城市更新：让城市更优雅的成长

城市不可避免地会出现逐步老化或因外界变化而引起的不适应性，局部或整体地、有步骤地改造和更新旧城的物质环境就成为必然。世界城市发展至今，许多国家和地区的城市开始从造城走向有机更新。从我国的情况来看，伴随着城市内部人地矛盾日益突出，目前的城市更新改造进入到了关键的时期，其承担的提高城市承载力的作用越来越大。在这个过程，企业面临机遇也将越来越大，使命越来越重！

企业在城市更新的过程中要深度参与，构建更完整的业务链条。

城市更新是将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建，同时保存城市传统建筑文化风格的过程。对城市的改造程度不同，城市更新过程中给企业带来的机会类型、企业能够参与的程度也存在差异。

第一类：全面拆迁重建。即按照城市更新单元规划，成片区拆除符合改造条件的建城区，包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等，并根据城市新规划进行建设。在这一过程中，土地所有权、使用权主体可能发生变更，土地用途可能发生变化。而拆除后的土地多以协议出让和招拍挂方式出让。我国此前多数旧城改造均采取这一模式。此类模式，参与企业需要具备较强的片区统筹开发能力，但企业能够深度参与到后期的设计、开发、运营等流程中，企业整体的业务链条也将更为完整。

第二类：部分重建。即在符合产业布局规划条件下，满足产业转型升级要求，进行部分重新建设，其中土地使用权主体不改变，也可保留建筑物原主体结构，但改变部分或全部建筑物使用功能。这类更新模式主要运用于产业升级地块，由土地使用权人申请后，补缴地价，再进行重新建设。通过部分重建重新使地段较好，使效益低下的产业地块重新焕发出活力，建筑物与周边的环境更加具有协调性，与内部的使用需求具有更高的匹配性。

第三类：综合整治。即在基本不涉及房屋拆建项目，通过整治改善、保护、活化，完善基础设施等更新，包括沿街立面更新、环境净化美化、公共设施改造等，这类更新主要由政府制定方案并组织实施。企业在这一过程中能够通过购买政府服务方案获得相应的业务，但对开发企业来说，该模式并非主要。

企业在城市更新的过程中要“分区施策”，构建体系化的区域开发策略。

城市发展到今天，内部形成了各自不同的功能分区，只有对各个分区的内部价值类型有一个清楚的认识，才能够做到“一区一策”，根据区域特点制定相应的更新策略，从而在社会效益和经济效益之间寻求到更好的平衡点。

◆城市中心区：利用商业以及公共空间，挖掘商业及后期住宅利润

城市中心承载着城市功能与活动的主要部分，拥有核心区位与交通枢纽优势。由于拆迁成本较高，城市中心改造需要边际利润更高的商业项目，但也要注意改造区域内的功能调节，尽量提供针对不同经济能力消费者的多样化功能需求，满足经济能力不同的功能需要，可以选择高端商业、步行系统等。城市中心改造应分阶段分地域逐步改造，在保护历史建筑与景观风貌的前提下，尽可能地利用商业以及公共空间，挖掘商业及后期住宅利润。

◆历史文化区：通过修复维持长期利润，提高商业竞争力

城市古建筑真实地记录了城市的发展和演进，是城市不可再生的宝贵资源，也是城市底蕴和魅力所在，更是城市竞争优势的关键因素之一。对城市古建筑、历史街区进行的大拆大建，反而会损害开发商的长期利润，甚至降低该地吸引力及商业竞争力。因此历史文化区更应采用修旧如旧模式，尽可能保留历史风貌。

◆混合居住区：成片改造，需要统筹操作

混合居住区内集中了居住、商业、工业、市政设施等多种土地类型，道路狭窄、建筑密集，区域内人口购买层次低，无力承担改善居住置业的成本。改造要求必须对道路进行拓宽或翻修，增设公共配套设施，但由于多数地块市场运作升值空间小，改造后期回收利润较少，改造费用将大大增加。这类居住密度高、区位条件差、资金难于平衡的地块，通常与区位条件较好的地块捆绑推出，成片改造，需要统筹操作，迎合政府统一规划。

◆城市边缘区：主要通过发展城中村住房租赁业务进行间接更新

城市边缘区是近50多年来因城市扩展所包围的原城边村居，城中村即是其中典型。城中村落在建设规划、土地利用、社区管理、物业管理等方面，与现代城市的要求相距甚远。2017年8月，国土资源部住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，明确了将集体建设用地与租赁相结合，方案赋予了村集体组织更大的自主权，能以较高的效率和激励机制带动土地供应逐步放量，特别是一线城市的城郊区域，大量存量集体建设用地获得了盘活机会。同时，部分城市在租赁政策中均提出要规范发展现代城中村租赁业务。未来，城市边缘区结合发展住房租赁市场的需要，将原本“破、乱、旧”的建筑形态改造成符合市场化租赁需求的，具有城乡融合特征的建筑形态和内部使用功能，本质上也是一种城市更新模式。

◆工业聚集区：主要通过改变用途进行城市更新

一线城市在经过数十年的经济发展后，产业结构持续升级，第三产业占比早已超过60%，金融业、互联网等已成主导产业，早先建成的各类存量物业，有相当一部分体量与城市产业结构不相匹配，政府在控制增量的同时更应该去思考非住宅物业资源的有效盘活。另外，北上深目前仍保留了大量工业用地，存量工业用地的占比远远高于国外城市，这显然不符合大城市未来的产业结构需要，无论是由政府主导还是由土地拥有者主导，盘活现有存量工业用地均可缓解供地紧张问题。

企业助力城市优雅生长

发达国家的大规模旧城改造始于上世纪40年代末，随着二战后经济的复苏与发展，旧城改造被提上了议事日程。英国、美国、日本、德国、荷兰、法国、西班牙、意大利、澳大利亚、加拿大等国家在城市更新的理论和实践方面都有了较多的积累。英、美、日等国城市更新改造已有多年经验，形成了在城市物质环境的改善基础上，注重引导政府、社会资源和公众参与，从而提高土地利用价值，缓解城市衰退。至今，发达国家城市改造政策的重点已经从大量清理贫民窟转向社区邻里环境的综合整治和社区邻里活力的恢复振兴。鉴于英国、美国以及日本是城市更新研究及实践成果最多，我们在企业发展案例的选择上主要以这三个国家为主。

◆英国伦敦道克兰开发公司十七载见证城市更新政策演变

1960年代起，伦敦道克兰地区就由繁荣开始衰落，并由此引发一系列经济与社会问题。一方面，道克兰地区内部及期与外部地区交通状况不良，周围环境杂乱，工业用地大量闲置，多数土地和水域由于开发成本过高而荒废，环境、土地、交通问题阻碍投资者在该地区的投资；另一方面，人口下降明显，人口失业率较高，居民居住条件较差，大部分地区缺乏满足居民生活需求的基础设施，且多年没有真正的私人住房建筑。

1979年政府对城市建设的政策转向以市场为主导的城市更新，鼓励私有资本介入城市开发。1980年为解决内城衰退，英国成立城市开发公司，一个开发公司对应一个特定城市区域，负责吸引私人投资。公司以市场为导向，培育资本市场、土地市场和住宅市场等，利用国家公共资金的投入和地方税减免、减少规划控制、提供基础设施等优惠政策，刺激更多的私人资金注入指定区域。在此背景下，1981年伦敦道克兰城市开发区成立，并建立伦敦道克兰开发公司（LDDC），以其作为城市更新的主体，直至1998年完成使命。公司被赋予了发展控制权，其拥有地方权威及运输和道路基础设施规划权力，拥有交通运输和地方权力机构部门。从公司建立到退出，17年相关措施实施正是英国关于城市更新政策变化的缩影。总体来看，伦敦道克兰开发公司在道克兰城市更新过程中采取多方面政策，并取得了显著成果。

图：伦敦道克兰开发公司（LDDC）权力

资料来源：中国指数研究院综合整理

◆美国地产商瑞联集团改造哈德逊广场打造史上最大的私有房产开发项目

美国纽约有超过800万的居民居住在789平方千米的土地上，且全球各大总部设立于此。预计到2025年，纽约将新增44万员工，需要超过1000万㎡的办公面积。在寸土寸金的纽约，市区仅有185万㎡土地可供开发，这远远无法满足未来需求。由于缺少开发土地而导致的人口和产业的外溢，会在一定程度上削弱纽约的竞争力。为了扭转这一局面，2001年纽约城市规划署发布了Far WestSide（远西）重建框架，希望以此将West Midtown（远西中城区）打造成集商务办公、休闲娱乐等于一体的城市新中心，同时也可以满足城市扩张需求。而Hudson Yards（哈德逊广场）作为临近Midtown Manhattan（曼哈顿中城区）最后一块可供开发的最大片区，且哈德逊码头区原为工业用地，此处大量的土地以及较少的居民成为纽约扩张的绝佳之地。

哈德逊广场由美国地产商瑞联集团（RelatedCompanies）和加拿大牛津地产集团（Oxford Properties Group）联合开发，双方将在建筑面积10万平方米土地上，打造包括写字楼、酒店、商场、住宅等多种业态在内的纽约最大的商业和住宅街区，其总投资预计达到250亿美元，这在纽约甚至美国地产历史上是最大的私有房产开发项目。

针对这样一个庞大和长期的项目，该项目的投资结构一直在变化，两家地产公司的直接投资贷款来源在不同的银行和股权公司间转让以及纽约市政府的投资和减税计划。同时，哈德逊广场通过预售预租的方式使其多数的大楼在还未启动就有了业主或租户。比如Coach集团在规划期就入资了10号办公楼，其长期租户已经包括了如欧莱雅集团和波士顿咨询公司等全球知名企业。正因为大量的优质租户进入到哈德逊广场，越来越多的投资机构看好该项目的长期发展。哈德逊广场改造将有效联结周边区域，有效提升区域观感，吸引更多的全球优质企业入驻，为曼哈顿乃至整个纽约带来的经济效益和社会影响，提升其城市竞争力和影响力。

◆日本森大厦株式会社马拉松式更新城市板块，树立企业优秀品质

六本木之丘，位于东京港区的六本木地区，是日本至今规模最大的都市再开发成功项目。二战后，六本木地区逐渐演变城为酒吧、夜店等林立的繁华地区。60年代后期-80年代后期，以外国人与较富裕的日本人为营业对象的DISCO舞厅开业，一度达到数十家之多，六本木成为体验东京夜生活的有名街区，但附近由于特种行业聚集，六本木一带治安也随之败坏。狭窄拥挤的道路、恶劣的治安环境、有限的绿化面积迫切要求实行旧城改造。

六本木之丘改造开发、规划及建设周期长达17年，其中前期开发、规划、设计及与拆迁户沟通花费14年。1986年，东京都政府启动六本木新城再开发计划，指明六本木六丁目地区为“城市改建诱导地区”。其后，作为土地所有者之一的森大厦株式会社与朝日电视台等共同向其土地所有者提出建议，对此区进行街区改造。并于1997年启动六本木改造项目。1998年“六本木六丁目地区再开发准备委员会”成立，与东京都政府协调再开发计划，1999年东京都政府完城土地权利变更申请报批工作，六本木之丘设计工作进入尾声，于2000年4月开始建设施工，2003年4月完成。

改造过程中，公共部门与私人部门分工明确。企业提供资金和知识支持，东京都政府负责协调。森大厦株式会社用13年的时间，争取区内超过400位业主参与共同开发，为了与原住民和租户共生共赢，建立互信，森大厦株式会社灵活采取了四种拆迁方案。整个改造过程中，森大厦株式会社耗费4700亿日圆（包含土地价值，折合近300亿人民币）开发。通过这个综合项目，东京中城与周围街区形成了具有文化氛围区域性的六本木艺术三角区，有效地提升了环境品质，增强了地区活力。历经长达17年的前期运作，是任何一家国内开发商不可能做到的。整个团队坚持不懈的追求品质，树立世界一流品牌，这也成为森大厦株式会社逐渐发展壮大的核心竞争力。

图：六本木之丘拆迁方案

资料来源：中国指数研究院综合整理

城市更新是城市的又一次成长，也是企业的又一次成长

城市人口容量的边界在哪里？又如何解决当前出现的大城市发展困境使城市能够更加“优雅”的成长呢？既然城市意味着资源集聚，那么，集聚之后必然出现城市人口承载的边界问题。也许，通过发展城市新区都能够提高城市的人口容量。然而，这种提高城市人口容量的方法仍然是一种扩张性的措施，特别是对已经不具备扩张条件来说，这种方法也不具备可行性。因此，大城市人口承载力的提升仍然要从最核心的圈层入手，否则一城面积再大，其结果只会使城市内部的空间发展问题同步增加。

中国城镇化的快速推进离不开大量企业的共同推动，正是这种参与形成了中国当前超过四万平方公里的城市建成区，吸引了超过四亿人口在城市中居住。当前，对大部分一线及二线城市来说，城镇化已处于较高水平，企业参与到这类城市的业务模式也开始发生变化。未来，中国的城市更新同样离不开大量企业的共同推动，城市就像一个系统，前期的开发固然重要，但后期的升级维护同样需要有人站岗。

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