2017年上半年，政策主要强调坚持住房居住属性，地方继续因城施策，控房价防泡沫与去库存并行。
一方面，热点城市政策频频加码，周边三四线城市也同步联动调控，传统限购限贷政策不断升级，创新性的限售政策抑制投资投机需求，房地产供需两端信贷资金逐步收紧，年初以来政策效果逐步显现；另一方面，大部分三四线城市仍持续去库存，部分库存压力下降明显的城市也及时出台稳市场措施。长效机制构建方面，中央出台住房租赁市场管理条例征求意见稿，推进住房制度逐步完善。
2017年上半年，在因城施策的导向下，各地政府积极深化房地产政策调控。截至6月底，已有60余个地级以上城市和30余个县市出台收紧政策，海南、河北从省级全面调控。
本轮政策整体体现为：
第一，从城市范围来看，以点带面，核心城市联动周边城市协同调控，三大城市群中，先是核心城市，再是强二线，二季度蔓延到周边三四线城市；
第二，从调控主要内容来看，大部分城市在需求端通过 “四限”模式，强力抑制投资投机需求，降低楼市杠杆，其中创新的限售模式逐步成为此轮调控的重要抓手。热点城市普遍“认房又认贷”、“限购又限售”，三四线城市也多采用公积金手段、限售等方式；
第三，从调控力度来看，与上一轮调控政策不同，此轮因城施策表现更为明显。一线城市继续延续强调控模式，热点二线城市自去年四季度以来分阶段强化，政策持续加码，今年新出台调控政策的城市除实行限售的城市之外，其余相对温和。
图：截止2017年上半年已出台收紧政策城市
资料来源：中国指数研究院综合整理
京津冀地区
以北京、雄安为中心形成强力调控场，政策力度不断升级。北京在升级住房及商办限购后，将法拍房、平房也纳入限购范围，同时加强商办、产业项目管理。环京周边也陆续出台调控措施，廊坊、承德、张家口、保定、石家庄、天津、秦皇岛、唐山市调控集中升级。国务院决定设立河北雄安新区后，周边十余县市出台政策，环雄安新区限购圈形成。河北实行的统一限购重点针对环雄安新区和环首都重点地区，也要求3年以上的社保及个税。此外，青岛、济南限购限贷后，淄博、临沂等三四线城市也陆续跟进调控。
以长三角一核三中心为核心，周边三四线城市全线收紧。
中心城市调控再升级，周边三四线城市收紧蔓延。上海加强商住管理、南京、杭州强化限购。随后上海周边嘉兴及嘉兴下辖县市均出台限购政策，嘉善县调控二次升级，南通针对二套房调整公积金首付比例，启东市开始限售，张家港市加强市场监管。南京周边镇江句容要求非本地户籍居民购房需缴纳1年社保或个税，淮安针对本地、非本地居民实施差别化限购政策；滁州开始限贷，无锡、扬州限售；镇江、常州调整公积金首付比例。合肥周边芜湖加入限售阵容。另外，其他城市也陆续收紧，宁波限购限贷，徐州限售，丽水提升公积金贷款首付比例，阜阳临泉县开始限价。
珠三角地区
珠三角城市群、海西城市群、海南等协同调控、逐层深化。3月，广州限购升级并扩大限购范围，深圳对商办进行调控。随后，环广州、环深圳两市周边的珠海、惠州、佛山、东莞、江门、中山等市同步限购。其中珠海最为严格，非本地户籍居民购房的社保或个税缴纳年限提高至5年，并将全市范围内的所有户型住房纳入限购范围，东莞、中山、江门对首套及二套房实施差别化限购政策。海西城市群双核厦门、福州继续加强调控，厦门连续出台政策升级限购门槛，并出台厦漳泉房地产调控联动机制实施方案，与周边城市联动调控。福州限贷升级，下辖连江、长乐、闽侯、闽清等县市也出台差异化政策，莆田也开始调控。海南实施全省全面限购并开启限售模式，随后琼海市、海口、三亚、五指山、保亭、琼中、白沙等市县陆续跟进加强调控。
仍多以单个城市或中小城市群组进行调控，且多为省会城市。
出台调控措施的城市数量进一步增加。长沙、赣州、兰州等城市首次出台限购限贷政策，南昌、南宁、成都、西安等城市则进一步升级调控政策。一方面，针对不同城市、城市内部的不同板块，政策都体现出差异性，成都对限购区域和非限购区域信贷政策作差异化调整，长沙在非本地户籍限购方面针对湖南省内外户籍家庭作进一步区分，郑州将新郑市、荥阳市、中牟县也纳入限购区域。另一方面，部分三四线城市也基于市场走势加强管理，郑州周边开封限售并限制房价涨幅，贵阳、天水等市则对公积金进行调整。
创新限售模式蔓延至三四线城市。继限购、限贷后，部分城市开启“限售”模式，抑制短期投机需求稳定市场预期。厦门率先针对个人出台限制交易的措施，明确新购买住房的需取得产权证后满2年方可上市交易。此后多地效仿，限售城市逐渐从热点一、二线向周边三、四线蔓延。至6月末，全国已超过30个城市实行限售措施。从限售年限来看，海南全省及广州、青岛、承德、济南、徐州等16个城市均要求满2年，珠海、惠州、成都、南京等地要求满3年。而启东、扬州、保定白沟新城等地分类限制非本地户籍购房再交易转让，西安则对购买新房和二手房作差别化限制。保定主城区出台目前最为严厉的限售政策，要求通过“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房10年限售，珠海个别地块也有10年限售的规定。
表：2017年个人限售城市一览
资料来源：中国指数研究院综合整理
总体看来，限售成为这一轮地方调控政策的主要手段，具有创新、区域分化、精准化的特点。一方面，政府以流动性为切入点，与限购、限贷等多类政策配合使用形成新的预期引导机制。另一方面，因地制宜，不同区域之间限售政策的具体内容差异化明显。从时间期限来看，限售分化为2年、3年、5年，甚至有特定地块10年限售。从限售范围来看，针对户籍性质及城市内部不同区域做出不同限售规定。作为有效抑制短期投机需求的重要手段，基于不同城市的市场走势，限售政策未来仍将可能被部分城市效仿。
热点城市加强商办项目监管。北京明确商办限售，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给个人，但需符合名下在京无住房和商办类房产记录、在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税的条件。同时，严禁商办项目擅自改为居住用途，坚决打击利用产业用地炒地炒房的投机行为。随后，广州也出台政策规定商服类物业销售对象应当是法人单位，此前已购买商服类物业可转让给个人，个人取得不动产证满2年后方可再次转让。上海住建委发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，对处于不同开发阶段的项目分类出台针对性整改意见。深圳、南京、成都也发文严禁将商办类项目擅自改为居住用途。
部分省市大力推进商办库存去化。苏州出台《关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见（试行）》，通过调整用地规划政策、促进销售利用政策，加快推进商办库存去化。莆田提出对尚未开发建设的商业办公房地产项目用途转型。安徽省七部门发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，要求进一步加强非住宅商品房供应管理、多渠道消化非住宅商品房库存。
两会政府工作报告强调要加强房地产市场分类调控，坚持住房的居住属性，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。政治局会议也指出要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。
加强金融管控，防范金融风险。自去年8月份以来，房企融资渠道限制已扩散至私募资管等领域，资金监管进一步趋严。今年上半年以来，各部委多次强调防控金融风险，均强调把防控金融风险放到更加重要的位置。银监会一季度经济金融形势分析会指出，要合理控制房地产融资业务增速，有效防范集中度风险，严禁银行资金违规流入房地产领域。
因城施策调整土地供应。住建部、国土资源部联合印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
加大保障房棚改货币化力度。5月24日，国务院常务会议确立三年棚改任务目标，从2018年到2020年再改造各类棚户区1500万套，在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例，同时明确加大中央财政补助和金融、用地等支持。
住房租赁市场管理条例征求意见，购租并举制度迈出实质性一步。5月19日，住建部起草《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，对租赁市场的各个参与主体进行了行为约束，承租人、出租人权益将得到更好的保护。
下半年展望
可以预期的是，在政策影响和市场力量的共同作用下，市场参与各方将逐步回归理性。关于下半年，我们认为：
● 金融信贷端口继续收紧将是大概率事件，地方将更重视利用金融方式巩固调控效果。除取消首套房贷利率优惠、放缓房地产贷款增幅外，也将适时、分城收紧信贷政策，严格房地产市场金融监管。
● 更加重视从供给侧进行预期引导，地方用地供应管理将进一步完善，加强对土地供应环节中的事前、事中、事后管理并强化执行。
● 以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设将同步加快，在优化中长期供应体系的同时，继续加强低端基本保障和加快建立购租并举的住房制度。
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