这段时间，为了对当下北京楼市有更深刻的理解，我和团队绕着北京全城踩了一遍盘。
结果发现整个市场呈现一种有条不紊的状态，也可以说，当下的北京市场在上一轮暴风雨的洗礼后，变得异常成熟，这个成熟来自于买方和卖方之间的“博弈平衡”。
市场没有任何炒作的氛围和空间，购房者理性且挑剔，开发商要想把房子卖出去，卖得好，就必须真刀实枪“做文章”。
例如对城市资源的摄取是否足够；房子建造质量不仅要过关，还要考虑有没有差异化特点，主打科技还是健康，亦或是工艺价值。
由此，平静的市场水波下面暗流涌动，各家开发商的产品百花齐放。而且为了试图满足不同的购房需求，许多开发商在不断下沉价格，在有限的条件下建造更高性价比的产品。
在区域方面也是如此，原来所有价值都集中在了北京5环的核心区内，而现在随着北京都市圈轨道交通的向外延伸，6环外也在打造各自的价值高地，与主城区形成“多点互联“的卫星城关系。
在这其中，有一个地方可以称作当下北京为数不多的价值洼地，值得一说，它就是北京后花园——密云。
补齐的短板
高达73.63%的林木覆盖率，高于市区40倍的空气负氧离子含量，华北地区最大的人工湖泊“密云水库”，奔流不息的潮白河，共同让密云坐稳了北京生态质量第一的位置。
的确，对于喧嚣繁华的北京城来说，密云山水背后的静谧显得更加金贵。
每逢四季交替之际，我都会坚持去一趟密云，因为在这里能感受到北方风景的轮转，是释放焦虑不错的选择。当地还有很多新开发的旅游小镇，例如古北水镇、雾灵山庄等，都可以留下家人的回忆。
密云的风景资源优质，非常宜居。过去，北京人也一直在追寻这里居住的价值，例如新兴的潮白河别墅区正是这样背景下的产物，但大部分人都把它作为休憩心灵的第二居所。
其根本问题就是“距离”。在很多人的印象里，密云实在太远了。
然而很多人没想到，距离有一天可能不再成为桎梏，尤其是基建如此发达的今天。
据规划，2020年底，京沈高铁要实现全线通车，从朝阳区酒仙桥去密云只需要15分钟。这意味着，在朝阳望京、或者CBD上班的人群，去密云甚至要比去中心城区还要快一些。
再看房价，密云现在二手房均价是每平米2万多，紧挨着的顺义是4万多，而朝阳望京酒仙桥则是7万多。
15分钟，将近5万元/平米的价差，唤醒了密云的居住洼地价值。而之前人们一直把密云作为旅游第二居所的价值观，也升格为刚需自住的可实现性。
很多读者问我，在年底开通京沈高铁开通之前，密云有哪些楼盘值得关注？
今天为大家推荐一个性价比很高的盘：总价不到200万即可上车的密云低密精装洋房「恒大上河院」。
左右逢源
位置不错，不单距离上面提到的京沈高铁只有2公里，而且紧挨着京承高速密云出口，驾车到市区北四环约30分钟左右，可以说是当下密云在售项目中距市区最近的住宅项目。
在很多人眼里，北京城区近郊最担心就是生活配套问题，有些人买的近郊盘非常新，新到人烟荒芜，附近连个像样的商场都没有。
但恒大上河院周边并非一张白纸，其正好位于密云老城区和新区之间交汇的位置。
密云老城区的历史有些年头了，不比北京核心区时间短，这些年配套发展成熟，医院、教育、商业齐全。而新区又是未来政府大力发展的产业区域。
前段时间我去项目探访，大概开车5分钟就到了万象汇和鼓楼商圈。
其中，万象汇商圈以建面约15万方的商业配套“华润万象汇”为中心，这里有博纳影院、北京近郊第一家迪卡侬、物美超市、优衣库等国际快时尚品牌，无论是购物还是娱乐都是很方便的。
除此之外，项目周边最大的亮点就是对教育资源的摄取。
据规划，恒大上河院自身配置了3800㎡的幼儿园。社区周边还有密云五小、密云二中、北交大附中密云分校……其中值得一提的是老牌名校密云二中，其为北京市重点中学，每年升学率保持在97%以上，其中985、211重点大学升学率保持在77%。
孩子的教育问题解决了，其实家庭一大半的烦恼也就消散了。成熟优质的九年一贯制教育，意味着在这里购房有足够安心的保障。
这么看来，背靠青山绿水，呼吸着全市最新鲜的空气，再加上完善的教育，这样的成长环境无疑是北京孩子最幸运的设定。
融景于院
恒大上河院取这个名字很有说道，每一个字都可以拆分出含义：
上风上水之地谓之“上”；两河交汇之处谓之“河”，中式园林建筑谓之“院”。
第一次听到这个案名后，大概在脑海里可以还原出一副图，一个坐落在潮白河畔，借以山势地利，温婉别致的一处院子。
恒大
上河院效果
图
的确，在了解到项目具体数据时，不免让人惊讶。例如，容积率低至1.58，很少在北京市场中出现过。
低密有一个好处，就是一切都不会显得那么拥挤，每一户人家都像是独享这片山林，而社区与周边的风景生态充分融合，又让整个社区与城市“格格不入”。
恒大上河院中的园林面积达到12000㎡，到处弥漫着木、乔、灌、花、草，与密云花草林木相结合，我给它总结为“院中园，景中景”。还有1300㎡的中央湖景，将社区园林景观升格了一个级别。
我个人对新中式建筑是比较喜爱的。厚重典雅、简洁大方，在建筑错落有致的细节中，能看到属于我们东方的历史文化沉淀。
这次恒大上河院引用了豪宅才有的设计，甚至将归家礼序设置为五重，从门-厅-堂-园-苑，还原了皇家规格的移步异景，疏可走马的意味。
这种设置有一个典型的好处就是，每过一重礼序，就会被一个空间的景致脱去城市的牵扰，回到家中，只剩下与充满亲情温暖的生活。
我向来认为生活是需要一些仪式感的，这跟矫情无关，而是关于你对生活的热爱，对幸福的敏感，乃至有时候它是一种结束，也是一种开始。
满满的诚意
在建造工艺和配套设计上，可以看出，恒大上河院一直在用豪宅的高配形式拉升格调，但在户型设计上，又看到了它对当下刚需购房人群满满的诚意。
据消息称，项目覆盖约70-145㎡二至四居产品。这么算下来，70平米的房子，总价不到200万元，60-80万即可上车。
在户型设计中，达到了优化极致的明厅、明厨、明卫、明走道、明卧室的户型格局；动静分区、主次分区、洁污分区；大面积全景开窗，部分户型还附赠了飘窗，用于扩展视野。
