要做老黄埔标杆，珠江春这么贵有人买单吗

果爸看房 · 公众号 · · 2025-01-02 22:35

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珠江春旧改是很多人期待的项目，因为它的位置好，非常靠近鱼珠CBD，有故事可讲，加上离江近，有江景概念，想象空间比较大。

在老黄埔普遍是刚需扎堆的情况下，有故事有江景，逼格拉高是正常的思路。

只不过要做老黄埔标杆，卖出如吹风5-7万的高溢价，难度还是非常大的。5字头或许还勉强能接受，但6-7万的单价买郊区，即使是前两年最热的行情下，大部分人可能都很难接受。

好，具体看看这个项目，谈谈它的优缺点。

一，地段、环境和配套

从地段和概念上来说，珠江春确实有很多想象空间。

旁边就是鱼珠，算是离第二CBD概念很近的小区，外侧临江是黄埔港码头，一直也有改造的传闻。

现在鱼珠CBD的概念都有点旧了，最近两年的规划是“海丝城”，24年12月由区政府正式公布规划报告， 目标是打造“世界一流滨水城区” ，很宏伟的规划。

其他具体的概念大家可见《广州海丝城规划设计》。

规划确实很漂亮，但基本上都是大饼，有经验的朋友应该知道，这里保守估计8-10年内，不会有什么兑现机会。

从物理距离来说，这里离金融城起步区大概6.5公里，可以说近水楼台先得月，整个沿江一带的超级大饼都能蹭到，讲故事的空间很大。

但如果回到现实 ，且不说产业，看看周边的环境，我想很多人会忘记这些大饼的。

目前项目刚刚进入旧改阶段，从港前路开进去会有明显的割裂感：

一个是过了三溪之后，路上的大卡车、泥头车很多，外部环境挺糟糕；

二是两侧的建筑很破很旧，明显80-90年代的感觉，尤其是靠近港前路的一排，如果保留原状，这条路的感官也会很差；

三是江边就是黄埔码头，还能看多货柜，这部分会遮挡低楼层的江景，这个景观面算不上很优秀，可参考保利领秀海的江景。

周边的二手小区就不聊了，别说老黄埔，天河海珠也避免不了，算不上大的缺点。

不过北侧狮山公园旁边的港湾四村短期内肯定不会改造，这这一片的城市界面不会有什么改观。

从大的配套而言，看上去都有，但也谈不上绝对优势。

老黄埔本来就没什么大型商业，主要还是依托三溪的美林天地，山姆和宜家，周边近一点的在怡港花园和黄埔花园旁边，有比较成熟的底商和小商场。

整个旧改最西侧离鱼珠地铁站比较近，但那边地块做的是回迁房。

商品房集中在东边，整体去大沙地站也比较远 ，最方便的应该是黄埔妇保院西侧、供水厂北侧的那一个小地块，去5号线大沙地大概500米，其他地块去地铁站的距离，和保利学府里差不太多。

配建有一所九年一贯制学校 ，30班小学+18班中学，品牌未定。这块不确定性比较大，操盘手厉害就可以对标万博悦府，运营拉胯就是下一个中鼎，教育价值的弹性太大。

至于项目自身宣传的江景，虽然整体的江景面很开阔，还蹭了汇悦台的热点，但硬伤比较明显：

一方面并非一线临江，距离有300米，应该是12层（也可能是10层）以上才能看到。另一方面，沿江的景观没有太多稀缺性，对着一堆集装箱和轮船，也美观不到哪里去。

更重要的是，只有180平才是东南向望江，目前推的130/143户型，可能也就部分位置夹缝看江。

综合来说，从地段、配套和环境来看，珠江春肯定要面临很多挑战，拉高调性做改善这个出发点没错，避开老黄埔到新塘这一段刚需的内卷，但是价格是否太贵？

金融城的兑现本来就备受吐槽，鱼珠CBD推进受阻，再来个海丝城概念，有多少人相信这些大饼？如何让高总价改善买家不介意整个老黄埔比较糟糕的城市界面？做大面积社区，不算近地铁，花园很小，大部分不能望江，如何让600-1200万这个价位的买家买单？

二，小区和产品浅谈

说完地段和周边配套，聊下小区本身的情况。

因为是个旧改盘，所以占地面积比较大，有25万方，但从规划图可以看到，整个项目很分散，被分割成4个回迁房地块和4个商品房地块，这就造成每个组团的花园都很小，对于改善盘而言，这个算是硬伤。

首开地块有3栋楼，容积率4.49，大概1400多户，3梯4户或者3户，43-45层的超高层。