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2025年，上海还得靠豪宅？

一房一万 · 公众号 · 房地产 · 2025-02-02 08:00

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2025年新房市场的开局，受春节假期影响， 供应量/成交量双双回落，

价格反而又达到了近一年内的小高峰。

很明显，虽然1月入市项目有限，但还是 以豪宅为序曲 ，巩固信心。

位于黄浦区老西门板块、备案均价为17.8万/m²的 上海壹号院 二期 1 07 套房源已 全部售罄。

同时刚需、刚改市场也有亮点，中環置地中心·润府2.0版的 中環置地中心·望雲 首开160套房源，认购率达173%， 已去化近8成。 （以最新网签口径统计）

可见即使是春节淡季，也挡不住各预算客群 看好上海优质资产、坚定入场 的步伐。

接下来，我们来具体了解一下1月份上海的新房市场。

量跌价涨，豪宅撑腰

1月份新房供应1401套， 成交3902套。

上海新房市场仍处于长期缩量供应、消化库存的阶段，1月份的供求关系也因此呈现出一种 “假性”供不应求 的态势。

而这种态势，始终离不开 人气新盘、豪宅新盘 的推波助澜。

1月份的新房成交均价被再度拉高， 为81483元/m² ，多源于位于黄浦区老西门板块、备案均价为17.8万/m²的 上海壹号院 入市很快售罄。

供应面积285m²起步的 上海壹号院 是名副其实的顶豪产品了。

作为开年首个楼盘，算是赢得了一个 “开门红” 。也由此可见，2025年，豪宅暂时还是上海新房完成自愈的特效药。

热盘恒热，分化延续

至于其他方面，我们再一起从环线、区域、总价段、面积段、认购数据等细节来了解一下。

从环线看，

内环以内、内中环间 分别成交353套、432套。可见只要地段足够扛打，任何时间入市都能卖出好成绩。

中外环间，成交主力仍是次次上榜的老面孔。

中环以内新房价格水涨船高，一定程度上凸显出中外环间的 性价比。

外环以外，与市中心以及地铁站的距离仍是对成交影响最大的因素。

例如位于江桥的 保利虹桥和著 、杨行的 四季隐秀 都是同一环线内出行较为方便的存在。

如今供应放缓，刚需购房者不妨从这些楼盘看起，多半不会出错。

从区域来看，

成交前三甲为 浦东、嘉定、闵行 ，值得一提的是第四名的 宝山。

不得不说，2024年是以 南大板块 为首的宝山楼市大放异彩的一年，虹吸着很多对地段稍有要求的刚需购房者。

而今年这一趋势似乎仍将延续，1月首开的 中環置地中心·望雲 ，认购率达到173%，已经网签近8成（以最新网签口径统计），热度不减。

之后还会有 中建七局&中建港航南大项目 入市，以及淞南板块的 招商&金茂地块 加入战局，宝山的想象空间还有很多。

市区方面，涨幅较为明显的分别是 杨浦、徐汇、黄浦、虹口。

中心城区基本来到了近些年 旧改拆迁的兑现期。

腾挪出来的土地有些已经化身新房入市，有些则整装待发，同时还不断有新的拆迁消息吹风， 预计今年中心城区仍是新房供应的重点。

比如完成东安新村拆迁又可能 动迁江南一二村的徐汇 ，今年的征地拆迁预算在上年224亿的基础上，可能还将翻倍。

徐汇区最新公布的2025年预算（草案），源政府官网

静安、杨浦的拆迁预算都有不同程度的抬升。

曾经的市中心常常面临无新房可买的窘境，如今新房大爆发虽提供了更多选择，却也伴随着 价格的惊人跳涨。

想要入主中心城区但预算相对有限的购房者机会已经不多了，还是应该抓紧行动。

从成交总价段来看，

成交占比最高的为 1000万以上 ，为28.2%。

随后才是以往的成交主力总价段400-600万、600-800万，分别占比25.8%、18.0%。

从成交面积段来看，

主力面积段仍是90-110㎡，百平三房始终是新房供应、成交的主流。

即使市场变动极快，各面积段占比在长期内很难改变。

从认购数据来看，

1月仅 12个 新盘开盘入市，虽然数量少，但仍有两盘触发积分，分别是 开云湖璟华庭 、前滩公馆。

两盘每次入市都能够触发积分，可谓一路高光， 后续还会有新批次入市，小伙伴们可以继续关注。

另外表现较好的新盘分别为 中環置地中心·望雲 、 上海壹号院 。

2025年，上海还得靠豪宅？

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