政策持续加码 房地产市场平稳下行——2018年2季度房地产市场展望

2018 年一季度，全国房地产市场投资增幅创近两年来新高，房价上涨压力较大，受部分城市调控政策收紧影响，房屋销售面积保持平稳回落，房地产企业土地购置意愿偏弱，新开工意愿偏弱。在政策层面上，“房住不炒”已成共识，房地产税改革稳步推进，热点城市政策持续加码，限购、限贷、限售和实施摇号的城市范围继续增加，与此同时，各地开始加大吸引人才落户的政策优惠力度。

展望 2 季度房地产市场，预计在各地政策持续加码的前提下，全国商品房销售面积将继续保持回落，甚至有可能出现负增长，房价整体上涨动力不足，但个别城市的供求矛盾和房价上涨压力依然较大，房地产投资中的“虚火”将会减少，投资增速将重回个位数。

一、政策面：继续坚持“房住不炒”基调，部分城市调控政策持续加码

从政策面看， 2018 年一季度，全国两会召开，房地产相关问题备受重视，“房住不炒”、“房地产税”、“租购同权”等关键词频现。政府报告明确提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，继续实行差别化调控，建立健全长效机制；支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房；加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；稳妥推进房地产税立法；加强金融风险控制等。房地产信贷资金监管趋严，严控个人贷款违规流入房地产市场，多数银行上调房贷利率。同时，在保障基本住房需求的同时，各地人才引进政策集中出台。

一季度，中国人民银行召开工作会议，部署了 2018 年工作的 9 项主要任务，“保持货币政策稳健中性”继续位列 9 项任务之首，并将“切实防范化解金融风险”摆在更为靠前的位置。因银行信贷额度紧张，在资金层面出现了三点新动向：其一，银行表外业务向表内转移，同业存单、银行理财、资管产品等业务规模受到压缩。对于房地产市场而言， “ 首付贷 ” 、 “ 消费贷 ” 等成为重点监管对象，以防违规信贷资金流入房地产市场。其二，放贷时间明显拉长。多数银行放贷周期长达 3 个月，更有民生银行、兴业银行等多家商业银行局部叫停部分省市二套房信贷业务，仅限于合作楼盘才能放贷。其三，房贷利率均有不同程度的上浮。河北、江苏、广东等省相继上调房贷利率。不过，住户部门新增中长期贷款占比依旧维持在较高水平， 2 月占比升至 38% ，环比增加 16.6 个百分点，显示房地产市场仍是银行巨额信贷资金的重要出口，居民高杠杆购房的局面并未实质性扭转。

从地方层面看，在因城施策的指导方针下，“四限”城市再扩容，昆明、长春、大连、泉州、阜南等二三线城市加入调控行列，兰州局部对限购政策进行微调。据不完全统计， 1-3 月份地方共出台楼市调控新政达 76 项，内容涉及限购、限售、摇号等，限售城市已扩容至 50 城，其中三四线城市多达 27 城，限售已成为三四线城市防止炒房的重要手段。

2018 年 1 季度，各城市的“人才争夺战”再掀高潮。自 2017 年以来，西安、成都、武汉等市纷纷出台人才新政，意在放宽落户门槛，吸引更多人才落户。一季度，西安、南京、武汉等市相继出台人才新政升级版，通过对人才提供购房、租房补贴、积分落户以及享受配套等服务，吸纳外地人才。北京、上海等一线城市也加入人才争夺战，着力引进高端人才，北京将建立优秀人才引进的“绿色通道”，对“千人计划”、“万人计划”等国家高层次人才群体加速办理引进手续。

二、市场面：投资高增长有“虚火”，销售增速平稳，房价上涨压力较大

在去库存政策的指引下， 2017 年房地产投资增长平稳，销售形势较好，房屋销售面积和销售额均再创新高，但增速保持逐月回落。 2018 年 1 季度，市场整体延续去年的平稳回落态势，但投资增速出现意外加速，实现两位数增长；房屋销售增速继续回落，但下降趋势有所放缓；房价整体涨幅有所抬头，部分城市房价上涨压力较大；企业资金来源渠道偏紧，个人按揭贷款降幅继续扩大；企业土地购置基本与上年同期持平，企业新开工意愿有所上升。

1 、土地购置费带动投资增幅创新高，华南、华东、华中地区增速较快

2018 年 1 季度，全国房地产开发投资共完成 21291 亿元，同比名义增长 10.4% ，增速比上一季度加快 6.2 个百分点，创 3 年来新高。其中，住宅投资 14705 亿元，增长 13.3% ，增速较上一季度加快 6.5 个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为 69.1% 。

在房地产开发投资增速加快的背后，却另有隐情，房地产投资“虚火”旺盛。土地购置费增长较快是投资加快的根本原因。根据“国家信息中心宏观经济与房地产研究组”的测算， 2018 年 1 季度，土地购置费的增长对同期房地产开发投资的贡献率达到 105.3% ，为房地产开发增速贡献了 10.9 个百分点，建筑安装工程的贡献率为 -6% ，拉低投资增速 0.6 个百分点，设备工器具购置的贡献率为 1.6% 。如果剔除土地购置费对房地产开发投资增速的影响，房地产开发投资实际已出现负增长， 2018 年 1 季度房地产开发建筑安装工程完成 14594 亿元，同比下降 0.8% 。

分行政区域看，华南、华东、华中等 3 个区域增长较快，增速均超过 10% 。东北、西北、西南等地区投资保持低速增长，增速在 3% 以内。华北地区受北京、河北投资大幅下滑影响，整体保持负增长，下降 7% 。

2 、商品房销售增速保持低位，待售面积降幅略有收窄

2018 年 1 季度，全国商品房实现销售面积 30088 万平方米，同比增长 3.6% ，增速与 2017 年全年相比回落 3.9 个百分点，但与上一季度当季增速相比加快 1.2 个百分点。其中，商品住宅实现销售面积 26114 万平方米，增长 2.5% ，增速与 2017 年全年相比回落 2.8 个百分点，但与上一季度相比加快 2.1 个百分点。

从商品房销售面积同比增幅走势看， 2016 年年初大幅回升，随后整体保持平稳回落态势， 2017 年下半年增幅明显放缓，不到 3% ，但最近 3 个季度增速出现小幅回升。对此，我们认为其回升幅度相对有限，甚至在楼市政策继续加码和货币政策趋紧的背景下，后期甚至会出现负增长。

分区域看，华中和西南地区增速较快，均超过 10% 。华北地区和华南地区出现负增长，分别下降 29.6 和 4.7 个百分点。东北、华东和西北地区保持个位数增长。

与销售面积增速放缓相对比，商品房待售面积的降幅开始略有收窄。截至2018年3月末，全国商品房待售面积为5.73亿平方米，连续15个月保持下降，同比下降16.7%，降幅与2018年2月相比收窄0.4个百分点，表明持续近两年的“去库存”政策，其政策力度将有所减弱，以保持市场的平稳增长。从商品住宅待售面积来看，基本与商品房待售面积走势类似，3月末为2.92亿平方米，同比下降25.4%，降幅较2月份收窄0.6个百分点。

3 、平均房价涨幅较去年有所扩大，房价上涨压力加大

2018 年 1 季度，全国商品房成交均价 8507 元 / 平方米，同比增长 6.6% ，增幅比去年同期上升 1.8 个百分点，较 2017 年全年均价涨幅扩大 1 个百分点。其中住宅成交均价 8275 元 / 平方米，同比增长 8.7% ；商业营业用房成交均价下跌 1.5% ；办公楼成交均价下跌 5.6% 。

分区域看，华南地区平均房价最高，达到 11285 元 / 平方米，华北次之，华中地区平均房价最低，仅为 6375 元 / 平方米。从平均房价涨幅来看，西北、东北、西南、华中等区域房价涨幅较快，均超过 10% ，华北地区受区域内成交结构调整影响，出现下跌，跌幅为 16.6% 。

从价格指数来看， 2018 年 3 月， 70 个大中城市新建商品住宅价格同比上涨 3.6% ，涨幅比 2 月下降 0.3 个百分点，环比上涨 0.3% ，涨幅比 2 月提高 0.2 个百分点。房价上涨的压力依然较强，特别是 70 个大中城市之外的部分城市，其房价涨幅更高。

从近 6 个月房价环比涨幅排名居前的城市名单来看，绝大多数集中在中西部地区和东北地区，其中，出现次数较多的城市有大连 (4 次 ) 、大理 (3 次 ) 、哈尔滨 (3 次 ) 、昆明 (3 次 ) 、乌鲁木齐 (3 次 ) 、西宁 (3 次 ) 、遵义 (3 次 ) 等，均属于西部地区和东北地区，表明当前非限购城市的房价有较为强烈的补涨冲动，未来的房地产调控须更加精准。

表 1 近 6 个月各月房价环比涨幅居前城市列表

4 、企业资金来源增速放缓，个人按揭贷款出现负增长

2018 年 1 季度，房地产开发企业到位资金 36770 亿元，同比增长 3.1% ，增速比 2017 年全年慢 5.1 个百分点。企业资金来源增速自 2017 年起整体保持振荡回落， 2018 年回落趋势更加明显。 2018 年 1 季度， 个人按揭贷款新增5160亿元，同比下降6.8%，降幅较2017年全年继续扩大，表明当前金融信贷环境整体仍然偏紧，企业未来销售将继续承压。

房地产贷款总体增速保持回落，房产和地产开发贷款增速上升，个人住房贷款增速回落。截止2018年3月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为34.1万亿元，同比增长20.3%，增速比上季末低0.6个百分点。其中，个人住房贷款余额为22.86万亿元，同比增长20%，增速比上季末低2.2个百分点；房产开发贷款余额为7.7万亿元，同比增长25.3%，增速比上季末高3.6个百分点；地产开发贷款余额为1.4万亿元，同比增长2.2%，降幅比上季末增加10.2个百分点。

2018 年1季度，房地产贷款新增1.9万亿元，同比增加1900亿元，新增贷款创下单季最高值。从房地产新增贷款占各项新增贷款的比重来看，2018年1季度为39.2%，比2017年4季度下降7.2个百分点，但从长期走势来看，该比重仍将保持回落。

5 、土地整体供求旺盛，但房地产行业购地意愿不强，一二线城市房企购地出现负增长

2018 年一季度，土地供求较为旺盛。据国家信息中心“宏观经济与房地产数据库”数据， 1 季度全国通过招拍挂方式共出让经营性土地 18947 宗，出让土地面积为 61884 万平方米，同比增长 28.3% ；成交 15923 宗，成交面积为 52074 万平方米，同比增长 37.4% ，成交价款达 12597 亿元，同比增长 49.4% ，增速均创 2014 年来同期新高。分城市级别看，一二城市土地成交面积均有增长，但增速不及全国平均水平，三四线城市增长较快。 1 季度，一线城市土地成交 718 万平方米，同比增长 28.4% ，二线城市成交 8731 万平方米，增长 18% ，增速均低于全国平均增速。

从地价数据看，2018年第一季度，全国主要监测城市地价总体水平为4148元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为7350元/平方米、6666元/平方米和813元/平方米，环比分别上涨1.58%、1.37%、2.21%和0.82%。住宅地价增速处于高位运行，但增速已连续三个季度保持回落，综合、商服地价增速温和上行，工业地价变化平稳。分城市级别看，三线城市地价涨幅最快，一线城市次之，二线城市涨幅最低。

具体到房地产行业的土地购置情况，则相对较为低迷。根据国家统计局数据，2018年1季度，房地产开发企业共购置土地面积为3802万平方米，同比仅上升0.5%，增速与2017年全年相比回落15.3个百分点。分城市级别看，一线城市土地购置面积出现深度下滑，同比下跌70.5%，二线城市小幅下降，同比下跌9.6%，三线及以下城市是土地购置的主体，占全部土地购置面积的74.4%，共购置土地2828万平方米，增长10.1% 。

6 、新开工面积保持小幅回升，华东、华南、西南地区增长较快

2018 年1季度，全国商品房新开工面积为34615万平方米，增长9.7%，增速较上一季度提高2.1个百分点。其中，商品住宅新开工面积为25531万平方米，增长12.2%，比上一季度加快3.4个百分点。

分区域看，华东地区是商品房新开工面积的主体，开工 13549 万平方米，占全国新开工面积的 39.1% ，其次是西南、华中和华南，占比均在 15%-18% 之间，东北地区占比最小，仅占 2.5% 。从增速看，华南地区增速最快，增长 20.6% 。华东和西南地区次之，但也保持 15% 以上的较快增速。华北和西北新开工面积出现负增长，特别是西北地区，跌幅超过四成。

三、重点城市：整体较为低迷，城市间差异显著

2018 年一季度，受限购、限贷等政策影响，重点城市房地产市场较为低迷，各主要指标增速均低于全国整体水平，特别是土地购置面积、销售面积均出现负增长。从城市内部来看，城市间差异显著，分化持续。