2024REITs大涨数据透视

诠资管 · 公众号 · · 2024-03-27 16:44

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来源丨Alternative

原标题丨【深度篇】REITs2024年初大涨数据透视，与大类资产配置策略探索（1）

01 | 市场推动了什么在上涨

MARKET DATA

最近伴随着《监管规则适用指引 ——会计类第4号》的政策发布，以及节后确实这波涨幅还是蛮猛的，其实原因大家别的解析的也蛮多的，葱花这里我们就看看一些实际数据观察吧，也供各位参考~

从不同板块的资产大类来说，这轮的增幅的主要来源于经营权类，其中也可以看到主要涨幅也是来源于市政生态，其次是收费公路，当然从目前这轮的涨幅的过程中也可以看到，基本上涨幅和直接可见的分派率仍然是有比较直接的关系的。当然也根据大致算了一下根据大类的spearman相关性系数是相当高的，当然个股有一些差异。从大涨前和大涨后的dividend yield差异，也能看出，确实分派率肉眼看起来高的，就是涨的多点。

从成交额的占比中，也可以看到基本上这一轮的上涨中经营权类相对来说是基本被买入的占比是更多的，基本上换手率两者的平均基本是相同的，而在成交量上，经营权还是大幅度的高于产权类，尤其最近2个交易日整体成交额略有下降的部分，也主要出现在产权类更多一些。当然这个在去年11月开始这个趋势基本也是明显的了，除了物流因为京东与GLP大跌的期间，产权类的成交额和换手率短暂的高于经营权外，也可以看到，一直有资金默默的进入经营权类。

其实某种角度也可以看到，这一轮进入市场的投资人在选择的时候的方式，是相对简单而直观的，当然后文我们也会看到，确实有一些新进入者和新进入的机构，可能没有完全理解经营权类的分派中是包含着本金的，不过当然目前这些确实没有反应在股价上，在熟悉市场的过程中，先只看分派率也可以理解。毕竟REITs是一个比较复杂的产品。

02 | 哪些资金支撑了上涨？

其实从这次的资金总量而言，相比于过去的几次，倒是实质性的增加了不少，确实有资金流入了市场，因为基本市值是维持在800亿的上下（有IPO的时候会有一些波动，目前资产按照估值规模在1100亿元左右），流通市值基本上的总量就是维持在400亿元的上下。

我们从近期的数据而言，可以看到市值的涨幅是比较剧烈的，如果从流通市值来看，基本上总量从历史而言是比较平稳在400亿元的，只是近期确实有50-60的资金进入。

当然从资金结构来说，也确实看到以机构及大单成交的方式上占比明显有了一些增加，当然其中主力资金的占比提高以外，也可以看到主力资金的净买入额，确实是在这个阶段相比于半年的水平有所增加。

同时从机构大宗交易的数据来看，可以看到上涨开始的几日，大宗交易的热烈度并不高，因为毕竟可以直接在二级市场购买，后续的大宗交易占成交额的比例可以看到是明显较之前大幅度的增加，最后几日在40-50%的REITs总成交额，2024年以来平均的大总成交额占比在24.5%左右；

当然用大宗也是REITs相比于其他的投资产品并不相同的地方，其实从数据来看，近期的大宗交易价格其实相比于之前，其实折扣率在1%左右，是略高于往常的。其实这也说明了一些新老机构投资人之间的转化在发生。

当然除了数据的构成，因为确实目前很多算法，是可以通过量化交易的方式，葱花的一些感受是：这一轮的新进入机构与散户其实都是比较多的，而一些原有的较早期参与REITs的机构，在这轮的涨幅中，至少一部分置换掉了原有的筹码，而新进入的机构，在比较后面的几天也有一些追涨的心情（毕竟最近债经常降~）。

03 | 大涨背后的基本面支撑？

FUNDAMENTAL ANALYSIS

其实说真，近期的涨幅，日常有时候和一些业内的各类参与方交流，是困惑与惊喜的，喜忧参半是同时发生的，也很多从业者的感受确实是，部分这轮的支撑有时候有一些难以理解。（当然有部分的机构和个人，是主张立刻上车，随时上车，再不上车就要错过不止1个亿，但是大部分葱花感受到的也是一些业内困惑+业外的热火朝天似乎）

当然政策面的因素，可能确实相对振奋人心，比如 OCI记账方式的可能落成，国债利率下降与降息，带来的相对性价比，与今年的资产荒也似乎是一个话题。所以很多近期的内容大幅度的集中在了，这两件事情的热火朝天上。当然这两件事情成立的一些条件是基于1）OCI的真实靴子落地（然而这个时间我感觉可能是不是有待观察），2）REITS有切实的相对的性价比，底层资产是否实际的基本面能持续支撑整个分派率？当然二级市场的经常的奇妙就在于，除了事情的真实发生，概念股这个词就是一直很风行的，有一段时间只要以为这些事情会发生确实价格在一段时间内是可以比较高的，毕竟二级市场的一定程度是相互博弈的活动。就像2022年到了2月份，价格一定程度到了难以想象的高位，一度某些依托抢到战配的机构就站在了市场的制高点，谈论起了价值配置，但是价值与价格之间的关系，是永恒不变的讨论话题。

当然回到这个话题，出于一个职业道德的考虑，也处于对于行业长期健康发展的期望，可能也是相对友善的提醒一下。确实我们从2023Q4的财报中，光从REVENUE层面的一些底层资产的差异而言是有所下滑的。Q4的财报中，也可以看到现金的补足在一些层面是明显的（当然也有季节性因素），但是REVENUE部分是相对实际的。

关于基本面也建议大家再看看2件事情： 1）2023年年报，各家的估值是否会有调整，只能说上一篇也独立客观的作了观察，当然后续2024Q1的财报也是关注点，2）IPO较大的资金量的上市后的效果

当然，很多投资是市场面和投机的事情，很多投资人觉得基本面完全不重要，也可以理解，当然无非只是观察期的长短，与投资理念的不同。不过今年确实影响因素是比较多的，如上述提到的大类资产配置、资金类型、基本面变化、新上市的REITS类型（如后续IDC或者更多品种），要不要搞搞私募REITS，也是复杂而多变的一年。

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