【华创地产•袁豪团队】房地产周报：稳经济诉求再加强，逆周期调控力度加大

房地产行业数据： 上周（20/2/15-20/2/21）主流45城一手房成交114万平米，环比+157%；其中，一二线环比+167%、三四线环比+106%；2月截至上周一手房月成交同比-80%，较1月下降62pct，其中一二线同比-75%、三四线同比-91%，分别较1月-59pct和-64pct。上周14个重点城市二手房成交23万平米，环比+65%；2月截至上周累计成交同比-74%，较1月下降64pct。库存方面，受疫情持续影响，主流城市售楼处暂停开放，上周15城推盘仅54万方，对应周成交/推盘比为0.99倍，低于1月的1.06倍。截至上周末，15城可售面积8,521万平米，环比+0.01%；3个月移动平均去化月数为12.3个月，环比上升0.8个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程将较为纠结。目前疫情下的推盘和销售仍在低位恢复过程中。

主要政策新闻： 国务院常务会议提出阶段性减免企业养老、失业、工伤保险单位缴费，实施企业缓缴住房公积金政策。统计局坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。央行指出不将房地产作为短期刺激经济的手段。央行发布2月LPR报价，5年期LPR为4.75%，此前为4.8%。央行指出要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制。央行刘国强提到未来将适时适度对存款基准利率进行调整。中山为应届生准备安居房，落户就业享3年社保补贴。广州受疫情影响企业人群可降低住房公积金缴存比例。苏州调整超过市场指导价报价规则。驻马店市调整住房公积金贷款首付比例、实行购房补助政策、适度下调个人住房按揭贷款利率等。佛山受疫情影响未能按时足额缴存住房公积金，可在疫情防控解除后3个月内完成补缴。物管方面，浙江省、陕西省、山东省、海南省、宁波市、河南省、成都市等各地方相继出台物业管理补助政策，加大对物业服务企业扶持力度。

公司动态跟踪： 荣盛发展2019年实现营收709.5亿元（+26%），归母净利润91亿元（+20%）；金科股份发行23亿元公司债券；卓越共赢计划一期持股计划截至2020年2月20日，已累计买入金科股份股票共计5,152万股,占公司总股本的0.96%，成交均价6.58元/股；金地集团发行2020年度第一期超短期融资券，本期债券实际发行金额发行10亿元，票面利率2.83%，发行期限270天；华夏幸福拟面向合格投资者发行规模不超过50亿元。

一周板块回顾： 板块表现方面，SW房地产指数上涨0.22%，沪深300指数上涨4.06%，相对收益为-3.83%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第28位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：九龙山、万业企业、实达集团、中天城投、*ST新梅，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为中南建设、万科A、新城控股、蓝光发展、保利地产。

投资建议： 房地产开发方面，肺炎疫情对全年销售形成一定负面影响，但近期政府稳经济诉求进一步加强，财政与货币也更趋积极，地方“一城一策”密集接力，经济、财政、地产三大政策放松信号力度加强，预计逆周期调控力度将进一步加大，在板块低估值下将进一步增强估值向上弹性；物业管理方面，肺炎疫情短期对于基本面形成略微负面影响，但中长期行业价值逐步获得社会认可，业主体验感增强有利收缴率、物业费提升，快速建立优质品牌利于集中度提升，并且深圳、杭州等多地密集推出补助政策，望有效对冲短期负面影响，并预计后续将有更多城市跟进。我们重申板块推荐评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：融创中国、万科A、保利地产、金地集团、金科股份、旭辉控股、阳光城、中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福，建议关注：世茂房地产等；2）物业管理：招商积余、绿城服务、保利物业、新大正，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务、雅生活服务等；3）商业地产：大悦城、新城控股，建议关注：龙湖集团、华润置地等。

风险提示： 新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧。

一、行业数据

（一） 新房成交量：上周45城周成交环比+157%，月成交同比-80%，一二线同比-75%、三四线同比-91%

1、 成交周环比：上周45城周成交环比上升157%，一二线环比上升167%、三四线环比上升106%

上周(2.15-2.21)45个重点城市新房合计成交113.6万平米，环比上升157.4%，较19年周均成交622.9万平米下降80.4%，较本年周均成交267.9万平米下降81.8%。

其中一二线城市合计成交99.5万平米，环比上升166.9%，较19年周均成交466.5万平米下降75.9%，较本年周均成交206.1万平米下降78.7%。三四线城市合计成交14.1万平米，环比上升105.7%，较19年周均成交156.4万平米下降91.5%，较本年周均成交61.8万平米下降91%。

按照更细分城市能级来看，

上周(2.15-2.21)4个一线城市新房合计成交37.7万平米，环比上升105.4%，较19年周均成交88.9万平米下降55%，较本年周均成交38.9万平米下降57.6%。

上周(2.15-2.21)17个二线城市新房合计成交61.8万平米，环比上升226.4%，较19年周均成交377.6万平米下降81.3%，较本年周均成交167.3万平米下降83.6%。

上周(2.15-2.21)16个三线城市新房合计成交6.4万平米，环比上升95.4%，较19年周均成交100.7万平米下降93.8%，较本年周均成交41.3万平米下降93.6%。

上周(2.15-2.21)8个四线城市新房合计成交7.7万平米，环比上升115.2%，较19年周均成交55.7万平米下降87.7%，较本年周均成交20.5万平米下降86.2%。

注：四线城市牡丹江于18年9月开始不再公布成交数据，故删除，截至目前我们高频跟踪的城市为45城。

2、 成交月同比：2月45城月成交同比下降80%，一二线同比下降75%、三四线同比下降91%

2月(2.1-2.21)45个重点城市截止上周一手房合计成交174.9万平米，较1月同期环比下降90.6%，较去年2月同期同比下降80%。其中当月成交同比较1月下降61.5pct；年初累计至今成交0.2亿平米，同比下降34.9%。

其中一二线城市合计成交149.3万平米，较1月同期环比下降89.7%，较去年2月同期同比下降74.9%，其中当月成交同比较1月下降59.2pct；年初累计至今成交1651万平米，同比下降30.5%。三四线城市合计成交25.6万平米，较1月同期环比下降93.9%，较去年2月同期同比下降90.8%，其中当月成交同比较1月下降64.2pct；年初累计至今成交475.6万平米，同比下降46.5%。

按照更细分城市能级来看，

2月(2.1-2.21)4个一线城市截止上周一手房合计成交58.2万平米，环比1月下降78.9%，较去年2月同比下降38.5%，其中当月成交同比较1月下降22pct；年初累计至今成交341.3万平米，同比下降21.3%。

2月(2.1-2.21)17个二线城市截止上周一手房合计成交91.1万平米，环比1月下降92.2%，较去年2月同比下降81.8%，其中当月成交同比较1月下降66.3pct；年初累计至今成交1309.6万平米，同比下降32.6%。

2月(2.1-2.21)16个三线城市截止上周一手房合计成交11.6万平米，环比1月下降96%，较去年2月同比下降92%，其中当月成交同比较1月下降69.9pct；年初累计至今成交312.3万平米，同比下降41.1%。

2月(2.1-2.21)8个四线城市截止上周一手房合计成交14万平米，环比1月下降89.5%，较去年2月同比下降89.5%，其中当月成交同比较1月下降55.4pct；年初累计至今成交163.2万平米，同比下降54.6%。

（二）二手房成交量：上周14城周成交环比+65%，2月月成交同比-74%、较上月-64pct

上周(2.15-2.21)14个重点城市二手房房合计成交22.6万平米，环比上升65.1%；2月截至上周累计成交40.8万平米，较1月同期环比下降90.8%，较去年2月同期同比下降73.6%，其中当月成交同比较1月下降64.1pct；年初累计至今成交491万平米，同比下降24.7%。

按照更细分城市能级来看，

上周(2.15-2.21)2个一线城市二手房房合计成交13.5万平米，环比上升39.9%；2月截至上周累计成交26.5万平米，较1月同期环比下降82.1%，较去年2月同期同比下降35.7%，其中当月成交同比较1月下降41.5pct；年初累计至今成交177.2万平米，同比下降3.6%。

上周(2.15-2.21)8个二线城市二手房房合计成交7.9万平米，环比上升115.7%；2月截至上周累计成交12.5万平米，较1月同期环比下降95.3%，较去年2月同期同比下降87.7%，其中当月成交同比较1月下降70pct；年初累计至今成交280.9万平米，同比下降34.3%。

上周(2.15-2.21)4个三四线城市二手房房合计成交1.2万平米，环比上升218.8%；2月截至上周累计成交1.7万平米，较1月同期环比下降94.4%，较去年2月同期同比下降85.6%，其中当月成交同比较1月下降92.5pct；年初累计至今成交32.9万平米，同比下降19.7%。

（三） 新房库存：疫情影响下15城上周推盘54万方，可售面积环比+0.01%、去化月数环比上升0.8个月

上周（2020/2/15-2020/2/21）15个重点城市合计推盘54.1万平米，环比上升297%，仍受疫情影响；对应上述城市合计成交53.5万平米，环比上升167%，对应周成交/推盘比（去化率指标）为0.99倍，低于1月的1.06倍。

上周末（2020/2/21）15个重点城市合计住宅可售面积为8,521.2万平米，环比上升0.01%。其中，一线城市合计可售面积为2852.1万平米，环比上升0.1%。北上广深可售面积环比变化分别为-0.1%、+0.2%、+0.2%、-0.2%。二线城市合计可售面积为4100.1万平米，环比上升0%。三线城市合计可售面积为1568.9万平米，环比下降0.2%。

上周末（2020/2/21）15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为12.3个月，环比上升0.8个月。其中，一线城市3个月移动平均去化月数为13.6个月，环比上升0.9个月。北上广深去化月数分别为21.2个月、9.7个月、14.8个月、8.7个月。二线重点城市3个月移动平均去化月数为9.7个月，环比上升0.6个月。三线重点城市3个月移动平均去化月数为25.5个月，环比上升1.9个月。

注：18年9月末开始宁波可售面积数据异常、变动较大，故剔除，以15城口径计算去化月数和成交推盘比。

二、行业政策和新闻跟踪

宏观： 统计局坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；央行进行2000亿元MLF操作，利率3.15%；确定不将房地产作为短期刺激经济的手段；发布2月LPR报价，1月份广义货币M2增长8.4%，狭义货币M1余额与上年同期持平；指出要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制；国务院常务会议提出阶段性减免企业养老、失业、工伤保险单位缴费，实施企业缓缴住房公积金政策；中央政治局会议指出要把疫情影响降到最低，努力实现全年经济社会发展目标任务；央行副行长刘国强表示未来将适时适度对存款基准利率进行调整，继续保持流动性合理充裕。

政策： 福州受疫情影响的单位可缓缴补缴住房公积金，放宽职工提取时限；沈阳颁布房地产市场新政，涉延长施工有效期、提供土地供应量等；中山为应届生准备安居房，落户就业享3年社保补贴；佛山三水出台支持楼市“二十条”，加大土地供应，提供信贷支持；广州受疫情影响企业人群可降低住房公积金缴存比例；苏州调整超过市场指导价报价规则，此举并非取消现房销售政策；湖南出台30条举措支持企业发展，鼓励发债募集资金复工复产；苏州相城区降低人才落户门槛，对有就业意愿的全日制本科及以上学历的人才放宽有关限制；河南支持房地产复工复产，延期纳税最长不超过3个月，对积极参与疫情防控的物业服务企业，各市县财政可出台财政补助政策；驻马店调整土地竞买保证金缴纳比例，降低商品房预售门槛，加大房地产业金融支持力度；佛山受疫情影响未能按时足额缴存住房公积金，可在疫情防控解除后3个月内完成补缴；广东支持房地产开发企业和中介机构有序有度恢复商品房正常销售，支持建立互联网线上销售平台。

市场： 统计局公布1月一线城市新建商品住宅销售价格，同比上涨3.8%。

土地： 武汉暂停所有线下不动产登记窗口，土地竞拍以网络视频确定。

其他： 融信中国开通线上售房渠道，可无理由退房和延长付款期限；上海房管局表示理解“住房租赁企业希望房东减免租金”，但不能将单方面诉求强加于房东；深圳罗湖公布今年首批城市更新计划，拟拆除重建面积4.99万平。

三、重点公司公告

荣盛发展 2019年度公司实现营业收入709.5亿元（+25.88%）、营业利润134.4亿元（+21.40%）、归母净利润91亿元（+20.32%）； 保利地产 将于2020年2月25日支付于2016年2月25日发行的公司债券（第二期）自2019年2月25日至2020年2月24日期间的利息，“16保利03”的票面利率为3.98%，“16保利04”的票面利率为4.19%； 万科A 将于2020年2月26日支付“19万科01”2019年2月26日至2020年2月25日期间的利息，票面利率为3.65%； 阳光城 董事何媚、林贻辉、廖剑锋减持公司股份计划至2020年2月19日已期满，在计划减持期间内均未减持其持有的公司股份； 保利物业 杨杨女士不再兼任公司董事会秘书及联席公司秘书，由尹超先生接任。

招商蛇口 第一期员工持股计划第三次非交易过户已登记完成，涉及101名员工持股计划持有人，非交易过户股份数量合计2,772,832股； 金科股份 2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）发行规模为不超过23亿元，分为两个品种，品种一为3年期，票面利率6.0%、品种二为5年期，票面利率6.3%； 金科股份 发行2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期），发行总额23亿元；卓越共赢计划暨2019至2023年员工持股计划之一期持股计划截至2020年2月20日，已累计买入金科股份股票共计51,523,981股,占公司总股本的0.96%，成交均价6.58元/股。 金地集团 发行2020年度第一期超短期融资券，本期债券实际发行金额发行10亿元，票面利率2.83%，发行期限270天； 华夏幸福 拟面向合格投资者发行规模不超过人民币50亿元的公司债券，募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金等用途。

四、板块行情回顾

板块表现方面，SW房地产指数上涨0.22%，沪深300指数上涨4.06%，相对收益为-3.83%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第28位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：九龙山、万业企业、实达集团、中天城投、*ST新梅，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为中南建设、万科A、新城控股、蓝光发展、保利地产。

五、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧