现在，中国的经济与社会可能正处在一个重要的转折点上。而形成这个转折点的一个重要的因素就是：以房子为中心的时代即将结束，而且可能就是这两三年的事情。
那么，房地产会崩盘吗？有这种期待的人，往往都是想买房子的。
作 者 | 孙立平
来 源
| 孙立平社会观察
在2016年之前的几年间，全国许多地方的房价，包括一些经济比较发达地方的房价都是比较平稳的。就是北京、上海这样的城市，房价的涨幅也很是有限。
为什么从去年开始，许多地方的房价又开始大幅上涨？甚至有的地方出现一房难求的情况？
从某种意义上说，是人为折腾出来的。
去年上半年房地产趋热，与去库存的政策直接有关。2015年12月中央城市工作会议上指出，明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。会后，各地政府开始出台刺激房地产市场发展的措施。去库存政策对房地产的作用，不仅仅是那些政策本身的刺激，更主要是给出了一个信号：政府开始鼓励买房。
到了去年下半年，另外一个因素开始发生作用，即
对货币贬值预期所形成的心理共振。
去年下半年，外汇大量流出，对货币贬值的预期为大多数人所认同。于是，形成
恐慌性购房热：
有的本来有了两套以上的房子，同时经济条件不错，本来不想再买房子的，因担心货币贬值重新加入购房的行列；又经济条件不错，但错失了此前房地产红利的，觉得又一次机会来临，再也不能错过；而一些本来想过两年买房子的年轻人，也担心手里好不容易攒的那点钱贬值，也提前了购房计划。
到去年底，今年初，换汇限制收紧，一方面加重了人们对货币贬值的预期，另一方面也收紧了财富保值的渠道，于是使更多的钱涌入房地产。
换句话说，去年到今年的购房热，并不是突然出现了大量的刚需，也不能简单归结于所谓“炒房”。“炒房”的因素不能说不存在，但面对如此巨大的房地产市场，
使很多地方的房价上涨一倍，不是那些投机性资金能够做到的。从某种意义上说，是人为折腾出来的。
3年内，以房为中心的时代将结束
但不管怎么说，这轮房地产热，是特殊背景下的暂时现象。并不影响我上面所说的基本判断。
我们可以再看两个数据。
迄今为止，中国城镇居民的人均住房面积已经由1978年的6.7平米提高到现在的30多平米，城镇户均住房达到1.1套（尽管分布很不平均）。这两个指标都已达到发达国家的水平。也就是说，如果不考虑城市化的因素，不考虑农民进城的因素，这些房子已经足够城市居民住了。当然，我不否认结构性问题的存在。
另外一个就是库存。按照有的学者的研究，现在在售、在建、已批的建筑面积已达132亿平方米（另一说为63亿平米）。按人均30平米计，广义库存的住房足够4亿人居住。按人均20平米计算，广义库存的住房足够6.5亿人居住。按照现在中国人口变动的趋势，可以说，如果把已经批出的地也算上（那是迟早也会盖成房子的），我们已经把下几代人的房子都给盖完了。
有人说，不对吧，中国还有那么多年轻人需要买房子呢，怎么能说以房子为中心的时代快要结束了？
据澳大利亚《卫报》报道，汇丰银行的一项调查发现，80、90后平均住房拥有率为40%，中国以70%的比率位列第一。
墨西哥、法国位列二三名分别为46%和41%，马来西亚和美国排名并列第四为35％，加拿大排名第六为34%，英国排名第七为31%，澳大利亚排名倒数第二为28%，阿联酋位居末位为26%。
这个房地产超常规发展或居民集中置业的时代应该结束了。
买房 or 卖房？
有人问：那我还要不要买房子？
我一般的回答是，
如果是刚需，随时买，别等。
一位有房子的朋友，今天又问。
我只能说，该买的就买，不该买的就不买。任何地方、任何时候房子都可以成为投资的对象，即使是现在，洼地仍然是有的。但我这里不能讲这个问题，恐怕产生误导。
还有人问：我几套房子，现在要不要卖？
这个问题也不好回答。
我强调三点。
第一，房子在哪里？今后房地产市场会明显分化。一线城市继续短缺；县城虽然也是房子严重过剩，但是农民进城的首选；
将来最惨的是不发达地区的地级市。
第二，卖了房有没有合适的投资渠道？第三，尽管美国缩表，中国货币政策也有紧缩的迹象，但为了保增长，超发货币，从而导致货币贬值，还是大概率事件。
房地产会崩盘吗？
有人问：那我还要不要买房子？
其实仔细分析，有这种期待的人，往往都是想买房子的。但我的看法是，
以房子为中心时代的结束，与房地产崩盘是两回事。
网上传，马云说，8年后，房子像大葱一样便宜！我不知道转述的准确不准确，但我的看法，这种可能性极小。除非有愚蠢的政策。但即便那样，也是暂时的现象。
各位可以想想过去这些年的情景：人们把挣来的钱基本都用在房子上，条件好的，买完一套接着攒钱买第二套，买完第二套接着攒钱买第三套；条件差的，全家节衣缩食，东拼西凑，攒钱买房。其他方面的需求，能压缩压缩，能凑合凑合。很多人说，这些年基本就为房子活着了。
所以，我说的以房子为中心时代的结束，
是说整个社会围着房子转那样一个时代的结束。
这个时候的房地产，应当进入一个正常的发展时期，因为在这个时候正常的需求仍然存在。
首先，城市化的进程。
近些年来中国城市化的过程虽然按照统计学的意义上进展很快，但许多在统计上被算作城市人口的“流动人口”并没有在城市中真正定居下来。随着部分人经济条件的改善，必然会出现在城市购房的需求。
