文／于琦（北京百恩律师事务所主任）
“婚后另一半的财产哪些有你的份？什么是夫妻共同财产？”腾讯网为我（于琦律师）开通了一个关于这个话题的问吧，在腾讯网迷你版的财经栏目中推荐，标题是“婚后另一半的财产哪些有你的份？什么是夫妻共同财产？”（链接如下http://url.cn/45VFKKZ）
两天下来，网友问题多达五百条，经过问题汇总，发现有几个话题最容易被问到，为此本人专门就这些话题创作系列文章，今天先说婚房。
在房价这么高的今天，婚房往往不仅是两个人的事情,更是两个家庭在婚前、婚后讨论的重要话题，处理不好可能会造成隐患。
■ 那么两个人结婚的房子，婚前买还是婚后买有什么区别？写谁的名字有什么不同？■ 支付首付款的一方是不是谁就能多分？按揭贷款是谁来还的重要吗？
■ 离婚时，共同还贷款部分的增值怎么计算？
壹
这里首先要区别两个概念，“夫妻共同财产”和“平均分割”是不同的。即便被法院认定为夫妻共同财产，也可以判决不平均分割。
以下是一个婚前咨询的真实案例，咨询我的人化名小丽。
小丽和大军经人介绍打算结婚，双方父母见面，谈婚房的问题。
大军爸妈要出100万，小丽爸妈陪嫁40万，在他们所在的二线城市买一套像样的房子需要100万，还需要装修和买车、买家具等等，正好需要这一百多万。
大军家里人提出了一个方案：不论在小两口领证前还是在领证后，都由大军家出100万来买房、小丽家的40万去买车及家具家电并负责装修，但是要求在房子上写大军一个人的名字。
▼
小丽家不明白这种传统的方案有什么弊端，我帮她解释这种方式的结果：
1.由大军家长出资买房。
婚前买的房子，如果登记在大军自己名下的，那是大军的婚前个人财产。不论生活多少年都不会转化为夫妻共同财产。
婚后买的房子，如果只登记在大军一个人名下的，也算作是大军父母对大军的个人赠与，只有登记在夫妻双方名下的，才算作是对夫妻双方的共同赠与。
2.由小丽家长给现金来买车、买家具、装修。
婚前买的车、家具、装修等，是小丽的婚前个人财产。可是这些东西可能一经购买就立刻贬值了。
如果是婚后买的，不论登记在谁名下，都是对夫妻双方的共同赠与。
贰
这样小丽觉得很不解，凭什么大军家无论婚前婚后以大军的名义买房那都算大军个人的，我爸妈婚后给买车买家具，就算我们夫妻共同的？
因为11年新出婚姻法解释三，专门增加了一款关于父母在子女结婚以后，出资给子女买的房屋，写在自己子女名下的，就算是对自己子女个人的赠与。
此条的制定考虑到，一般父母出资为子女结婚购房往往连养老的钱都用上了，中国的父母既不好意思直接写书面协议，又担心子女离婚会导致财产流失，所以法律规定，父母可以“以登记在自己孩子名下”的方式来表达这是对自己子女的赠与，但是，房子以外的东西价值一般不大，也就没有另外规定，仍然是遵从原来的原则，就是父母在婚后给小两口买的东西，不管写在谁的名下，一般都视作是对双方的共同赠与。
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作为小丽的律师，我就给小丽提出两个其他方案：
第一个方案，保证小丽的利益最大化。
让双方家长共同出资买房，其中大军家出资60万，小丽家出资40万，写两个人名字，那就是共同共有。然后买车及其他装修款都由大军家出。
第二个方案，遵循公平原则。
房子上大军家出资70万、小丽家出资30万；或者房产上大军家出80万，小丽家出20万，余下的钱共同买车及装修。
最后在我的建议下，双方协商选择了房产三七开，装修等等也三七开，既显出了大军家的大度，也保障了小丽的权益。
叁
这个案例已经回答了一些问题，下面就刚才所提出的关于婚房的五个问题一一解答。
一▐ 婚前买房和婚后买房有什么区别？
一句话总结：婚前买的，基本都是个人财产，婚后买的，基本都是共同财产。1.婚前：婚前买的，如果是全款，写一个人的名字的话，肯定会被认定为个人财产。如果婚前办理的按揭贷款，无论房产证是婚前取得还是婚后取得，首付部分也注定是个人财产。
2.婚后买的，不论是写一个人名字，还是写两个人名字，首先推定为夫妻共同财产。共同财产在正常情况下，离婚是要平均分割的，在特殊情况下，可以不平均分割，例如说一方对房屋的贡献比较大：首付出资多、单位福利分房、父母出钱等等。但是是不是平均分割，全看法官的自由裁量权。
3.还有一种婚后买房、认定为个人财产的特殊情况，即一方父母出全资，房子只写在自己子女一方的名下的。有人问了，一方父母不出全资，就出首付款，买完房子也写在自己子女一方名下，算不算是子女的个人财产？这不算，因为贷款部分今后要小两口来还，至于说自己父母出的首付部分，可以主张自己对房屋的贡献较大，要求分割时候多分一点。
二▐ 写谁的名字有什么不同？
一句话总结：如果是婚前买的房子，写谁的名字，区别太大。如果是婚后买的房子，写谁的名字，区别不大。
1.婚前：婚前买的房子，写的是一个人的名字，那就是个人财产，至少首付部分是个人财产。写的如果是两个人的名字，在同居期间就已被认定为共有房产了。
如果自己出钱，写的是对方的名字呢？例如有一个网友问我：我女朋友有购房指标，我们家里出的钱，在结婚前就写了她的名字，后来结婚了，如果我们离婚了，怎么分割？
在法官给律师的课程中，石景山区的法官是这样答复的，如果你是霍启刚那样的富有家庭，在和郭晶晶结婚前，就买给郭晶晶一套房屋，写的是郭晶晶的个人名字，我们法院就会认为是你们霍启刚家有钱，就想在婚前赠与郭晶晶一套房子，会认定这套房子是郭晶晶的个人财产。
但是如果你们是很一般的家庭，买了唯一一套房子，写的是对方的名字，就是为了两个人结婚用的。那很可能就判决为夫妻共同的房产，判决平均或者多分给出资方一些，但是具名而不出钱的一方，肯定是能得到部分房产的。
2.婚后：婚后买的房子，一般来讲，无论写的是一个人的名字，还是两个人的名字，都会认定为夫妻共同财产。有人说，我房产证上可是写的“单独所有”的呢，“单独所有”这几个字也不影响这个房屋是在婚后所购的。
第一个办法，写夫妻财产约定，两个人明确约定，这个房子只归一个人所有。
第二个办法，由父母出全款，就写自己一个人的名字，就算自己的个人财产。
有人认为这不公平，我父母出的首付，写我自己的名字，每个月还是我父母给还的贷款，这父母出全资没什么区别啊？为什么父母出全资的就能认定是子女个人财产？父母帮着还贷款的就不能呢？能否认定个人财产，对此类案件，不同法官有完全不同的判例。如果父母的钱，按月不多不少打到还款账户上，同时子女也没有反向赠与父母金钱的话，还是可以认定子女一方个人的房产的。
网友最后还追问，父母出的首付，贷款是小两口还的，这父母所出的首付部分，到底能否按比例算作是对子女的个人赠与呢？这个可以有，一般在判决的时候，法官会根据出资情况，算作是一方对房屋贡献大，而酌情多分些。
三▐ 首付是谁付的是不是谁就能多分房产比例？
1.婚前：一方付的首付，写在一方下的房产，那首付部分，以及所对应的增值，就是自己的个人财产。
2.婚后：谁付的首付，变的不那样重要了。因为房子是婚内购买，就是夫妻共同财产。无论是谁出的钱，都是在婚内出的钱，视同于自己同意将个人财产转化为夫妻共同的房产。
但是如果是自己或者自己家父母给出的首付，可以在法院分割的时候，证明自己贡献大，要求多分一些。
四▐ 贷款是谁来还的重要吗？
1.婚前：房子写的自己的名字，自己还贷款，当然自己享受增值。
2.婚后：很多人都问这个问题，于律师，我是婚后靠个人工资来还的贷款，她是家庭妇女，不挣钱，从来没有帮我还过贷款，这样是不是房子就是我一个人的？
我们首先要反问，你们是不是没有签署过这样的夫妻财产约定：将各自挣的钱约定为各自的个人财产？如果没有签，谁挣的钱，都是共同挣的钱，那么当然谁还的贷款都算是共同还的贷款。
唯一例外是，如果是父母出的首付，父母还的贷款，说不定可以争取认定为父母对子女的个人赠与，这个话题刚才谈过了。
还贷款的部分，就算是父母出的钱，也很难认定是父母所还的贷款。因为钱这个东西是种类物，不是特定物，父母给了钱，谁能证明就是拿来还款的钱呢？说不定小两口给花了，又用自己挣的钱来还的贷款。
五▐ 离婚时，共同还贷款部分的增值怎么计算？
很多人问到，房子是婚前买的，婚姻期间有几年的还贷，到离婚时候怎么计算给对方的增值呢？这里有个公式，是法院判决案例时候常用的。
这个公式用白话解释一下是这样的，房屋现在的价值，除以房屋购买的成本，就得出房屋增值的倍数，用这个倍数乘以夫妻婚姻期间共同所还的贷款，再除以二，就是夫妻另一方应该分得的贷款及增值部分。
对此公式，不同法官也有不同看法，有的法官认为房屋购买的成本，不是“房屋购买价+全部应付利息”，而是“房屋购买价+已经支付的利息”，还有的法官认为，房屋增值的倍数，不应该用房屋现值除以“房屋购买价”，而应该除以“结婚的时候的房价”，因为购房的时间如果和结婚的时间相差过多的，房屋购买价和结婚的时候的房价——两者区别很大。例如最高院吴晓芳法官就持有这样的看法。所以具体如何适用公式，要由代理律师努力向法官争取，也要看法院的内部指导公式。
购买婚房、支付首付、偿还贷款，几乎是家家都面临的问题，学习法律知识，不是要去算计别人，是为了保护自己的财产，是要避免父母一生积蓄付之东流。做到心中有数，婚姻才能更稳固。
作者于琦，北京百恩律师事务所主任（北京首家只做婚姻业务的律师事务所），曾获得北京市律师辩论赛第二名、海淀区优秀女律师、北京市优秀民建会员等称号。于琦律师公众号：yuqilaw
