【广发地产|行业思考】如何看待集中度与地产估值

本文要解决两个问题， 第一，市场集中度为何会提升；第二，怎么看房地产估值 ，也是地产股空间问题。

过去在周期波动明显的市场中，房地产企业一般用NAV估值，过去两轮周期估值的高点均在NAV溢价20%附近，也就是PB 2.8X左右。

这里面的逻辑是这样， 从NAV的角度理解而言，在市值接近NAV的时候，市值继续上涨是需要靠房价上涨来推动的，但我们都知道房价过快上涨是会受到调控的，所以房价越涨资本市场就会越悲观 ，市场对于企业的可持续经营能力是怀疑的。在过去的周期当中我们更多的用NAV去预判股价的高点。

但目前的房地产市场环境不 再适用， 因为目前的房地产市场周期窄幅波动，行业龙头可持续经营能力明显高于以往 。 如果说过去龙头企业难以提供稳定的回报，那么我们认为未来几年龙头企业的稳定回报会提升。

PE是由公司利润增长率，增长波动性还有公司杠杆综合因素决定的， 在未来三年我们将看到龙头集中度的进一步提升，龙头企业利润增长确定且增长的波动性下降，我们认为这个时候我们应该从PE的角度理解这个行业，估值水平将会得到提升。