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随着绢麻厂、金融东区和保利大围公园地块的拍出，很多千万级左右的改善买家又在考虑，是买现在在售更早交房的新盘，还是等25年这些项目的产品和价格再决定？
过去的2024年，保利天瑞销量很好，在800-1500万这个价位段很有竞争力，随着竞争的增加，天瑞还值得买吗？简答聊一下。
看看这几块地的情况：
保利绢麻厂分为两个地块，小点的20号
地块的宗地面积为15064.88㎡，可用建设用地面积为13977.12㎡，计容建筑面积为53113.1㎡，容积率3.8。
南侧为21号地块，宗地面积为60748.39㎡，可用建设用地面积为27306.54㎡，计容建筑面积为84650.3㎡，容积率3.1。
保利琶洲项目，分割成3个小地块，总占地大概6.7万方，总建筑面积13.7万方，容积率2.5。
珠实金融城东区地块，占地3.3万方，实际占地1.68万方，总建面8.3万方，容积率4.83，拿地价不贵，但算上配建，实际楼面价去到4.7万。
保利天瑞的面积和容积率指标口径不同，目前官方宣传是2.93容积率。但如果算住宅部分，11万方占地面积，25.8万方建筑面积，实际容积率也就2.4左右。
即使按照2.93的容积率计算，在整个核心区或者整个广州，就属于低密度改善社区了。
对比其他改善，中海大境3.8，天河和樾府3.65，天河序3.0，万博悦府4.48，越秀观樾1.9。广州豪宅的天花板，凯旋新世界，容积率也就2.9。
对比天瑞和这几个项目，各有优劣势。
首先是地理位置，绢麻厂和珠实地块肯定更好，非常近地铁，大围公园我觉得和天瑞差不多，都是CBD的边缘，出去的交通也不方便。
从容积率这个基本指标来看，天瑞是非常低密的，作为改善盘，这是基本面。如果加上周边环境，绢麻厂虽然位置最好，但周围的城市界面一言难尽。金融城东区当然不差，南侧望江周边是办公楼。大围公园周边一穷二白。
教育配套上，天瑞的确定性更强，不仅是省实，还是九年一贯制的，而绢麻厂和东区地块都只有小学，大围公园地块旁边有规划九年一贯制学校，但不在红线内，且一切都还没有落定，等能够上学，保守估计要去到3-4年后了。
对了，珠实地块交地时间在一年以内，等他们开盘，或许要等到年底甚至明年去了，整个入主、持有周期又再次拉长。
所以简单总结。
24年新拍的这几块地都不错，甚至比当下的改善标杆中海大境、保利天瑞位置或者配套更好，千万级改善买家是合适的，但并非所有这个预算的买家都要等。
