上海有很 多地方，明明地段不差，配套成熟，但很奇怪，房价就是支棱不起来。

最近有人统计了2020年-2024年的上海各个板块房价走势， 发现市区有这么几个地方，4年时间，房价不涨反跌。

最惨的杨浦鞍山跌了15%。

数据来源：小胖看房

到底问题出在了哪里？这些板块有没有什么 共性 ？

明眼人可能发现了， 这几个地方，最大的共同点，就是老房子扎堆。

而对于买房人来说，这样的板块，基本都是劝退。

下面就跟大家逐个盘点下，这些板块，为什么不建议买。

虹口曲阳

曲阳，在楼市里一直没什么热度。

虹口是一个南北差距很大的区，曲阳正好处在中间地带。

但好歹是内环内，8号线曲阳路5站到人广，这个地段绝对可以拿出来吹一吹。

板块周边配套也很成熟，教育医疗商场都不缺，副中心五角场近在咫尺。

板块内的学校在虹口也是一二梯队，排名靠前，但虹口一梯队的含金量，自然要打个折扣。

曲阳的主要问题，还是房子太老。

上世纪八十年代形成的曲阳新村，是上海资格最老的工人新村之一，板块内的玉田新村甚至是五十年代的房子。

整个曲阳板块几乎没有15年房龄以内的商品房。

只有复城国际，曲阳豪庭两三个次新小区，独木难支， 形不成高端的社区氛围。

不过曲阳的老公房美丽家园有口皆碑，算是弥补了一些缺点，但不解决根本问题。

曲阳还有个大问题是， 老龄化太严重， 包括整个虹口都是这个问题。

在虹口走走，你遇到的三个人里面有一个就是60岁以上的老人。

整个区域居民平均年龄大，消费欲望和消费能力会低，商业配套也会慢慢 衰落 。

-而因为缺少年轻人流入，这里的学校和教育配套渐渐也会跟不上主流。

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杨浦中原

中原不用多说了，杨浦乃至整个北上海都有名的老公房板块，被我们吐槽过很多次了。

其实中原板块不差，逛街五角场，看病长海医院，遛弯共青森林公园；

中原板块的问题也是房子太老。

这里开发较早，原先是一片农田，后来上海建设吴淞路闸桥、杨浦大桥等市政重大工程，一批居民被动迁到了这里。

这就导致了中原现在几乎全是老公房， 有工农、民星、市光、国和、开鲁等新村。

最近几十年，在别的地方都在大干快上、城市面貌日新月异的时候，时间在中原仿佛是 停滞 了。

商业配套上，就一个小小的中原城市广场和欧尚超市。

虽然隔壁就是新江湾城，但两者完全不能比。

而且中原这里是一个交通死角， 是杨浦最偏的一个板块，被称为是“杨浦区的西伯利亚”。

杨浦的发展重心也从来没放在中原这里。

区域内 仅靠一条能级不高、还很拥挤的8号线出行。

如今开鲁六村的一房，价格已经回到了2016年，8年原地踏步，相比21年的高点，几乎跌去三分之一，结实坐了一把过山车。

好消息是，字节大队人马从漕河泾搬家到新江湾，大批的高薪互联网打工人，倒是 让中原的老公房，租金有了托底。

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闵行龙柏

龙柏，从其房价近两年的表现来看，算是闵行最惨的板块之一。

龙柏二村，房价已经回到2016年，54m²两房单价从高点的7万跌到4.73万，跌幅高达32%；

龙柏易居公寓，单价更是从7.37万跌到4万，跌幅45.7%！

其实龙柏地段不差，闵行外环内，紧靠着西郊古北这样的高端社区。

商业更是顶流，万象城，爱琴海，韩国街，说是上海西南第一商圈并不过分。

但龙柏的房价，是真 跌惨 了。

背后三个原因：

1）整个大古北西郊都整体没落

随着日韩外企在沪数量规模减少，人员搬离，韩国街也不如以前，连卖烧烤的都变成了东北老板。

2）板块内产品房龄太老，老破小和老破大茫茫多

龙柏老早是乡下地段，后来动迁成了龙柏新村。

龙柏，以及旁边的航华，老公房练成了片，产品同质化内卷严重。

3）学q不行

闵行是个教育内卷的鸡血区，但龙柏这里的公办学校在闵行完全排不上号。

吸引不到重视教育的中产家庭。

至于周边大量的国际学校，民办学校，跟房子又没什么关系。

杨浦鞍山

鞍山板块，位于杨浦内环内，地理位置可以说非常优越，但却是最近两年房价最惨的地段之一。

和其他几个地方相比， 鞍山的情况有一点特殊。

整个鞍山板块不大，却有3条地铁线贯穿，8号、10号、18号线。

地铁覆盖整个居民区，不到1公里范围内，可以到达多个站点。

居住氛围也非常好，地铁上盖就是旭辉MALL：

除了中型购物中心，沿街的底商多不胜数。

整个板 块兼具了商业气息与人间烟火。

最重要的是， 杨浦一梯队的小学鞍山就占了3所： 打虎山路第一小学、第二师范学校附属小学、以及控江二村小学。

以及五六所二梯队的小学。

放在其他教育匮乏的区域，简直逆天的资源。

板块内社区医院、三甲医院，也应有尽有。

就是这样一个看起来 没有任何短板，非常适合上车的板块，房价却 实惨 。

密云小区，对口二师附小+铁岭中学；

对比20-21年历史最高成交价近14万，如今的成交价基本在6.5万左右；

直降7万，单价腰斩都不止，首付款都亏没了！

鞍山其他小区也没好到哪里去。

之前学q价格炒的太高，后面落户年限又收紧，而且单小学学q也越来越不吃香：

整个鞍山因为居住密集，学区把控非常严格。

大部分是到户5年，最低也需要2年， 这就意味着持有的周期比较长。

又都是品质差的老房子， 鞍山是杨浦老破小含量最高的地段，甚至厨卫不成套的房子都不少。

种种不利因素叠加，鞍山板块的房价是一泻千里。

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结语