园区“十四五”规划的五大核心命题

“凡事预则立，不预则废”！

作为“十三五”规划的收官之年，2020年已经过去了四分之一，“十四五”规划期很快就要到来。对于国家和产业园区企业来说，“十四五”均是至关重要的一个时期，我国能否跨越“中等收入陷阱”、真正成为科技强国？产业园区企业能否在“黑天鹅”事件频发、产业转型压力大、同质化竞争等诸多挑战下，顺利实现战略升级，走上可持续发展的“康庄大道”？都需要在“十四五”规划中给出答案。

那么，产业园区企业的“十四五”规划应该如何编制？需要重点关注哪些核心命题呢？结合对产业园区多年的咨询经验，和创瑞智园区咨询提出如下五大核心命题，供园区和产业地产企业参考。

作者：王鹏

和君产业园区事业部主任、 和君咨询高级合伙人

一、 产业园区“十四五”规划的五大核心命题

(一) 战略命题一：愿景目标如何设定？

战略目标的制定，是产业园区“十四五”规划中一项提纲挈领的顶层工作，重要性和难度都比较大，需要对产业园区内、外部的战略环境进行充分分析，也需要高层领导和各业务单元“几上几下”的多轮沟通和测算才能形成。战略目标一旦确定，就会成为未来全公司所有人为之奋斗的目标，指引了未来发展的方向。

从时间维度来看，战略目标包括长期目标（愿景、使命）、中期目标（2021年-2025年的年度目标）、短期目标；从内容维度来看，战略目标既包括财务类指标（收入、利润、收益率等），也包括业务类指标（市场份额、增长率等），还包括管理类指标（员工满意度、流程优化等）。

而且，战略目标必须要细化分解到每个业务单元、部门。在我们操作的多个园区企业的“十三五”战略项目中，战略目标的分解测算是花费时间很多、但从战略实施来讲价值较大的内容，需要咨询机构与战略部门、财务部门牵头，组织全公司所有的业务单元/总部职能部门的负责人、财务主管共同参与，多轮测算、PK，才能真正落地，成为后续年度计划、预算的“大数据”。

(二) 战略命题二：产业定位如何升级？

“十三五”期间，许多园区的主导产业仍然是低附加值、劳动力密集型的生产制造业、低端物流仓储等产业，发展空间越来越小，也是各地政府逐步“腾退”的对象。 2020年初的疫情进一步加速了产业“洗牌”的进程 ，许多园区原有的主导产业加速下滑，甚至“一蹶不振”，导致“空置率”和招商难度大幅增加，转型升级的压力倍增。

与此同时，国家大力扶持的战略新兴产业（例如，新一代信息技术、医药医疗、节能环保、新能源、新材料、文化创意等）却获得了高速发展，新一代信息技术、高端制造、生物、绿色低碳、数字创意产业很有可能成为5个10万亿级的产业，预计2020年战略性新兴产业的增加值占国内生产总值的比重将达到15%。同时， 战略新兴产业对传统产业的赋能作用明显，产业智能化成为重要发展趋势，产业间的相互渗透与融合发展趋势提速，新的产业模式与组织形态不断涌现，从而形成各种跨界融合产业集群，在空间层面表现为各式各样的专业产业园， 例如软件产业园、电商产业园、直播产业园、机器人产业园、医疗产业园、教育产业园等。在园区竞争日益激烈的今天，“小而专”的专业园区呈现出更强的活力和竞争力，将成为推动产业转型、消费升级和“双创经济”发展的重要载体。

但是，产业园区也要避免“大而空”的产业定位，因为现实是“残酷”的—— 同质化竞争导致“产业升级”规划难以落地 ，许多园区的主导产业升级都是高层领导“赶时髦、拍脑袋”定出来的，缺乏系统研究与论证，没有细分的产业定位,导致同质化定位现象严重。战略新兴产业和好的企业就那么多，各地都想要，无论是产业定位、配套政策、招商手段、还是提供的服务，各产业园区都趋于“雷同”，难免进入恶性竞争，最终导致产业招商“漫天撒网”、效率低下，“美好的规划”难以落地。

“十四五”规划期间，产业园区必须要深入思考和明确产业升级战略 ：本园区独特的资源禀赋是什么？哪些战略新兴产业、哪些细分产业（例如新一代信息技术大行业中的AI、物联网、云计算、大数据、工业互联网、量子技术中的哪些细分领域？）、甚至是价值链中的哪些环节更适合在本园区“落地生根”？本园区到底如何进行政策、产业聚集策略等方面的创新，才能够吸引到目标企业的落地？

(三) 战略命题三：商业模式如何优化？

产业园区作为一种复合的产业形态，既不同于房地产行业，又不同于高科技行业，商业模式较为复杂。通常来讲，产业园区的商业模式一般会沿着如下三个阶段的路径演变升级：

园区1.0阶段——房地产开发模式 ：园区初创期，大规模开发建设，主要收入来自于园区土地、房地产销售，呈现明显的“重资产”特征，此阶段园区企业的核心能力是园区规划、开发、招商能力，角色定位更多偏向于“园区开发商”。

园区2.0阶段——产业服务模式 ：园区大规模建设基本结束，园区入住率较高，在园区收入结构中，房地产销售的占比降低，载体租金、产业服务费收入的比重快速增长，呈现明显的“重服务”特征，此阶段园区企业的核心能力是产业综合服务能力，角色定位偏向于“园区运营服务商”。

园区3.0阶段——股权投资模式 ：园区已经完全成熟，房地产销售收入已经很少，股权投资收益快速增长，并与产业服务费和载体租金一起，构成园区最主要的收益来源，此阶段园区企业的核心能力是产业洞察、产业组织、产业投资能力，呈现明显的“重投资”特征，角色定位转变为“产业投资人”或“企业合伙人”。

“十三五”期间，国内大部分产业园区企业仍然处于“园区1.0阶段”，即房地产的一、二级开发收入依然在营业收入中占比最高。根据2018年报数据，国内二十多家产业园区上市公司的房地产销售收入占比平均值超过50%，部分企业甚至超过90%的收入都来自于房地产销售。

“十四五”规划期，虽然房地产开发仍然是产业园区平衡现金流的主要收入来源，但是，一旦房地产市场出现波动，或者存量土地开发完毕，产业园区将面临着主营业务收入大幅下滑的“窘境”。

“十四五”期间，产业园区亟待明确自己的商业模式升级战略，需要尽快向“房地产开发+物业持有出租+产业服务+产业投资”平衡发展的模式过渡 。但是，到底如何确定符合自身资源禀赋的业务组合？“轻、重资产”各业务间的比例关系如何？彼此之间如何协同？确定的商业模式如何落地？这是产业园区企业需要明确的核心问题。

(四) 战略命题四：如何实现资本突破？

“十三五”期间，许多头部园区企业利用资本市场获得了长足的发展，地产行业的上市公司也在积极“抢滩”产业园区业务。作为一个传统上重资产、长周期的行业，融资能力不但是保证产业园区项目能否顺利开发的基础，更是后期运营能否持续投入的核心。所以，产业园区在现金流生产能力、资产资本化能力、金融工具适用性等方面与金融资本格外适配。同时，多方势力的加入也将裹挟起资本市场的力量，以政府基金、产业投资基金、企业债发行、资产证券化为基础架构，产业园区的“金融属性”特征愈加突显。

随着科创板、“注册制”等资本市场创新举措的陆续推出，以及2019年国发11号文件《国务院关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》，以中新集团为代表的国资开发区上市的通道已经开启。锦和商业的IPO过会，表明“轻资产”园区运营企业也获得了资本市场的“青睐”。此外，力合科创、易商红木等重量级企业的成功上市，都有力地证明了产业园区与资本市场的对接在加速。

近期产业园区企业上市情况一览

“十四五”规划期，产业园区企业应该尽快明确资本战略 ，基本具备条件的园区企业，应该尽快确定上市主体、上市时间、上市地点（国内还是国外的交易所）、上市模式（IPO还是“借壳”）。已经拥有上市平台的产业园区企业，应该考虑加大“外延式”发展的力度，通过“兼并、收购”优质园区企业的方式，加速扩张业务规模，实现收入、利润、市值的更快增长。暂时不具备上市条件的园区，也可以考虑与上市公司或产业资本合作的方式，通过发起成立产业基金，大力发展产业投资业务，最终形成“产业和资本相生互动、协调发展”的良性局面。

(五) 战略命题五：如何进行“跨区域”布局？

“十三五”期间，产业园区头部企业纷纷进行战略扩张，以京津冀、长三角、粤港澳大湾区城市群为中心，布局周边乃至全国的二、三线重点城市。以中电光谷为例，业务覆盖武汉、青岛、沈阳、合肥、黄石、鄂州、黄冈、西安、深圳、海南、北海、温州、东莞、成都等26城市。华夏幸福坚持核心都市圈聚焦战略，已布局15个核心都市圈，形成“3+3+4”格局，新签PPP项目全部为环北京以外区域，主要位于环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、环广州等都市圈内。

部分产业园区上市公司重点布局城市列表

产业园区企业“跨区域”发展的动因，一方面是自身业务增长需要 ，原有的园区开发完毕，进入成熟期之后，必须要拓展新的载体空间和增长点。 另外一方面也是产业布局、产业链转移的需要 ，许多已经入园的头部企业有强烈的全国布局需求，或者产业链的某些环节必须要迁移到其他区域。此外，全国各地政府的转型升级需求也为产业园区的区域布局提供了客观条件。

“十四五”规划期，产业园区企业必须要明确自己的区域布局战略，在夯实“大本营”的基础上，必须要选择重点向哪些区域扩张（中部、华东、华南、环渤海、西南等）？布局几线城市（一线、二线还是三线）？重点拓展哪几个城市？围绕几个城市“做深做透”还是“全面开花”？

二、 结语

所谓“凡事预则立，不预则废。”在即将到来的“十四五”规划期，园区企业面临着越来越大的变化和不确定性，必须要“未雨绸缪”，提前进行系统的战略研究和“深度思考”，结合自身的资源禀赋，对以上五大核心战略命题做出正确的回答，才可能在未来的五年继续增长，傲立潮头。