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房地产 | 中期策略:由攻转守,优选龙头

中金点睛  · 公众号  · 金融  · 2017-06-23 07:46

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“中金点睛”(微信号CICC_Perspective)是 中金公司全新打造的深度研报微信推广平台,旨在图文并茂、深入浅出地讲解中金公司研究部发布的宏观、策略、行业重点报告。

下半年我们对A股市场房地产股转向谨慎,优选龙头。 信贷额度下行压力下,预计销售增速在下半年放缓,九月至年末风险更高。建议期内持有龙头房企。 A股重点推荐三大龙头-招商蛇口、保利、万科,及区域性标的华夏幸福、荣盛发展、华发股份。

预计下半年地产销售增速整体走弱,但全年仍将实现同比正增长。

其中:

1) 一二线城市持续低位运行;

2) 三四线市场延续韧性。

维持全国商品房销售面积同比增10%,销售额同比增15%的全年预测(前五月分别为14%、19%)。

投资和新开工增速无显著下行风险。

三四线新开工和一二线拿地势头仍将持续。此外,未来三年1500万套棚改计划亦将带来额外利好。维持房地产开发投资额同比增7%,房屋新开工面积同比增10%的全年预测(前五月分别为9%、10%)。

行业政策年内平稳。

一二线市场难言政策放松,但房价同比涨幅已迅速收窄,政策无再加码压力。三四线城市房价尚未出现普遍大涨,宽松政策有望延续。

风险主要在信贷端,且集中于年尾。

我们判断今年全年住房抵押贷款投放总额仍在6万亿元左右(去年6.6万亿),其中新增部分4万亿(去年5万亿),且显著向三四线市场倾斜。考虑到前五月累计新增按揭已达2万亿(月均4000亿),我们判断下半年信贷投放量边际上将持续下降,年尾可能出现断贷风险。

龙头公司的市占率加速提升。

在诸如“因城施策”引致的一二线、三四线市场分化、严格限制预售价备案等新因素影响下,龙头房企防御能力在本轮调控期尤为突出,销售增速大幅跑赢行业,驱动行业集中度加速提升。过去五年Top20房企销售额占有率由15%提升至25%,而今年前五月就已升至37%。

估值与建议

维持盈利预测不变。目前A股地产板块交易于11.0倍2017年预测市盈率,较2017年预测NAV折让22%。

风险

按揭大幅度收紧、调控再升级。

文章来源

本报告摘自: 2017年6月19日已经发布的《 由攻转守,优选龙头——2017年下半年房地产板块投资策略

张    宇 SAC 执业证书编号:S0080512070004 SFC CE Ref: AZB713

肖    月 SAC 执业证书编号:S0080516080005

吕功绩 SAC 执业证书编号:S0080115070022

王惠菁 SAC 执业证书编号:S0080116110020

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