楼市入冬了！真正的原因，竟然是这个

楼市 5 月的成交数据出来了，中心城市在成交量上“入冬”已成定局。

比如从城市角度看，北京新房成交同比下降了 38% ，上海下降了 28% ，南京下降了大约 60% ……

从房企角度看，根据“克而瑞研究中心”的数据： 2017 年 5 月，大部分房企销售业绩环比下降。雅居乐、万达集团下降幅度在 50% 以上，万科、保利、首开、碧桂园等下降幅度也在 10% 以上，龙湖和中海外下滑 8% 以上。

下面是万科 2017 年 5 月销售业绩跟去年和今年前几个月的比较：

可见， 2017 年 5 月万科的销售金额同比下降了 1.3% ，环比下降了 14% ；成交量上，同比下降了 9.5% ，环比下降了 16.5% 。

上述数据，都是新建商品房的销售数据，没有包含二手房。中国楼市的运作方式，有点类似新三板的“做市商”制度。也就是说，由开发商“做市商”，向散户提供房屋（只卖不买）。在这种制度下，开发商事实上成为“庄家”，炒房者成为“庄家的一致行动人”。

至于“二手房”，则完全看土地拍卖市场、新房成交的风向，在散户、炒房者推动下跟涨跟跌。

所以，擒贼先擒王。地方政府在激活楼市和控制楼市的时候，都从新房下手。所谓的限购、限价、限贷、限售、限商，都以新房为首要目标。

5 月全国中心城市新房成交的普遍下跌，意味着楼市开始“在成交量上入冬”。 为什么我始终强调“在成交量上入冬”？因为大多数中心城市的房价仍将是坚挺的，大幅下滑的只能是成交量。至于价格，能横盘和微跌就很不容易了。

房价大跌，政府是不愿意看到的，那样会影响金融安全，进而影响整个经济的运行，影响到失业率和社会安定。所以，政府能容忍房屋成交量大跌，不能容忍房价大跌。

5 月新房成交量的大跌，到底是什么因素造成的？或许有人以为是加息，因为房贷利率优惠普遍变小，甚至取消了；或许有人以为是限购、限贷和限售，让很多人犹豫、观望了。

其实不然。 造成 5 月成交显著下滑的最重要原因，是政府控制住了预售证的发放，让很多楼盘无法销售。

比如昨天“财新”就报道说：

广州 2017 年 5 月新获得预售证的住宅仅 3191 套，环比下降 69% ；获得预售证的住宅面积总计为 35.86 万平方米，同比下跌 65% ，环比下跌 68% 。

上海链家研究部的最新数据显示， 5 月上海市一手商品住宅供应面积为 44.58 万平方米，环比下跌 22.23% ，同比下跌 64.94% 。

所谓“供应量下降”，其实就是拿到预售证的房子减少了。

在南方某大城市，情况就更加极端：据说，这个城市在