最近两天房地产界最大的新闻，当属国土资源部部长姜大明的表态。媒体的标题是：政府将不再垄断住房供地。这样的话语在房地产界无异于原子弹。一开始我以为是标题党，核实结果是：姜部长确实是说了这个话。
中国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。政府将不再是居住用地唯一提供者。
我的反应是：招拍挂制度要废掉吗？我自己都觉得匪夷所思，可是再读一些材料，这条新闻只能从这角度来解读。“制定
非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法
”，这组词组虽然很长，却不容易曲解，因为它真实地存在过。招拍挂在中国存在的时间不长，理解它的出台过程，有助于理解姜大明的表态含意。
2002年4月，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定商业用地（包括商品房用地）必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。这也是今天中国城市商业用地的唯一来源，俗称“招拍挂”制度。
为什么出台这项规定呢？此前的开发商是如何获得土地呢？
他们通常都采用协议和划拨取得土地使用权。根据法律规定，拥有土地使用权的主体，包括政府部门，国企、事业单位，他们可以协议转让土地使用权，获取土地出让金。而土地划拨则是由政府主导，原则上是无偿交付。不过，受让土地一方（开发商），他们需要缴纳补偿和安置费，这其实也是土地出让金的一种。
由于历史原因，现实需要，很多政府部门、国企、事业单位甚至私营企业的名下，都拥有土地。土地在他们手上，很多是沉睡状态，或处于价值低谷。这些部门往往坐拥土地，缺乏现金，有出手卖地的意愿。开发商竞争性觅地，是在发现土地价值，能让这些部门得到好处。
无论协议还是划拨，实际都是土地使用权有偿转让，当时已经形成市场价格。这种土地转让制度最大的好处是什么？主体是多元竞争的。开发商可以从甲买地，也可以向乙买。土地使用权者面向众多竞争者，也可以从容议价，获得真实土地价值。
对买房者而言，土地供给市场化最大的好处是：随着房价起落，土地供给是有弹性的，房价呈上涨之势，开发商就会觅地建房，而地价被推高，又会促使市场供地者竞相供地，反过来抑制房价上涨。供求规律就这样发挥作用，和任何市场的价格规律一样。只要土地市场敞开，房价就不会太离谱。
协议划拨受人诟病的地方是不透明。领导干部和开发商勾结，通过行贿受贿作低地价，个人从中牟利。贪腐受贿确实存在，它们是提高还是降低土地成本呢？显然是后者，否则不会有“国有资产流失”的质疑。这也是后来政府出手制止的重要原因。
2002年4月，为了规范土地转让市场，国土资源部出台招拍挂政策，经营性土地一律公开竞价出让。新政出台后一年多，旧的土地转让秩序仍在继续。2004年3月，国土资源部、监察部联合下发通知：2004年8月31日之前，不得再以历史遗留问题协议出让经营性国有土地，招拍挂制度必须一刀切执行。发展商必须及时缴纳土地出让金，如果两年内不开发，政府可以收回土地。
这就是2004年的“8·31大限”，房地产界最值得纪住的一天。
中国城市其实不缺土地，无论城市内国有土地，还是周边集体土地，原本都有机会进入市场。政府垄断供地之后，国有土地进入市场，需要政府的统一规划，划块排队，集中拍卖。集体土地需要政府先行征收，才能进入一级市场。
自此以后，开发商拿地都要经过政府之手，它所带来的恶果影响深远。最直接的后果是，土地供应受限，价格一路猛涨，城市房价迎来暴涨十年。2002年招拍挂试点推出的时候，杭州地价迅速就从2000元左右推高到5000元。
政府是土地价格上涨的最大受益者。为实现收益最大化，政府推出土地时，会有意识控制价位。房价大涨，政府加大土地供应，获取高额土地出让金，同时还确保不过量供地，以免打压房价。这个节奏的控制很巧妙，往往先推出供地计划，再根据实际情况拍卖。许多城市土地供应完成情况，远远达不到计划。
政府越是控制供地，就会有一连串反应。通常而言，政府是通过已拍卖土地的开发状况，决定下一批次拍卖节奏。土地有限的情形下，开发商就倾向于囤地，坐等房价升值；而开发商的囤地行为，通常又会引起政府调查，延缓供地节奏。这种情况在大城市尤其明显。
造成中国城市房价上涨的原因很多，很多人都归结为通货膨胀。这是对的，可是不要忘了，通胀货币需要流向。大城市房产成为抗通胀品，土地供应有限居功至伟。
谈论大城市高房价，招拍挂制度是绕不过的话题。这次国土资源部长姜大明提出，“研究制定非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”（这个长句值得一读），也许是招拍挂制度将打开个小口子，允许“非房地产企业”盘活“自有土地”，自己开发住宅。
表面看来当然不是坏事。不过更大的可能性是，这些住宅不会成为商品房，而是保障性住房，或者干脆是公租房。招拍挂制度不容易打破，“租售并举、多渠道供应”才是今天房地产的主旋律。我们谈论政策变化时，一定不要忘记政策大前提。
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