9
月
11
日下午，广东省住建厅公布《关于推进共有产权住房发展的指导意见（征求意见稿）》，并向社会征求意见。
这意味着“广东版”的共有产权住房方案正式面世。
跟此前“北京版”的最大不同是：北京的共有产权住房不能转为商品住房，而广东的可以。
至此，一南一北，关于共有产权住房的两大方案都已经公布。于是一个问题产生了：到底是广东版的更能平抑房价，还是北京版的更能？
我们先来看一下“广东版”的共有产权住房的主要“游戏规则”：
1
、购房者有限定条件，广东要求各城市自己细化。一般来说，有收入、职业等限制。一个家庭只能买一套共有产权住房，购房者可以享受跟买商品房一样的落户、子女入学等权利。
2
、房屋面积以
90
平方米以下为主，以同地段、同品质商品房价格确定评估价，然后以“低于评估价”的价格出售。购房者一般来说，需要购买至少
50%
的份额。
3
、购买
5
年以内的共有产权住房，购房者原则上不能出让其份额；持有超过
5
年的，可以转让其份额给“符合购买共有产权住房”的人；
持有超过
10
年的，可以购买政府持有的份额，转为商品房（划拨用地，需要补交地价）。
“广东版”参照了此前深圳关于“人才住房”、“安居型商品房”（相当于共有产权住房）的做法，允许这类房子最终“修成正果”，给予转为普通商品房的通道。
而“北京版”的最大不同是，共有产权住房最终是无法“修成正果”的。具体规定如下：
对此我的评价如下：
第一，“北京版”看起来更严厉，更能体现“房住不炒”的理念，但实际效果如何，有待观察。
北京是首都，人气财气太旺，不让共有产权住房转正，主要可能还着眼于控制人口，兼顾控制房价。这相当于没有给予共有产权住房
100%
的升值权，其吸引力会下降。
在北京制度设定里，购房者也可以享受一定的“升值权”，这种房子长远看价格也会上涨。
但由于不给转正机会，后期退出只能在“受限制人群”里转让，因此价值就很难真正体现出来。
购买者积极性会降低，转而购买商品房。这样，北京的共有产权住房需求量反而降低，成为介于“廉租房”和“安居房”之间的一种房子。
因此，对于平抑北京房价可能发挥不了太大作用，最终共有产权房屋的总量，也因为需求量不很大，而在市场里占比不高。
第二，“广东版”看似宽松，但实际上可能“杀伤力”更大。
因为可以先购买
50%
，房价还比周边同类房屋低，这意味着“上车”的门槛只有商品的
40%
甚至
30%
左右。这样，大批中低收入家庭就可以放心购买，反正将来可以转正。
10
年转正期的设定，可以说比较适中。
既锁定了为购房者为城市服务的时间，也让购房者有时间积累财富，为彻底买断住房做准备。
估计将来还会有配套金融政策，比如允许贷款。最终，一个家庭就实现了对一套房子的完整拥有，
可以大大提高居民的获得感，也为将来“养老倒按揭”做好了准备。
由于可以转正，加上条件宽松，愿意买广东版共有产权住房的人一定非常多，这样会倒逼着政府不断建设这类住房，最终对商品房的上涨产生抑制作用。
事实上我认为，由于广东条件过于宽松，会吸引更多人口流入广东。本专栏前两天分析过最近
3
年，广东小学生人数变化，发现广东再次成为全国人口增长中心，人口增长远远好于江苏、浙江、上海。如果有充裕的共有产权住房提供，广东的吸引力会继续加大。
广东人口增长情况（小学生人数）
|
2017
年人数
|
2014
年人数
|
增幅
|
资金总量
|
|
深圳
|
96.5
|
79.3
|
+22%
|
6.97
|
|
广州
|
100.5
|
90.0
|
+12%
|
5.1
|
|
佛山
|
54.4
|
47.4
|
+15%
|
1.40
|
|
东莞
|
76.5
|
68.7
|
+11%
|
1.25
|
|
珠海
|
16.2
|
14.1
|
+15%
|
0.69
|
|
惠州
|
55.7
|
47.2
|
+18%
|
0.55
|
|
中山
|
29.7
|
26.8
|
+11%
|
0.54
|
|
江门
|
32.3
|
29.9
|
+8%
|
0.43
|
|
汕头
|
52.7
|
48.7
|
+8%
|
0.33
|
|
湛江
|
63.3
|
55.0
|
+15%
|
0.31
|
|
茂名
|
62.1
|
56.3
|
+10%
|
0.25
|
|
肇庆
|
36.9
|
33.3
|
+11%
|
0.23
|
|
清远
|
34.3
|
28.2
|
+22%
|
0.22
|
|
揭阳
|
51.0
|
48.5
|
+5%
|
0.21
|
|
梅州
|
34.2
|
29.9
|
+14%
|
0.20
|
|
韶关
|
23.6
|
21.0
|
+12%
|
0.18
|
|
潮州
|
