北京市各区如何制定义务教育阶段的入学政策，对于当前指标性学区房的行情走向关系甚大
脚下十几平米的“鸽子笼”，一度被炒到每平米17万元？在知道北京西城区广安门地带的“荣丰2008小区”是“学区房”之前，大部分当地租户，对此价格都难以置信。
在北京家长圈里，“荣丰2008小区”夙有学区房“神盘”之称。它因居住条件不佳而一度价格低迷，但在2014年西城区教改后，翻身成为“学区房”，近年价格开始飙涨。然而，北京自今年3月起推行入学新政后，这个小区一度火爆的交易又陷入停滞。
近来北京市各区对学区房施行的系列新政，已让像荣丰2008小区这样的学区房炒作标的，笼罩了厚重的不确定性。市场热情也迅速冷却。视觉中国
“在荣丰2008，能够‘花最少钱’买到西城学籍。”一名链家的房产经纪人吴钦（化名）向财新记者介绍。这个小区，多是20-30平米的小微户型，居住条件差。但因为“面积小、总价低”，再加上该小区对口的北京小学天宁寺分校，在学区中可供升学的属地中学包括北京四中（南校区）、北京14中；调配初中校还包括北师大实验中学等北京名校。跻身这个学区，等于坐拥多间北京市名校的升学机会，而受到家长热捧。
影响所及，也使荣丰2008小区的换手率极高。在房产中介公司“我爱我家”的“北京热门小区成交量排行榜”上，它以近30天成交38套居首。链家网的成交数据也显示，该小区在今年2月，一个月内就售出43套住房；仅2月21日一天就有5套房源成交。
这个学区房“神盘”，如何畸变至今？在北京市各区入学政策不断调整的前景下，已出手买房者预期的入学权利，是否又将面临波折？
从“北漂住宅”到“鸽子笼”学区房
但财新记者在实地走访中发现，荣丰2008小区设施陈旧，居住条件实难称佳。其中有一栋楼房外表似“鸽子笼”，楼内则房间密布，每户间隔不到5米，层房间数多达50-60余户，布局类似大学宿舍。
楼内电梯老旧，不少按键都已失灵；屋宇侧面的逃生梯也逐渐“风化”，连接处已现空隙。多户人家在此搭起支架，用以晾晒衣物。楼下污水井还散发着恶臭，整体环境与高企的房价殊难相符。2013年7月，北京警方還曾在这个小区內打掉过7个卖淫嫖娼窝点。
吴钦告诉财新记者，目前实际住在这些“学区房”内的多是租户，多为务工者和北漂青年。
在该小区内，财新记者走访了一处接近20平米的一居室。该处房间是长方形构造，只利用拉门简单区隔出厕所，没有厨房。房内摆下一张床，就已占满一半空间，若再摆一个衣柜，几无转身之处。
据北京市住建委官网信息显示，荣丰2008小区楼盘由北京荣丰房地产开发有限公司开发，分为三期，共计有17栋楼。
在兴建和开卖之初，由于被定位为“高档外销公寓和以奥运为主题的第一个运动休闲社区”，该小区曾在2001年被选评为“北京十大明星楼盘”。
然而，随着二期建成，该小区的定调逐渐向 “北漂过渡性住宅”转变。
北京荣丰房地产开发有限公司董事长王征曾在2003年称，因为当时北京楼市“供大于求”，于是将二期房源受众瞄准“都市漂族”，并以20平米左右的户型作为“主力户型”。
这样的“蜗居”，让荣丰2008二期热销。2002年，该小区二期一栋楼的500套公寓，曾以每平方7000─7300元的均价在三天内售空。
由于这一模式获利甚丰，开发商开始擅自更改小区设计规划。据新华网2004年报道，在未告知业主的情况下，该小区的开发商将一期的B1、B2楼一并改造为20至30平米的精装小户型，之后又将二期中C1、C2两座10至20层部分的精装小户型改为三期中层高为4.8米高的复式毛坯房。
“改建LOFT肯定是开发商讨巧。”我爱我家的一位房产经纪人告诉财新记者，正常住宅一层的高度起码在2.5米以上，但荣丰2008小区有些LOFT层高只有4米多，因为是复式公寓，无法满足上下两套房层高达2.5米的标准。据《国家住宅设计规范》的规定，普通住宅层高“宜为2.8米”，“卧室、起居室”的室内净高不应低于2.4米。“
2004年，当新华网记者就该小区改造行为询问北京市规划委员会时遭到拒绝回应，通过律师也未能在北京市城市档案馆，查询到荣丰2008小区详细的规划审批记录。
变形升级：“蜗居”变“神盘”
尽管在二期开盘时火爆异常，但由于随后屡发事故，荣丰2008小区的口碑直线下降。
2006年，该小区的开发商 “北京荣丰房地产开发有限公司”，曾因未取得预售许可证就开始贩售三期房产而遭停工整改，并被暂扣“安全生产许可证”。2007年，该小区又因三期4号楼地下车库内的防水导墙部分倒塌，造成工人两死一伤。2008年，该小区还曾发生商铺被砸，开发商殴打业主事件。2010年，小区的业委会筹备组成员，又被曝出曾遭物业恐吓甚至遭殴打的事件。
由于种种问题，长期以来，荣丰2008小区一直是周边地段的价格低谷。2011年，尽管周边住宅已涨到每平米4万元左右，但该小区的价格却一直在每平米2万元左右的水准徘徊。直到2014年，西城区的教改政策为其“点金”，荣丰2008小区才一跃成为京城炙手可热的“学区房”。
2014年4月11日，西城区公布教改方案，试行学区制，将全西城区划分为11个学区，并将“名校与普校绑定”。而荣丰2008小区对口的天宁寺小学，也被撤并入北京小学，成为知名学校北京小学的天宁寺分校。
财新记者综合多家房地产中介数据发现，2014年6月，荣丰2008小区的均价已超过其所在的广安门学区均价，涨至每平方5万元，相比两个月前涨幅达近20%。此外，根据链家房地产公司数据，2015年荣丰2008小区在二手房成交量中位居第一。
西城区教改带来的政策红利，让让荣丰2008小区的价格开始居高不下。《新京报》曾报道，2016年6月，荣丰2008小区比其所在的广安门外商圈的二手房成交均价，每平米高出每平2万元；且在2015年7月到2016年6月期间，最高月成交量达到90套。
新政出手 “神盘”顿挫
2017年3月，北京连续出台调控政策“围堵”畸高房市。近来北京市各区对学区房施行的系列新政，已让像荣丰2008小区这样的学区房炒作标的，笼罩了厚重的不确定性。市场热情也迅速冷却。
目前，北京市政府公布的新政方向包括：不具实际居住意义的“异形房”，不具备入学资格。今年北京“幼升小”将实行“单校划片和多校划片相结合”的入学方式。
中国教育科学研究院研究员储朝晖此前在接受财新记者采访时解释，采取“多校划片”的方式后，热门学校的入学机会延伸至多个小区；同时，一个小区未来也将能同时对应几所学校。
此外，北京市还将强化部门“联动审核”，特别是对“实际居住”的审核，重点对“空户”、人户分离等情况进行核查。
而小区内的大量户型只有20─30平米的荣丰2008小区，是否会被列入不具备入学资格的“异形房”之列？目前的政策实施细则，尚未对有效“学区房”的实际居住面积作出规定。
而北京市教委在4月16日发布的2017年义务教育阶段入学工作意见中提出，北京各区的入学方式，将由各区根据学位供给情况和户籍、房产、居住年限等因素制定相应办法。
此外，若西城区决定对荣丰2008小区所在的广安门外学区实行“多校划片”，那么在这个小区落户的孩子，就未必能上得了连接多所优质初中资源的北京小学天宁寺分校；而也有可能被摇号分配到家长心目中声誉一般的红山小学。
吴钦对财新记者解释，这样一来，这个小区“可能就没人愿意买了”。
目前，荣丰2008小区的成交量已大幅下降。财新记者根据链家网数据发现，目前3月17日后的一个月里，该小区仅有6套住房成交。 “为了保险起见，大多数人都不敢买了”，吴钦告诉财新记者。
吴钦还向财新记者透露，“限购限贷”政策出台后，使大多数人在北京只拥有一次购房机会；换二套房的高首付门槛，已让许多人却步。在这个背景下， “除非为了学区，不然谁浪费机会买不能住的房子”？
此外，北京市目前也已叫停各中小学与房地产商合作办学的行为。
接下来，北京市各区何制定义务教育阶段的入学政策，对于当前指标性学区房的行情走向关系甚大。然而，北京市各区教委在决策过程中的封闭性、有效沟通机制的缺失，均使不少家长提心吊胆。
4月26日，丰台区发布的入学政策已让北京家长圈掀起不小波澜。丰台区都规定，从2017年起，对适龄儿童少年入学登记的实际居住地址实施记录管理。此外，丰台区自2017年9月1日起，逐步实行购置“二手房”的房主子女，通过多校划片派位方式入学。
而西城区的入学新政力度会有多大？靴子即将落下。■
