国家队的救市逻辑

买房以旧换新，是利好消息吗？能够解决当下房地产的问题吗？

4月1日，郑州市房管局等部门印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案》。

根据方案，2024年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套，

其中5000套由“国家队”也就是地方国资直接下场收购，另外5000套则通过契税补贴促进市场化自由成交来实现。

我们都知道在过去的两年，郑州楼市在救市方面一直跑在前列，打响了很多松绑政策第一枪。

原因就是销量的快速下滑以及房价的持续性阴跌，2023年郑州的新房销量大概在15万套，看似不低的一个数据。

但是要知道郑州新房销量的高峰期是在2018年，当时可是达到34万套左右， 中间的跌幅将近20万套，

由此可见，近几年郑州新房销量的快速下滑。而房价方面更是离谱，国家统计局公布的数据显示， 郑州二手房房价同比已经连续25个月下跌了，

所以近几年郑州楼市的策略一直是宽松态度。而此次郑州实施的以旧换新，短期内看属于利好，但由于规模有限，并且难以改变当下楼市的基本面，所以长期来看影响并不大。

其实在此之前全国已经有超过20座城市实施购房以旧换新政策。模式大概有四种，

第一种就是纯纯的嘴上鼓励，没有实质性的让利， 淄博楼市，南京楼市就是这样套路。只是由地方牵头，组织开发商，业主，中介三方进行合作，业主先找开发商看好房子，交好定金，然后把手里面的旧房子再委托给中介出售，一定的期限内如果买掉，就会直接买新房，如果中间没有卖掉，则开发商退还业主的定金。像这种政策基本上就是鸡肋政策，就是一个噱头。如果业主能够快速卖掉手里的二手房，还用这样劳心劳力和开发商签合同，又和中介签合同的折腾吗？难道是，看上开发商可以退定金？

第二种就是开发商收购老房子 ，然后业主拿着钱再买开发商的新房，这种模式挺不错的，徐州楼市就有一些新盘项目搞过这样的活动，但是没办法持久。因为开发商卖房就是为了去化库存，他再收购过来一套，还是老房子，这不是搬起石头砸自己脚吗？

第三种是第一种的加强版 ，不再单纯耍嘴皮子，而是在旧换新的过程中补贴一定的交易税费。但刺激作用依旧不大。原因很简单，现在大家之所以不买房，是收入预期不足，房价上涨预期不足，房地产基本面见顶再加上房价过高导致的，并且近两年房价持续性下降，很多城市的平均降幅都在20%左右，所以简单的交易税费补贴根本激不起购房需求，

第四种“国家队”也就是国资下场收购房屋，然后用作保障性住房 ，比如郑州和江苏太仓就是这样的政策，这种模式理性判断是非常不错的，既增加了保障性住房，又盘活了新房和二手房的流通性，并且达到去化库存的目的，一箭四雕。