越喜欢借钱消费。
为什么呢？因为他们收入高啊，还的起，如果是捉襟见肘的屌丝国百姓，越不喜欢借债，无债一身轻嘛。
其实这在我们中国不同城市也有所体现，比如一线城市，人均收入高些，大家就喜欢贷款时间越长越好，首付比例越低越好，因为金融意识强，只有这样，才能以最少的本钱，撬动更大的收益，杠杆率越大，回报率才高。
而二三四线城市的居民，会尽可能少贷款，少还利息，少背月供，他们考虑的不是收益率，而是尽可能在自己的能力范围下过轻松的生活。
如果跟我们的发展中国家兄弟比，这杠杆水平就吓人了。
所以楼部长在谈到去杠杆的速度时，也说去杠杆进程不应该太快。我理解他的意思是，太快了容易硬着陆。
俄罗斯：16%；印度：9%；巴西：25%；墨西哥：10%；阿根廷：8%。
加了杠杆买房后，让居民背负沉重的债务负担，然而，我们的人均收入增长却十分缓慢，尤其是这两年实体经济萎靡不振，裁员，倒闭，一片萧条景象。
大家财富的增值，基本上是来源于房子的升值，因此有房没房，成了拉大贫富差距的主要工具，所以即使现在房价到了高位，还有很多人挤破头的想买房增值。
我们买房时，一般会测算未来的现金流，是不是足以还房贷，生活费够不够，很多居民背负高房贷后，生活品质直线下降。
而有的投资者，如果单凭自己的收入来源，根本不足以还高额的房贷，而是依赖银行的消费贷款、抵押贷款、信用贷款等资金来源，说白了就是利用银行高杠杆。
其实从我们的居民负债率看，已经很高了，以总的住户贷款除以可支配收入，算下来是107%。
虽然全国的储蓄率仍有50%，但有些城市的比例已经太高了，完全是入不敷出。
| 住户存款（亿元） | 住户贷款（亿元） | 住户负债率 |
全国 | 64.5万 | 35.23万 | 50% |
深圳 | 10352 | 14949 | 144.2% |
厦门 | 2246 | 3663 | 163.1% |
合肥 | 3281 | 4014 | 122.3%
|
南京 | 6095 | 6534 | 107.2% |
他们为什么铤而走险，就是建立在房价看涨的前提下。一旦这个前提崩塌了，而没有即时套现，那就很危险。
其实高负债的背后，反映的就是某些城市的房地产泡沫系数太大了。
这几年，有的银行在配合市场做高评估高贷款，据银行的人说，去年中信银行还可以做到零首付，这样的杠杆太吓人了。
因为对公的企业贷款业务直线下降，其中，国企不需要资金，民企银行又不愿意贷，所以大部分银行都把贷款的重心，转移到了个贷上，鼓励大家贷款消费，可是除了买房买车，贷款还能干嘛用呢？
刚刚，北上广深齐跌，楼市背后暗藏的玄机…
房地产调控政策组合拳的威力已经开始显现。
这两天，房地产市场相关数据密集公布，包括3月份房价变动情况、一季度住宅投资和土地供应情况、全国公租房分配规划等。在新一轮密集调控之下，房地产市场有哪些新变化，这些变化又透露出哪些玄机？
一二线城市房价同比涨幅继续回落
18日，国家统计局公布3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。3月份是房地产传统销售旺季，但在因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用下，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续回落，环比总体平稳。
从同比看，3月份15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.2至6.0个百分点之间。从环比看，6个城市新建商品住宅价格比上月下降，降幅在0.1至0.7个百分点之间；6个城市涨幅在0.5%以内。其中，北京同比下降、环比微升，上海同比下降、环比下降，广州同比下降、环比上升，深圳同比下降、环比微升。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，初步测算，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续6个月回落，3月份比2月份回落3.4个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续4个月回落，3月份比2月份回落0.6个百分点；三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大，3月份比2月份扩大0.4个百分点。从排行看，环比方面海口房价涨幅居首，其次为广州、三亚，同比方面合肥涨幅居首，其次为厦门、无锡。
从各城市具体情况看，统计数据与各商业机构数据相互印证：
北京：成交量快速降温
亚豪机构统计数据显示，新政实施一月，北京商品住宅成交量已下滑21%，尤其是进入4月份之后，成交下滑尤其明显，4月1-16日北京商品住宅仅实现成交1106套，相比上月同期减少66%，相比去年同期更是出现79%的下滑。
据中原地产研究中心的分析报告，由于网签数据的滞后性，实际市场成交跌幅超过六成。从二手房市场实际签约看，3月下半月相比上半月跌幅在60%以上。2月全月二手房真实签约在2.3万套左右，3月上半月签约在1.6万套左右，预计下半月将在8000套上下。4月市场成交量将在1.6万套左右。北京市场成交量快速降温。
上海：3月成交面积同比下滑66.5%
据上海中原地产数据显示，3月份上海新建商品住宅成交面积同比下滑66.5%，为5年来同期最低。上海中原地产市场分析师卢文曦认为，市场预期调控仍将继续从紧，再加上购房者原本就已非常浓厚的观望情绪，后续新房和二手房市场的量价走势将更加承压。
深圳：半年房价下跌11.2%
深圳中原研究中心的数据显示，深圳今年3月新房住宅仅成交803套，创下2009年以来的新低；成交均价为54730元/平方米，与去年9月61600元/平方米的均价相比下滑11.2%，价格水平连续5个月保持平稳向下的走势。
天津：高端住宅成交量同比下滑4成
仲量联行发布天津一季度房地产市场研究报告显示，受政策调整等多重因素影响，天津高端住宅市场成交量出现大幅下滑。同比下降近4成｡
住宅投资增速时隔两年再超10%，政策效应有滞后性
统计局数据显示，2017年1至3月份，全国房地产开发投资19292亿元，同比名义增长9.1%，增速比1至2月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资12981亿元，增长11.2%，增速提高2.2个百分点。值得注意的是，这是住宅投资增速在2014年11月后，时隔28个月再次超过10%。
国家统计局新闻发言人毛盛勇17日说，新一轮房地产调控措施3月17日以来陆续出台，对房价和其他房地产相关指标的影响，有可能在4月份以后陆续显现。下一阶段房地产成交面积增速可能有所放缓，一定程度上将影响企业投资的积极性。而一些热点城市有计划地加大了土地供应，有利于推动房地产投资的增加。他认为，房地产投资增速下一步还有待继续观察。
中原地产首席分析师张大伟表示，预计一二线城市在经济企稳的情况下，房地产调控可能会持续加码。2016年9月底以来全国已经有超过45个城市出台了各项房地产调控政策140余次。今年3月以来，楼市再迎新一轮调控政策，除了传统限购以及信贷等措施外，新增“取得产权满2年后方可上市出售”、“离婚一年以内的房贷申请人，商业及公积金贷款均按二套执行”等措施，政府调控楼市的决心较大。因此，2017年二季度房地产市场将比一季度有所降温，市场平稳是主流趋势。
住宅供地占比创近两年新高，二季度住宅地价增速或进一步放缓
一季度全国主要105个受监测城市地价总体水平为3880元／平方米，住宅地价为6040元／平方米。综合地价环比增速为1.40%，较上一季度微降0.03个百分点；住宅地价环比增速为2.06%，较上一季度下降了0.12个百分点。值得注意的是，住宅地价增速在连续多个季度攀升的情况下，一季度出现回落的迹象。同时，住宅用地供应量占比、房地产用地供应量占比均明显提升，占比率达到近两年以来最高值。
中国土地勘测规划院地价所所长赵松分析指出，随着限购限贷范围向热点城市周边扩展，年内房地产调控进一步收紧的预期强烈，热点地区市场交易回落，房地产开发投资和购置需求受到阶段性抑制。二季度，预计商服、工业地价总体不会出现明显波动，在政策多方合力下，住宅地价增速或将进一步放缓。
2017年全国将新分配公租房200万套
住房城乡建设部消息，2017年，住建部把加快公租房竣工和分配入住作为重点，要求各地加大工作力度，年内完成公租房新增分配200万套。
住建部副部长陆克华表示，今年的公租房分配工作纳入住房保障目标考核内容，与各省级人民政府签订了目标责任书，目前已经全部落实到各地。
16城掀楼市限售潮，政策对投资客抛盘说不
自厦门3月份开启楼市限制交易的先例后，不少城市加入“限售”队伍。截至目前，至少16个城市加入“限售限购”大军。具体政策涉及多种手段，比如“外地人买一、二手房3年内限售”、“通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满3年”等多种细分政策。
有统计数据显示，截至目前，实行限购又限售的城市，按出台政策的时间顺序看有厦门市、杭州市、福州市、广州市、青岛市、启东市、保定市徐水区、保定白沟新城管理委员会、长乐市、常州市、惠州市、珠海市、东莞市、扬州市、成都市和海南省。值得注意的是，隶属保定高碑店市的白沟镇，限售时间最长，为5年。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从楼市“限售”政策核心来看，在于对于房产买卖时间的限定。但楼市“限售”的时间长度的界定与楼市调控政策执行的时间、市场周期的时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等等诸多因素密切相关，“限售”时间并非任意制定。
“最严”调控效果如何？
财经问题专家王亚宏分析，首先，今年3月份15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，而且整体涨幅连四个月收窄，显示房地产调控政策组合拳的威力已经开始显现。
近年来房地产市场一直按照“过热—调控”的反应模式发展，去年10月前后，部分地区针对房价上涨较快的情况，各地相继出台了一些调控政策。今年3月份，有些地方房价又出现了反弹，为了抑制房价的过快上涨，防止炒房和防范泡沫滋生风险，于是各地又进一步给调控措施加码。
由于房地产投资具有周期性，市场也有内在的惯性，因此对政策效果的整体评估还需要几个月才能完成。只根据3月份的数据就断言调控政策立竿见影或是波澜不惊，都是操之过急的判断。
其次，3月份房价环比涨幅创去年10月以来最高水平，且70个大中城市有62个城市的新建住宅价格环比上涨，这意味之前的投资仍在短期内推动房地产市场，因此调控不能松动。
要在未来三个月里达到挤出泡沫、抑制房价的目标，政府还需进一步收紧相关政策，这样才能保障房地产逐步回归消费属性，回归居住功能。
第三，城市间的市场热度分化，进一步增强了因地制宜、因城施策的必要性。
一线城市的房价一直被认为是市场的风向标。3月份，北上广深四大城市环比房价表现分化更加明显，广州和北京房价环比上涨，同期深圳和上海下降。
这种不同城市间地产市场分化的情况，再次体现了房地产市场鲜明的地域性特征，因此在实行调控时，需要发挥地方政府的主体责任，因地制宜、因城施策。
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