【文/观察者网专栏作者 陶光远】
一位交往多年的德国朋友"时代范"最近来中国出差。工作之余，我请他吃饭时，不经意聊起了德国的保障房建设。
柏林84%以上的家庭租房子住。图|
exilism/Flickr
有关德国保障房建设的对话
“时代范，你夫人最近忙什么呢？”（在德国朋友之间称呼名字，第二人称用你不用您）
“她现在在联邦建设部的住房与城市规划司工作。”
“住房工作？这是什么差事？”
“主要工作是促进全德国的保障房建设。她现在每年手里要支出100亿欧元的保障房建设资金。”
“这么多钱，是建设资金？还是补贴？”
“是建房补贴。德国联邦政府每年建设大约40万套廉租房。”我算了一下，每套房的建设补贴为大约2.5万欧元。
“每套房多大面积？”
“60平方米左右。”德国一般说住房面积指的是使用面积。60平方米的使用面积，大约相当于80平方米的建筑面积。我算了一下，每平方米建筑面积的保障房建设，德国联邦政府要补助300欧元左右，合约2300元人民币/平方米。
“德国的人均住房面积已经很大了，为什么每年还要建设这多么廉租房？”我问。
“德国有一些大城市，如慕尼黑等城市的房价上涨过快，价格过高。中下层收入的人负担不起。房价上涨过高对已经购买了住房居住的人当然没有影响。你知道，德国有租房保护法，每年的房租上涨有限制，所以房价上涨过快对老租户的影响也不大。但是对于新租户，房租就高了。对于很多新来这些城市的人，例如对于很多新来这些城市的“中低收入“群体，例如警察、幼儿园的老师，就很难负担。另外，去年还来了100多万难民，也需要给他们建设住房。”慕尼黑是德国房价最高的城市之一，单位住宅面积的均价已经达到了中国北京的一半左右。
“州和市县一级的地方政府也拿出补贴建设廉租房吗？”
“也有，但不多，现在每年大概建设10多万套吧。廉租房建设补贴主要是联邦政府出。”这样一算，德国居住人口8200万左右，每年建设50多万套廉租房；其规模就相当于在中国每年建设800多万套廉租房，这够2000多万人住的。而中国现在每年从乡村到城镇的人口也就是1000多万人。
“廉租房建设的补贴为什么主要是联邦政府支付？”
“根据法律，对中下层民众的住房保障主要由联邦政府负责。”
“谁是廉租房的业主呢？”
“地方政府下属的公共住房公司，如各个市县的公共住房公司，也有私人投资商。”
“对业主有什么要求吗？”
“要求业主作为廉租房给符合租赁廉租房条件的家庭出租。作为廉租房出租至少要达到15年。之后可以作为正常的出租房出租或者销售”
回来后，我想了好长时间，联想到好多事情。我现在把这段对话公开，供感兴趣的读者们参考一二。
德国住房现状：自有住房仅40%
德国是个老百姓住房负担不是很重的国家。其原因不是因为其市场是自由的，反而是因为这个市场始终得到政府的调控，在这方面，有很多零碎的报道。
去年以来中国的房地产冰火两重天，去库存的同时再次出现过热苗头，各地纷纷出台限购政策。自上周雄安新区千年大计计划出台后，又遭炒房团阻击，但中央态度明确，发令坚决遏制炒房者。有媒体引用京津冀协同发展专家咨询委员会专家邬贺铨的话称，国家将在雄安新区试点全新的房地产改革，找出一条能够发展房地产，又能够控制房价，保证更多需要有住房的人有房住，一条适合创业者、城市经济发展的房地产改革新道路。
借此机会，我一并将自己在德国几十年工作生活中所了解的情况写出来，跟大家分享。
按照2010年的数据（现在有变化，但不大），德国总共有8200多万人，有住房3869万套。德国人均住房面积：1990年为约35平方米（使用面积，下同），2009年为约42平方米，估计现在为45平方米左右。其中：
1） 自住房1513万套，其中：约占住房总套数的40%左右：
2） 专业出租房，专业出租房976.9万套，约占住房总套数的25%左右：
3） 私有出租房1379.1万套，约占住房总套数的35%左右：
在以上的数据中，我们可以注意到以下几点：
一、在德国，自有住房仅占40%左右
。而德国的自有住房，大部分是单栋或双拼住宅，即中国所说的“别墅”，分布在乡村、小城镇和城市边缘。自有住房只有19%是楼房里的住宅单元。这说明，德国城区租房住的比例更高，有些城市的城区甚至达到80%左右。
二、大部分人租房住的结果是，房屋的使用率大大提高
。中国人现在大部分人买房住，造成部分二线城市，三四线城市房屋的空置率很高，看看一些城市很多小区入夜稀疏的灯光就能明白。
三、德国的专业出租房比例很高，占整个住房套数的25%左右。
而且当地政府和集体建房/住房合作社建房是最大的出租房建房者，占到其中的一半多。这说明政府对住房的干预很大。
在历史上，德国有过两次大的住房短缺时期，一次是普法战争结束后至一次大战前的德国经济高速发展时期，另一次是二次大战后1945年至1965年的德国战后重建时期。在这两次住房大规模短缺时期，国家都从各个方面大量融资大规模新建或重建住宅。在这两个时期，都是地方政府和集体建房的高潮期。
德国房价涨幅比较小，图为德国与美国、英国、加拿大房价指数对比，以2002年为100做基准。
