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来源： 建纬律师事务所昆明分所
作者：罗华
说明：本文中所指棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域，具体包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目。
自2009年来随着我国对国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区大规模改造力度的不断加大，截止目前，棚户区改造工作已然进入制度相对完善、模式日趋成熟、体系较为健全的正轨状态。在众多优惠政策中，税收减免优惠政策对棚户区改造的推动作用不容小觑。在诸如《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》、《关于棚户区改造有关税收政策的通知》等一系列文件所载税收优惠政策中，对于具备一定条件的契税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税等多个税种进行了减免。那么在棚户区改造过程中，作为被拆迁方的企业需要缴纳哪些税费呢？哪些税费又有减免优惠呢？下文将为大家做简单介绍：
可能涉及的税种有：企业所得税、营业税（营改增后为增值税）、土地增值税、契税等。
二、在棚户区改造中，关于企业作为被拆迁方可能需要缴纳的税费简要分析如下：
被拆迁企业不满足减免征收企业所得税情形，应依法缴纳企业所得税
根据《关于企业参与政府统一组织的棚户区改造有关企业所得税政策问题的通知（财税(2013)65号）的规定，企业参与政府统一组织的工矿（含中央下放煤矿）棚户区改造、林区棚户区改造、垦区危房改造并同时符合一定条件的棚户区改造支出，准予在企业所得税前扣除。符合一定条件的棚户区改造支出是指同时满足以下条件：
（一）棚户区位于远离城镇、交通不便，市政公用、教育医疗等社会公共服务缺乏城镇依托的独立矿区、林区或垦区；
（二）该独立矿区、林区或垦区不具备商业性房地产开发条件；
（三）棚户区市政排水、给水、供电、供暖、供气、垃圾处理、绿化、消防等市政服务或公共配套设施不齐全；
（四）棚户区房屋集中连片户数不低于50户，其中，实际在该棚户区居住且在本地区无其他住房的职工（含离退休职工）户数占总户数的比例不低于75%；
（五）棚户区房屋按照《房屋完损等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》评定属于危险房屋、严重损坏房屋的套内面积不低于该片棚户区建筑面积的25%；
（六）棚户区改造已纳入地方政府保障性安居工程建设规划和年度计划，并由地方政府牵头按照保障性住房标准组织实施；异地建设的，原棚户区土地由地方政府统一规划使用或者按规定实行土地复垦、生态恢复。
在棚户区改造过程中个人免征个人所得税，但企业不免征企业所得税
根据《关于棚户区改造有关税收政策的通知》第五点内容“个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税”，个人作为被拆迁方，在棚户区改造过程中所取得的拆迁款免征个人所得税。
根据我国《土地管理法》第五十八条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
（一）为公共利益需要使用土地的；
（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”
根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）规定：“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）规定，不征收营业税。”
另，关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。
由此可见，在棚户区改造过程中，如已有县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，则被拆迁企业依《拆迁补偿协议》取得的征地补偿费不征收增值税。如在拆迁安置补偿过程中，拆迁人与被拆迁人因协商一致达成的补偿协议，政府及有关部门未出具相应的收回土地使用权的文件，笔者认为，还是应该根据相关规定缴纳增值税。
根据《土地增值税暂行条例》第二条的规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应依照本条例缴纳土地增值税。”和第八条规定：“有下列情形之一的，免征土地增值税：(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产”；
《土地增值税暂行条例实施细则实施细则》第十一条规定：“条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。”
可知，如被拆迁企业符合“因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权”或“因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产”情形的，在向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后则可不缴纳土地增值税。
根据《云南省契税实施办法》第七条的规定“土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，用于和原被征用、占用的土地、房屋相同用途，其成交价格或者评估价格相当于补偿费的部分，免征契税；其成交价格或者评估价格超过补偿费的部分，仍征收契税。”
可知，被拆迁企业在棚户区改造过程中，用于和原被征用、占用的土地、房屋相同用途，其成交价格或者评估价格未超过补偿费的部份不缴纳契税。
根据《昆明市地方税务局关于印发契税耕地占用税征收管理暂行办法的通知》（昆地税发〔2007〕58号）规定，拆迁户新购房屋的契税减免税手续由拆迁地的地税机关负责办理。拆迁户申请契税减免时应提供实施拆迁的公司与其签订的拆迁补偿合同（协议），按拆迁补偿合同（协议）载明的补偿金额确定契税减免金额。拆迁地的主管地税机关应综合比对以下三类资料确认补偿费：一是政府要求其搬迁或拆迁改造的批文；二是实施拆迁的公司（如房地产开发企业）与每一个被拆迁户签订的补偿合同；三是支付补偿费用的签收花名册。
（二）对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。
（三）在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。
（四）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
（五）对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。
（六）个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。
（七）个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。
根据相关的规定，各级财政部门支持棚户区改造的税费优惠政策落实到位的主要措施包括：
（一）切实免收各项收费基金优惠政策。棚户区改造免收各项行政事业性收费和政府性基金。其中，免收的全国性行政事业性收费包括防空地下室易地建设费、白蚁防治费等项目；免收的全国性政府性基金包括城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城市教育附加费、地方教育附加、城镇公用事业附加等项目。在此基础上，省级财政部门要公布免收本地区出台的涉及棚户区改造的行政事业性收费项目，严格执行政府性基金审批程序，未经国务院或财政部批准，严禁越权设立政府性基金项目。
（二）严格按照规定免收土地出让收入，棚户区改造安置住房中涉及的经济适用住房和廉租住房建设项目可以划拨方式供地。各地在贯彻落实过程中，要制定具体操作办法。对于按照规定采取划拨方式供地的，除依法支付土地补偿费、拆迁补偿费外，一律免收土地出让收入。
（三）认真贯彻落实相关税收优惠政策，棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行经济适用住房的税收优惠政策。
律师建议：
在棚户区改造过程中，被拆迁企业部分税种可以进行减免，甚至可以不予缴纳，因此在进行棚户区改造前，怎么签订拆迁补偿协议、怎么领取补偿款等问题，应提前咨询税务部门或有关专业人士，避免产生纠纷。同样，被拆迁企业已经支持了国家的经济发展，政府有关部门在符合相关的法律、法规和政策规定的前提下，也应该对于被拆迁企业相应的支持和帮助，这样才能更有效的推进棚户区改造。
棚户区改造工作流程
| 索引号： | 11370784004295029C/2016-00558 | 组配分类： | 通知、公告、公示 回应关切 棚户区改造 |
| 发布机构 | 市政府办公室 | 发文日期： | 2016年07月14日 |
| 文 号： | 安棚改办字〔2016〕5号 | 主题词： |
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| 内容概述： | 棚户区改造工作流程 一、确定拆迁、安置范围和对象 1.各镇街区确定棚户区改造拆迁、安置范围。 2.检查棚户区改造拆迁安置范围是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划、专项规划和社会发展年度计划。 3.编制棚户区改造年度计划。 二、制定拆迁补偿安置方案 4.镇街区组织对房屋情况进行调查摸底登记，以村为 |
棚户区改造工作流程
一、确定拆迁、安置范围和对象
1.各镇街区确定棚户区改造拆迁、安置范围。
2.检查棚户区改造拆迁安置范围是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划、专项规划和社会发展年度计划。
3.编制棚户区改造年度计划。
二、制定拆迁补偿安置方案
4.镇街区组织对房屋情况进行调查摸底登记，以村为单位研究制定拆迁补偿安置方案。
5.对拆迁补偿安置方案进行公示，公开征求群众意见，公示期不少于30天，公示期结束后根据公示情况修改完善方案后公布实施。
6.拆迁补偿安置方案报市住房保障领导小组审批。
7.对确定拆迁的房屋实施征收，其中：
(1)对国有土地房屋，依法征收;
(2)对集体土地房屋，按程序报批。
三、房屋及附属物评估
8.选定房屋评估机构，依法开展评估，确定评估补偿金额。
9.镇街区组织村委会与村民签订拆迁补偿安置协议，并确定补偿安置方式。
10.镇街区根据村委会与村民签订的补偿安置协议书进行分类汇总，并将拆迁补偿安置协议报市棚改办审核、汇总。
四、组织棚改居民搬迁
11.根据各镇街区申请、棚改办审核情况，市平台公司(市华安国有资产管理运营公司)分类拨付资金：
(1)对选择实物安置的棚改居民，按政策拨付奖励资金;余款按建设进度分批拨付至房地产开发企业;
(2)对于选择选购商品房安置的棚改居民，按政策拨付奖励资金，余款分批拨付至房地产开发企业;
(3)对于选择单一货币安置的棚改居民，棚改资金按棚改办审核意见，分批拨付至棚改居民。
12. 镇街区、村委会组织棚改村民腾空房屋。
13.镇街区棚改指挥部或工作组对腾空房屋进行验收，发放合格证，并对腾空房屋进行拆除。
14.棚改办组织国土、规划、财政、住建等部门对各棚户区拆迁安置片区核定拆迁安置土地基本情况，包括拆迁土地四至、面积、土地性质等。
五、补偿与安置
(一)实物补偿安置
15.国土资源局对棚户区安置楼建设用地出具勘测定界图;规划局根据勘测定界图、安置楼建设要求等出具《建设用地规划设计条件通知书》。
16. 各镇街区组织，市平台公司委托房地产开发企业通过土地招拍挂程序取得棚户区安置楼建设土地使用权，签订土地成交确认书及土地出让合同，对棚户区安置楼进行委托代建。
17.开发企业到发改局办理项目立项审批手续。
18.开发企业到规划局办理《建设用地规划许可证》。开发企业持《建设用地规划许可证》，到国土资源局办理不动产权登记手续。
19.开发企业委托设计单位作出设计方案，报经市城市建设审批领导小组会议审批后，到规划局办理《建设工程规划许可证》。
20.市平台公司委托具有开发资质的房地产开发企业建设安置楼，通过公开招投标，确定勘察、设计、监理和施工单位，并签订合同，按规定办理相关手续。未办结施工图设计文件审查手续就开工建设的，工程质量监督单位不再介入，也不出具相关证明。
21.住建局出具《建设工程施工许可证》。开发企业根据《建设工程施工许可证》组织施工建设，并在省财金公司开设资金账户。市平台公司按照工程进度拨付建设资金给开发企业。
22.房管中心组织办理预售许可证。
23.开发企业申请质监站、消防、监理等单位办理竣工验收手续，并按程序办理竣工验收备案。
24.镇街区会同市平台公司组织棚改居民选房，依据拆迁安置协议与棚改居民结算拆迁补偿款，拨付棚改剩余安置楼建设资金。
25.结算完成后，棚改居民回迁。
26.镇街区组织棚改居民缴纳相关税费，办理不动产权证。
(二)货币化补偿安置
27.对于选择选购商品房安置的棚改居民，按政策拨付奖励资金后，余款由市平台公司按购房入住进度，结合贷款银行要求，分批拨付到房地产开发企业预售资金监管账户。其中居民签订购房合同并报市房管中心备案后，拨付余款的30%，房地产开发商交房时再拨付余款的50%，办理不动产产权证时结清余款。
28.对于选择自由支配补偿款安置的棚改居民，在拆迁开始时除拨付奖励资金外，由平台公司根据市棚改办资金拨付审核意见分批拨付棚改资金，资金直接拨付镇街区财政所，由各财政所拨付到拆迁居民个人，拆迁完成后拨付剩余资金。
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