文 | 余飞
01
房地产，调整依旧
国家统计局公布的最新数据一言以蔽之：
自去年四季度以来大力托举楼市取得了不错效果，跌幅在收窄，但仍没有跳出下跌范畴。
国家统计局数据显示：
1
-
2
月份，全国房地产开发投
资
10720
亿元
，
同比下降
9.8%
，降幅比上年全年收窄
0.8
个百分点；其中住宅投资
8056
亿元，下降
9.2%
，降幅收窄
1.3
个百分点。
来源：国家统计局
从走势可以看到，9.8%这一跌幅是自去年4月份进入两位数下跌之后，跌幅再次回到了个位数下跌。
收窄势头很好，但仍没有改变自2022年4月份房地产投资下跌以来的趋势，这一跌势已经持续了近三年。
商品房销售跌幅也在收窄。国家统计局披露：
1
-
2
月份，新建商品房销售面积
10746
万平方米，同比下降
5.1%
，降幅比上年全年收窄
7.8
个百分点；其中住宅销售面积下降
3.4%
，降幅收窄
10.7
个百分点。新建商品房销售额
10259
亿元，下降
2.6%
，降幅收窄
14.5
个百分点；其中住宅销售额下降
0.4%
，降幅收窄
17.2
个百分点。
来源：国家统计局
从跌幅走势来看，商品房销售跌幅收窄非常明显，从去年年初的超过20%跌幅，收窄到去年年末的超过10%跌幅，今年前两个月跌幅进入了个位数。
而且，从大板块来看，无论东部、中部、西部还是东北，无论房地产投资还是商品房销售面积、商品房销售额，没有一个板块增速回正。
02
跌幅收窄背后
乐观者看到的结果是：
虽然仍在下跌，但跌幅在收窄。
我个人认为，跌幅收窄的一个很重要的原因，商品房销售数据已经连跌了三年，而且是猛跌，现在只不过在过去成交量已经很低的基础上，再低了一些。
就像是一个人，三年前一个月赚1万块钱，过去三年持续下滑，去年一个月只有5000块钱，现在跌到了4900元。
全国商品房销售面积和销售额同样是在2021年见顶，2022年直接从之前的“双18”跳水至
“双13”，当年商品房销售面积下跌24.3%，商品房销售额下跌26.7%。
2023年跌至“双11”，商品房销售面积与销售额跌幅分别是17.75%、12.5%。
新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%。
商品房销售数据跌破了“双10”，跌至“双9”。
制图：城市财经；数据：国家统计局
制图：城市财经；数据：国家统计局
整体来看，2024年的商品房销售面积只有2021年的54%，商品房销售额只有2021年的53%。
而现在，只是在已经腰斩的基础上，不再大跳水，而是小幅下跌。
这一现实，会击碎很多以为今年房价会上涨的人的信念。
你总不可能用一个完全站不住脚的跌幅收窄数据来佐证房价会上涨吧。
而且，最关键的是，房价上涨的那些年是什么成交规模？都是15万亿以上的销售额，17亿平方米左右的销售面积。
退一步讲，即便今年能够跌幅持续收窄，到年末“双8”的成绩，也即销售面积8亿平方米，销售8万亿元，这样的规模能够撑起房价的上涨梦想吗？
国家统计局公布的2月份70个大中城市房价数据，就是最好的说明。
3月17日，国家统计局公布了70个大中城市新房与二手房价格变化数据。
新房价格环比上涨城市数量为18个，较1月份减少6城；下跌城市有45个，下跌城市个数占比约64%。
更能反映市场真实价格变化的二手房，环比只有三个城市上涨，其余全在下跌，同比则无一城上涨。
而且无论是国际机构，还是现实，都在告诉我们，未来的成交规模，可能会长期维持在这个低水平，即便未来经济形势转好，也反弹不到哪儿去。
中国人口已经三连降，目前公布常住人口数据的12个省市自治区中，有7个人口负增长。
制图：城市财经；数据：各省市自治区统计局
人口是楼市的基石，基石晃动，会对房地产构成长期、持续利空。
过去，虽然房价相比于收入也很高，但杠杆率不高，且对未来有盼头有干劲，红红火火，大家的收入蒸蒸日上，对未来预期满满。
