凤凰财经（finance_ifeng）综合博鳌亚洲论坛2017年年会“楼市泡沫：中国会例外吗？”分论坛专家观点报道
关于中国房地产泡沫破灭的预言 10 年前就开始了。但一直到 2016 年，一线城市的房价还在涨，泡沫破灭却一直没有到来。
但常识告诉我们，没有只涨不跌的市场，也没有只涨不破的泡沫。美国次贷危机、日本楼市崩溃依 然鲜活于人们的记忆之中，余痛至今。中国会是例外吗？
在博鳌亚洲论坛今天的分论坛上，楼市泡沫与房价涨跌引起了几位专家的激烈讨论。李迅雷认为2020年左右一二三四线城市房价普跌，贾康则当场反对，并笑称“赌两顿饭”。
1、中国楼市泡沫有没有例外？
吴晓求：没有例外，但有滞后，我估计要输任志强一顿饭
中国楼市泡沫不会例外，但是它有一个滞后，现在全球有两大泡沫：一大泡沫是美国的股票市场，这是一大泡沫，最近泡沫也在缩小；还有一大泡沫是中国的楼市。无论从哪个角度来看，我们通过经济学的理论分析，真的得不出来楼价如此之高的一个结论。
我们又从一个数据里面也会发现楼市价格楼市上涨又有某些逻辑，这个说法本身是矛盾的。我先说一开始的那个概念，一开始的概念一个国家楼市的价格，房地产的价格和这个国家经济发展的水平，市场化的程度，特别个人收入的水平是有某种关系的。
我记得在2013年的时候，那个时候四环以里大概是7万左右，那时候我觉得非常离谱，我那时候在清华和任志强先生一块开会，天天号召大家买房，我说我跟你打一个赌，我说五年之内，我是希望大家买股票。
在我概念里面一个国家的居民他的资产主要部分如果是房子，这个国家很不正常。主要是证券化资产，特别是股票、基金，这是一个正常的国家。我说7万块钱不能涨了，现在过去4年了，我来的第一天记者采访我，我说了这个故事。一开始我雄心勃勃我觉得我一定赢，因为中国不可能违背这样的规律，到了现在发现我输的概率比较大，我们输的是一顿饭。
李迅雷：我觉得问题是一年比一年严峻了
我们房地产价格会不会泡沫破灭要看其他资产价格有没有出现问题。我们会想到五年以前大家憧憬的是人民币的国际化，资本账户对外开放，我们没有想过既限价又限量，没有泡沫的话为什么要管制呢？问题是越来越严重了。
贾康：要认清楚中国房地产市场是冰火两重天
中国的泡沫什么时候破灭，不能简单化看待，要认清楚中国房地产市场是冰火两重天。火的这边有局部的泡沫破灭或者回调，这不是直接可以和日本系统性风险式的泡沫破灭相提并论。合肥2016年猛涨，现在据说合肥回调到一平米4000，你说这是泡沫破灭也可以，这是以相对柔性的方式在消化那个泡沫，而不是说以后泡沫破灭带来系统性风险的危机。
2、房价上涨的真正原因是什么？
吴晓求：不能让人民币贬值，巨大的存量M2自然倒逼房地产价格上涨
中国的M2最近几年从2008年金融危机以来，中国M2的增长速度太快了，我们2008年以后除了2009年、2010年高一点，M2的增长速度比GDP的增长速度平均要高5-6个百分点。所以到现在为止，中国的M2已经160万亿以上，我们GDP是70多万，大概是2.1倍，M2和GDP相比较是2.1倍。
巨大的存量M2要购买资产的，不会作为现金状态出现，还有少量存在银行，更多是追逐能够带来利润的资产。可是中国金融体系提供的资产非常有限，股票又不敢买，债券也不多，可是钱又不能放在手上，放在手上贬值的速度很快，大家就开始买房子了，你会发现这么存量的M2显而易见就会倒逼房地产价格如此上涨。
我们也可以实现人民币贬值，但中国不可能让人民币大幅度贬值，去年6.2、6.3到6.9，把一部分存量M2的压力消除掉了，剩下就跑到这来了，本来跑到股市很好，2015年市场危机把大家吓怕了，又换不成美元，改换成房子。
贾康：M2是不是过高还有争议，房价上涨主要是城镇化导致的。
但是在这只能简单说中国整个金融体系是间接金融为比。回到现在的问题上，中国的楼市房市问题主要是一个随着城镇化推进的过程中心区域它不动产价格一定是表现一个上扬曲线过程中间结构方面问题导致的，火的难受，冰的也难受，结果问题是实质性问题。
主持人强调的泡沫概念，非常简要说泡沫在学术上的讨论里面大家承认它存在，但是同时跟着的是泡沫的认定往往见仁见智。一般的是泡沫破了以后，大家才知道什么量值以上属于泡沫，这样的一个情况在中国现在讨论起来我们可以看到楼市、房市泡沫破裂的前车之鉴是日本。
大家不要忘了那时候日本的城镇化它的水平是在77%
中国现在真实城镇化水平是多少？不是常住人口57%出头的城镇化率，最新的国家统计局数据给出的户籍人口的城镇化率，2016年41%，41%的真实城镇化率在国际经验来看一个经济体城镇化发展的什么阶段上？是加速发展期的前半段，它属于前半段。按照国际经验来讲要经过差不多30个点的上升空间以后转到70%以后才能到低平发展阶段。
李迅雷：用人口可以解释很多城市房价的上涨
决定房价有两个流：一个是人口流，一个是货币流，户籍人口是一方面我注意到目前中国的流动人口数量在减少，根据国家统计局的数据流动人口在2015年的时候减少的500万，2016年减少200万。
我们的外出农民工，外出农民工的定义是只要离开你的乡镇就算外出了，哪怕这个乡到这个乡，不出这个县也是外出农民工，这个数据只增加了50万人，流动性非常少了，对于这么庞大的农民工体系，50万的人口算什么，让我看到了人口流动性的减弱，这个表明经济趋势往下，城市化进程也在放缓，房价首先体现在人口现象，用人口可以解释很多城市房价的上涨。
去年涨幅最大的两个城市，一个是合肥，一个是厦门，这两个城市人口流动量都是第一、第二位的。大连2016年房地产这么火爆它的房价是下跌，就是人口在减少，包括西安它的房价也没有什么涨，因为它的人口是减少的。这点来看如果人口的流入量减少，房价支持的力度也会减少。
3、未来几年房价涨还是跌？
贾康：未来十五年，北上深不要指望回到均价
中产阶级有支付能力的人可以进入商品房市场按照自己的消费者主权参与竞争购买。我认为在可以预见的十五年左右的时间，北京、上海、深圳不要希望出现均价又回到均价，它只是一个综合的统计，上扬曲线可以转变成下行的曲线，我认为不存在这样的可能性。基础性制度建设虽然上扬，但是不是那么陡峭，能够遏制过程中间肆无忌惮造成大起大落社会不安的不良因素。
李迅雷：中国房价会普跌，一二三线城市一起下跌
房价怎么看，我也认同泡沫肯定会破灭，我们讲了那么多探讨理论花拳绣腿各种方法都用上了，预测房价什么时候下降可能也很难，吴老师说和任志强打赌可能输的概率比较大，我觉得可能在2020年左右或者是2019年，或者是2021年，在这个区间里面恐怕房价会跌。
贾康：哪的房价跌？
李迅雷：普跌。
贾康：是一线城市还是？
李迅雷：一线、二线、三线，普跌。
贾康：我愿意和你打个赌，两顿饭。
李迅雷：房价2020年左右会进行全面性的下跌
资金流来讲，像上海、北上广深房价上涨更多是资金的集聚。上海不是上海本地人的上海，而是全国人的上海，纽约的房价比上海高，是因为纽约是全球的纽约，而不是美国的纽约。房价2020年左右会进行全面性的下跌，人口流不支持能够维持这么长时间，另外我们的货币增速也会随着经济增速的下降而下降。
任何的泡沫破裂都会造成恐慌性下跌，要跌的话一起跌，跌完之后我同意贾康所长的观点，该涨的还是会涨回来，中国经济毕竟还是有它的动力，一阵恐慌之后，北上广深已经成为国际化的大城市，目前这些城市的土地供给还是不足，住宅用地的供给还是严重不足的，房价的差距没有拉开。
未来中国人口集中在四个地方，一个是长江三角洲、珠江三角洲、京津冀地区再加上武汉地区。中国的货币如此巨大，规模如此巨大，相对于房价货币已经在贬值，我们不能够简单如果可能以美元来衡量的房价可能会下跌，人民币衡量的房价未必会下跌。
林昭宪：作为地产商我们不喜欢泡沫，对我们来讲在短期之内还有很大上涨的空间。
我们自己作为中国的地产商我们比较关心的是整个经济跟人口的热力图，还有它的动力图，这是对我们里讲很基础的关键，经济上是不是有这样的支撑在供需上是什么样的情况。
从我的认知和理解，中国各地方泡沫其实可能都在各种不同的经济体，在不同的行业都为有所为的泡沫，这里面的定义泡沫的组成是一般的肥皂泡还是钢泡，各个地方有不同。我只能现在以人口城镇化来讲，不管国家的统计资料或者是我们应用大数据做的追踪，我们觉得中国的城镇化率还会随着中国的经济发展，还有农业现代化，城镇化的各种不同改革，还会持续增加，现在是41%还是多少，对我们来讲在短期之内还有很大上涨的空间。
整体上来讲，我们判断它是微烧的情况，个别的城市可能有不同的情况。2014年开始70个大中型城市有9个月在同比指数是下跌的，但是这里面既然它只是一个70个城市或者更多城市个别现象来讲，就反映不同的情况，我只能说作为一个地产商我们不喜欢泡沫，是不是随着经济和人口动力，跟热力发展当中它是会被消化吸收还是会有大幅的爆裂，我认为目前都在可控和微热发展的情况。
吴晓求：我属于中高收入阶层 现在的房价我还买不起
我有两个基本的判断，我在中国应该不属于低收入阶层，当然也不是高收入阶层，我属于中高收入阶层。如果让我买房子，现在的房价我还买不起，当我在中国还没房子，我觉得买房子非常困难的时候，我觉得这是有问题了，这是一个基本判断。
第二，在同等的位置，比如说上海、北京，买同样的和在纽约或者华盛顿，或者是加拿大的温哥华，大概相同的位置，在北京要卖掉一套房可以在旧金山或者温哥华买同样一套甚至买一个house还可以留下2/3的现金，你可以看出来这里面的差价有多大。
况且我们的空气不怎么好，如果说等到我们资本向下完全可以自由流动，它可以套利的，我把这个房子卖掉，我有150平米，1800万，大约相当于300万美金。300万美金在美国能买一个极其豪华的房子，但是在北京只有150平米。
4、如果中国楼市泡沫破裂是否会像当初美国、日本一样引起金融危机？
Chris MARLIN：中国和美国房价调控方法不一样
我觉得我们有一个很大的不同是政府对中国房地产泡沫的存在是意识到了，美国政府当时没有这样的意识。美国政府还是比较盲目，但是中国政府已经意识到这样的风险，我听到北京市政府已经推出了限购的一些措施来降温北京房地产市场。美国政府在我们房地产出现泡沫的时候，并没有采取这样的措施，他们的工作是在按揭市场产生很多的泡沫，而且是大量发放贷款。在中国有很多限制性的做法，但是在美国市场注入很多流动性，可以说那些按揭方面有很大的泡沫。
吴晓求：中国楼市泡沫一定会破，但不会引起中国金融体系危机
我说泡沫一定会破，但是不会给中国带来金融危机，这点和2008年美国次贷危机，因为房地产次贷引起全面的金融危机不一样，中国也许泡沫会破，但是不会引起中国金融体系的危机，中国这些房子做成证券化产品的比例非常小，几乎没有，只有少量的商用，大面积是没有做的。从这个意义上它会泡沫破裂，不会引发全面的金融危机，我们并不可怕。
5、为了让楼市健康发展，我们应该做什么？
贾康：中央提出要健康发展，对应到长效机制概念，有这么几点：
既然现在中国房地产市场表现不健康，中央提出要健康发展，对应到长效机制概念，最新的指导意见，这个长效机制怎么形成，靠基础性制度建设，这就是最关键的问题。
中国房地产市场在中心区，随着4亿人从农村到城镇，这些人的收入要进高收入阶段，这些购买力对应基础性制度是什么，土地在政府牵头做的通盘的合理国土开发规划之下，他们能不能有适应这样发展过程中间的弹性，他的合理比较从容的可持续的供给。
第一：学习重庆为代表的地票制度
这方面在中国可以特别强调的我认为要继续探索的经验就是重庆代表的地票制度，把远离城乡结合部可利用的土地开发潜力调动起来，让这些原理城乡结合部的人改革开放成果的同时，这边匹配土地供给制度。
第二：政府牵头保障房、公租房，年轻白领没有必要当房奴
政府牵头提供有效供给把低收入阶层托到公租房，年轻白领没有必要当房奴，住房制度是双轨统筹可以预见的将来不可能改变，必须是在保障轨的旁边和市场轨形成合理的协调。
第三，非常重要的制度就是投融资制度
中国在PPP的项目之下已经有非常多的努力。调动政府题外的资金一起提供这些住宅，提供宜居城市建设，把养老的需求由政府牵动的社会资本一起来形成供应是我们发展过程中的供需尽可能平衡。
讨论嘉宾：
-华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康
-齐鲁资管首席经济学家李迅雷
-碧桂园首席战略官林昭宪
-美国 Lennar International 总裁 Chris MARLIN
-人民大学副校长吴晓求
新媒体运营编辑 王程海伦
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