高温炙烤下的2月北京楼市，在展现出惊人的极端化现象后，终于迎来了政府的一盆“冷水”。近70万次带看，却只成交一万多套，过去一个多月的北京二手房到底经历了什么？
夏至未至，但暑气却已开始撩人。这可能是对过去一个多月北京楼市最恰当的描述。
三月的第二个周末，广安门附近的一个小区里，一位陈姓业主正在接待过去两天里的第7波看房人。他们分别由不同的经纪人带领，其中一位链家的经纪人说，这个小区过去30天仅他们公司就带看了两千多次。即便这小区的房价已接近10万元，但过去一个月还是卖了五十多套。
而往北到二十多公里外的回龙观去看，那里情况更甚。龙泽附近的一个相对便宜的小区，过去30天成交了八十多套房子，平均每天就有近3套房源落定。刚关注的房源用不了多久就下架，一个利用晚上前来看房的上班族在走向地铁站的路上感叹，太可怕了。
这些还只是热浪的延续。上个月，仅链家一家中介，就接待了近70万次看房。这个数字超乎想象，比2016年楼市火爆时任何一个月都要夸张。
在新房供应不足，且高端遍地的时代，今年以来的北京二手房，似乎一个转身就成为楼市的主角。各种夸张的买房故事和数据背后的现实，让买家和卖家都仿佛置身高温炙烤之下。
但整个城市都在谈论房子的情况，很容易让人忽略另一个极端的现实，来自北京建委的数据显示，整个2月，全北京只成交了14416套二手房，这比过去一年任何时间都低。
“排除其他因素，我并没有觉得现在这个情况特别异常，看房的确是多了，但成交还是相对理性，业主不愿意让价，购房者也比去年更挑。”一位从事中介行业十年多的经纪人认为，2月发生的情况并没有太多不正常。过去十年，几乎每一个调控后的新年都会反弹。
这位经纪人所在的望京区域算是眼下一个相对理性的楼市样本。因为区域内的学区不算最好，各类资源也都不远不近，楼盘有新有旧，基本以自住功能完善的大户型居多。这里的二手房均价目前几乎都在8万元以上，且随房龄和位置梯次递涨。该经纪人称，他们最近接待的客户多数都会货比三家，而这种情况在去年最火爆的时候几乎没有。那时候更多遇到的是业主纷纷坐地涨价。
但对于北京这座资源稀缺的城市来说，类似望京这种各方面相对平均的市场，并不具代表性。像在广安门、回龙观这样有着鲜明标签的区域，购房者络绎不绝。虽然人们的热情中带着担心，但只要还有能力，似乎没有太多人选择观望。
政策走向的不明确曾是一部分担心的由来。据财新最近报道，2月有部分银行的北京分行已经暂停放款。而在此之前，陆续有报道称，一些银行目前都已接到了放款额度收紧的通知。3月16日，中国人民银行上调公开市场操作利率10个基点，不少分析师认为，其主要目的也是为了控制近期再度升温的房地产市场。
信贷从来都是控制楼市最见效的手段。但影响人们决策的也不只有宏观条调控的手腕。“学区、位置，基本是最关注的，尤其现在快到学生报名季，所以学区房特别热。”一位中介公司的高管恰好最近也在换房，他认为过去一个多月的火热主要源自周期节点和资源争夺的加剧。
“信贷收紧是一个信号，但只要还在他能力之内，又符合最主要的要求，应该就不会太犹豫。反而会因为担心政策加码变得更积极。”
以资源决定价格的市场行情，过去一个多月里在北京达到顶峰。这里面很大一部分原因来自北京购房群体本身。在土地稀缺、新房高端化、低价盘郊区化的多重效应下，这个曾经每年吸引最多外来人口的城市，如今的购房主力正仅限于拥有一定资产，且对各类生活资源有强烈需求的置换人群。刚需正在退出北京楼市的核心圈，从业主到开发商，对他们的关注已越来越少。
另一方面，由整体价格提升，导致的置换门槛也在逐渐提高。上述那位望京区域的经纪人称，他们片区限制成交的最大因素是买、卖双方各自的换房周期。“都是卖一套换一套，时间点对不上可能就错过了。”
来自克尔瑞的数据显示，今年2月北京二手房的成交套均价在259万元左右，比去年2、3月高出五十多万元。这还是平均了怀柔、平谷等远郊在内的全市所有区域的数字，如果只看五环以内，已经没有哪儿的二手单价会低于6万元。
价格在涨，又都是改善需求，这也促使买房人的腾挪空间更小。面对动辄近千万元的房子，资金周转的时间限制，决定了他们只能尽可能的多看几套。
对政策的担心，对资源的渴望，外加有限的购房能力。三者合力，造就了过去一个多月，北京二手房表面火热，实际成交低迷的极端局面。整个楼市的每一个细分市场，从学区房到改善户型看起来都是一片红火，但综合起来整座城市的实际情况并没有人们想象的那样疯狂。
不过在这种局面之下，二手房价上扬的情绪正在愈演愈烈。一方面是整个市场的供应量仍显不足，已链家数据为例，他们在2月接待了13万新客源，但新挂出的房源却只有4万套。另一方面激增的看房人展现出旺盛的需求，这令一些业主更期待卖个好价。
高温炙烤下的北京二手房显然还没有到达它的“最高温度”。但这种似乎还在不断加热的情绪，让不少人感到担心。
“一直在北苑和常营看，对我来说交通都是死穴。常营年前还6万元一平，现在快7万元了，北苑给的时间又太短。纠结死了，北京到底要不要加码限购？”这是早在三月的第一个周末，一位从去年11月起开始看房的购房者站在过户大厅发出感慨。他最终选择了时间更充裕的常营。
不过，这样的纠结可能已经不会再有了。3月17日，北京宣布调控升级，对拥有1套住房，或无住房但有商业住房贷款记录、公积金贷款记录的人群，首付比例将不低于60%。购买非普通自住房的首付款比例将不低于80%。同时暂停发放期限在25年以上的个人住房贷款。
这能不能成为一盆降温的“冷水”，还未可知。“认房又认贷”的门槛提高将会给很多人带来限制，但另一方面，市场已经改变，主力人群对资源需求不会减弱，这将促使对优质资源的争抢更加激烈。
三月已过半，北京的天气越来越热。而面对旺盛的需求，每个周末拥挤在过户大厅里的人，似乎还在变的越来越多。
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