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利好信息释放, 试问万亿长租市场, 谁主沉浮?丨《长租公寓 9 月刊》

地新引力 · 公众号 · 房地产 · 2017-10-25 08:00

正文

[ 导读 ]

《长租公寓月报 9 月刊》出炉！

日前，大会报告着重强调：坚持「房子是用来住的」的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

房价过高，对普通居民的消费能力及新城市居有着较强的「挤出效应」，容易造成内需潜力不足及人才流失的情况。

政府鼓励市场构建的多元的住房供应体系，既能保障普通收入人群及新城市居民迫切的住房需求，还能盘活那些被买房「牢牢锁住」的巨额资金，提升社会整体的消费能力。其中，长租公寓就是实现多元化住房制度落地于实施的重要一环。

以下为《长租公寓 9 月刊》目录：

（点击查看大图）

PART 1 租赁政策

从全国层面看，主要集中在共有产权住房和集体土地建设租赁住房，住建部对于住房租赁市场将要立法的情况也说明了国家对于住房租赁持积极支持的态度。

从城市层面看，各地积极落实租赁新政，多地城市发布租赁新政，通过发布住房租赁保障办法、人才公寓支持方针，以及积极地供应住房租赁用地等一系列举措，为长租公寓行业的继续发展保驾护航。

本部分对中央和地方出台的租赁政策进行了汇编与点评，以便于长租公寓运营商及从业人士把握相关政策，以下为部分城市租赁政策摘录：

住建部 | 住房租赁管理条例将立法

近日，住房和城乡建设部表示，目前正会同有关部门积极开展调研、论证等工作，在充分听取方方面面的意见和建议的基础上，抓紧起草相关法规草案，积极推动住房租赁管理条例立法工作。

通过立法，将明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。同时，还要健全住房租赁监管的体制机制，明确相关各方的职责，加大对违法违规行为的处罚力度。

北京 | 城市新总规发布：约三成新建住房将用于租赁

9 月 29 日，《北京城市总体规划》（2016 年 - 2035 年）发布，当中明确提到，增加共有产权住房与中小套型普通商品住房供应，研究扩大租赁住房赋权，公共租赁住房向非京籍人口放开。

未来五年新供应各类住房 150 万套以上。其中，产权类住房约占 70%，租赁类约 30% 。产权类住房中，商品住房约占 70% ，保障性住房约占30% 。商品住房中，共有产权住房、中小套型普通商品住房约占70% 。共有产权住房中，70% 面向本市户籍人口，30% 面向非京籍人口。

上海 | 加快培育和发展住房租赁市场，实施意见公布

9 月 15 日，上海市最新出台的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》明确：加快培育和发展住房租赁市场。

到 2020 年，基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。明确：加快培育和发展住房租赁市场，是促进本市房地产市场健康发展的重大举措。

本市同步还出台了相关措施，进一步强化市区房屋管理部门在推进租赁住房建设供应、培育发展住房租赁市场方面的职能。

河南 | 计划 2 年内开建 2 万套青年人才公寓，年底前一期开建6000 套

日前，河南省住房和城乡建设厅正式公布了《省直青年人才公寓晨晖苑项目选址意见书》，对「晨晖苑项目」选址予以公示，河南省首个青年人才公寓有望落地。

公示显示，省直青年人才公寓晨晖苑项目拟选位置位于郑东新区晨晖路东、贾鲁街南、薛岗街西和薛夏北街北。用地面积：拟占地约 84428.28 平方米(约 126.64 亩)。拟建设规模：总建筑面积约 450268 平方米(其中地上建筑面积 295498 平方米，地下建筑面积 154770 平方米)。

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PART 2 土地市场

本月，租赁用地的推出仍是土地市场的关注点，上海在租赁用地的推行上不断加大力度，接连放地；成都和广州也正在通过自持规则的改变来推动住房租赁的发展，杭州也推出了首宗只租不售住宅用地。一二线城市在供应租赁用地和商改租等举措来落实租购并举、租售同权政策上依然为主力军。

本部分对全国主要城市的土地市场进行了汇编与分析，可以全面了解各地的租赁用地情况，以下为部分城市土地市场摘录：

上海 | 继续加大「租赁用地」投放力度，推地频频

9 月 13 日下午，上海出让了 4 宗租赁宅地，分布于浦东新区、长宁区、徐汇区，建筑面积共计 21.8 万㎡，起始楼面均价 7725 元/㎡。最终上海地产（集团）拿下全部 4 幅地块。4 幅地块全部低价成交，溢价率全为 0 。

9 月 18 日，上海规土局发布挂牌出让涉及浦东新区、松江区、宝山区、金山区、奉贤区 5 个地区共计 8 幅国有建设用地使用权的公告，建筑面积 91.8 万方；本次新推的居住地块地块，除金山外，其余全部起拍楼板价 2w 以上；除金山外其余全部要求自持 15% 住宅物业；还有常规 5% 保障房要求。

9 月 29 日，上海市土地交易市场发布挂牌出让涉及浦东新区共计 7 幅国有建设用地使用权的公告。出让地块为“租赁住房”项目（100% 不可出售），竞买申请人须提交由当地人民政府或其指定职能部门出具的项目认定文件。

杭州 | 挂牌首宗只租不售的住宅用地

9 月 26 日，杭州市国土资源局、杭州市公共资源交易中心挂牌出让一幅「租赁住房」用地，未来项目建成后「只租不售」，这在杭州的土地招拍挂中尚属首次。

这幅「租赁住房」用地为江干区彭埠单元 R21-20-2 地块，北至同德路，西至源聚支路，东至 R21-20 地块，南至沪杭高速公路绿带，紧邻城东新城核心区。土地面积约为 58.65 亩，容积率 2.3 ，地上可建建筑面积约 9 万平方米。

根据挂牌文件，地块将在 10 月 27 日进入现场竞价，受让对象为市属国有企业，所建房屋作为人才专项租赁住房用地试点，将全部纳入杭州市房屋租赁信息服务和监管平台管理。

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PART 3 行业资讯

本月，租房市场重点当之无愧为首个智慧住房租赁平台的上线，蚂蚁金服于杭州率先所推出的这一平台，意味着今后租房可以免押金，房东、租客可通过住保房管局或阿里巴巴其中任一通道实现智能网签等等一系列更加方便的租房方式的出现，对于市场变革意义重大。

本部分长租公寓行业的动态与相关行业活动做了盘点与解读，由此可以了解整个行业的动向。以下为部分行业资讯摘录：

杭州 | 全国首个智慧住房租赁平台确定将于 9 月 29 日上线

杭州住保房管局与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团合作搭建的智慧住房租赁监管服务平台，确定将于 9 月 29 日上线。平台将通过七大亮点服务并完善租赁市场：一是实人认证。租赁平台通过实名身份验证以及人脸识别等技术，确保中介、房东、租客的身份真实性和操作真实性。

二是全方位核验。通过住保房管局房屋权属核验与阿里巴巴验真服务相结合的方式，对挂牌房源均实行全方位核验，从而实现房源「七真」，即真实产权、真实存在、真实委托、真实价格、真实图片、真实信用、真实评价。

三是一站式服务。为租赁各方提供租赁备案、居住证办理、住房公积金提取等一站式便民服务。

四是评价系统。结合“杭州市二手房交易监管服务平台”管理体系和阿里提供的线上评价体系，租赁主体将在租前、租中、租后，进行多维度、多阶段互评。

五是信用体系。通过芝麻信用，全新打造租客、房东及租赁机构的信用体系，租客、房东以及中介服务人员都将对应一套完善的信用体系。

六是网上支付。利用蚂蚁金服网上支付技术，提供租金线上化支付服务，严格保障资金支付安全。

七是多通道在线签约。房东、租客可通过住保房管局或阿里巴巴其中任一通道实现智能网签。

北京 | 「长租公寓 CEO 峰会」召开

9 月 19 日，由安家融媒主办，乐居独家媒体支持的「【共享汇】租赁的时代，王者的公寓——长租公寓 CEO 峰会」在北京召开。

新浪乐居在会上发布《长租公寓需求大数据报告》，通过「三个租房场景下的选择、受访者画像、集中式长租公寓的认知、租房考虑因素重要度排序、集中式公寓的需求、集中式公寓的考验、实力客群、租购需求调查」等多个维度展示了长租公寓的用户需求，为长租公寓的后续发展提供了决策参考。

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PART 4 房企公寓品牌

本月，朗诗加大了对长租公寓的投入，而碧桂园则是发布了首个公寓品牌。相比于万科泊寓的规模和进入市场的时间，碧桂园代表了对公寓市场持谨慎态度的一类房企；而另一方面，已经进入市场的房企继续向核心城市扩张。

相信未来逐渐进入存量时代后，更早占领租赁市场的房企，会有较大把握获得市场的主动权，当然，对于碧桂园这类资金实力雄劲的房企谁也不能低估其有会后来居上的能力和可能。

本部分对房企公寓品牌的战略、城市布局、新店开张等动作进行了盘点与分析，以下为部分房企公寓品牌动态摘录：

朗诗 | 长租公寓明年达 5 万间

9 月 6 日下午，朗诗绿色地产有限公司董事长田明依在接受观点地产新媒体在内的采访中，他提到了企业规模与利润的平衡，朗诗的转型，以及长租公寓及绿色地建筑等。

对于目前正火热的长租公寓，田明透露，朗诗自今年二月份开始做长租公寓，至目前朗诗已迅速发展到了七八千间，计划今年底可以达到 1.5 万间，明年计划不低于 5 万间。

万科 | 将与网易严选开发青年社区

近日，继成功打造线下酒店后，网易严选和万科一起秘密开发全新的线下落地项目，以「青年社区」为定位，预计 9 月底杭州开放亮相。

对比先前大热的线下酒店，网易严选表示这次合作会更接近家的感觉，包括全新推出的「严选 Home 」和诸多「令人兴奋的细节」，充满了日常生活的气息。

据网易严选向媒体透露称，这次要使用严选商品和设计理念，在万科新公寓项目里打造一个家，具体细节月底公开。同时还强调，双方将从擅长的领域出发尝试探索一个全新的业务模式，可能对双方整个市场都是一个新鲜的元素。

碧桂园 | 星城首府发布全新公寓产品「 SMart 公馆」

9 月 22 日，碧桂园星城首府「星城崛起，智享未来」产品发布会如期举行，活动现场吸引数千人到访。

据悉，此次碧桂园星城首府项目产品发布会的另一大亮点，就是碧桂园星城首府将携手 FUNYOU 凤悦国际公寓打造碧桂园星城首府公寓产品「 SMart 公馆」，欲为星城人民打造更适宜居住的建筑产品。

>> 更多研究内容详见《长租公寓月报 9 月刊》

PART 5 品牌运营商

本月，有数家品牌运营商选择与房企、房企品牌或存量资产持有方合作扩张，由于品牌运营商资金不如房企品牌充裕，单打独斗并非明智选择，与其他方合作改造运营核心城市的存量资产可能会成为后续品牌运营商扩张的新途径。公寓市场也在不断寻求新点突破，如与百度云合作推出的 AI 技术等，以求在接下来的市场当中保有竞争优势。

本部分对长租公寓品牌运营商的战略、城市布局、新店开业等动作做了盘点与分析，相关品牌运营商可据此做对比参照，了解竞品与市场动向。以下为部分品牌运营商动态摘录：

乐乎 & 彩生活 | 成立合资公司向全国扩张

9 月 5 日，乐乎城市青年社区与深圳彩生活服务集团在北京举行战略合作签约仪式。据悉，双方合作达成后将成立合资公司，充分利用彩生活集团强大的业务网络和丰富的物业资源，以及乐乎在长租公寓行业的专业运营能力，在资产管理、生活服务平台等方面展开深层次合作。

皇庭国际 | 落实战略转型，加码长租公寓布局

9 月 9日，皇庭国际发布公告称，公司下属公司皇庭公寓管理公司拟与皇庭酒店管理公司签署《皇庭 V 国际公寓管理顾问合同》，为皇庭酒店管理公司运营管理的皇庭 V 国际公寓提供管理顾问服务，合同涉及金额约为 750 万元。皇庭国际表示，此举是为了落实公司战略转型，拓展不动产管理服务规模，布局长租公寓业务。

雅诗阁 | 拟2020年前在沙特阿拉伯新开20家服务公寓

9 月，雅诗阁有限公司计划在 2020 年之前在沙特阿拉伯新开 20 家服务公寓。该公司表示，希望能在 2020 年之前在沙特阿拉伯开出 20 家服务公寓，重点在利雅得、吉达和达曼等主要城市拓展，并计划在未来五年内扩张到二级城市。目前雅诗阁在沙特阿拉伯经营着五家物业，共计 608 套房。

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PART 6 案例分析：旭辉领寓博乐诗浦江店

2016 年 8 月初，泊寓张江国创中心店开业。万科经过多年对长租公寓市场的尝试与探索，在 2016 年 5 月正式推出了长租公寓业务的统一品牌「泊寓」。

本期月报所研究的专题案例为万科泊寓国创中心店，从项目简介、交通条件、户型设计、服务配套、内部配套、项目配套、周边情况、出租情况、预约接待、综合测评十个部分做了全面呈现。泊寓作为万科的长租公寓品牌目前正在规模化、全国化地蓬勃发展。国创店目前已经超过 90% 的入住率得益于万科的品牌影响力也得益于项目选址位于张江科技园辐射区，符合定位的客群人数较多。并且户型设计也较为合理，万科运营团队提供的管家服务也能使人省心。

以下为专题部分内容摘录：

1. 项目简介 / 定位于城市年轻白领

2016 年 8 月初，泊寓张江国创中心店开业。万科经过多年对长租公寓市场的尝试与探索，在 2016 年 5 月正式推出了长租公寓业务的统一品牌「泊寓」。万科从「房地产开发商」转型「城市配套服务商」倾心打造这一品牌，目前泊寓的业务已在广州、上海、北京、西安、深圳、厦门、合肥、重庆、沈阳、福州、佛山、济南、乌鲁木齐等 18 个城市上线。上海现已有五家泊寓门店，国创中心店是万科在上海的第二家门店，位于国创中心辅楼 2-4 楼。