黄奇帆：房地产和实体的十大失衡及五项应对举措

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来源： 黄奇帆 复旦大学演讲

2017年5月26日，原重庆市长、现全国人民代表大会财政经济委员会副主任委员黄奇帆，在复旦大学举行了一场“关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考”的讲座。

以下是正文：

房地产和实体失衡的十个方面

1、土地供给量的失衡

中国农地转建设用地 每年800万亩土地。加上计划外征地，每十年国家用掉一亿亩土地。因此，80年代23亿农地，改革三十年到当前还有20亿。每年一万亿粮食，需要八到十亿亩地，五六亿土地给蔬菜水果，按照肉类人均年消费40公斤算，五千万吨肉类，1比4饲料比，需要四五亿亩地。

所以中国的粮食是不够的，需要进口，为保障粮食安全，十八亿亩农地是红线。因此，当前已经达不到800万亩每年了。15年770万，16年700万，17年600万，城市用地将来越来越不够用。

每年建设用地有35%是农村里的建设用地，水利交通等等。真正城里可以用的只有三分之二，这其中有公共基础设施占比50%以上，工业用地占比30%多，今年600万亩有22%给工业。住宅占到600万亩的10%，这个比例是不平衡的。纽约欧洲住房用地占到25%。

2、土地价格的失衡

房价问题是货币还是土地？货币是通胀，一切商品应该都涨，因此房地产价格还是土地价格问题。房子有折损会贬值，但是土地会升值，土地升值有三个原因：

一是香港来的土地拍卖制度，黄在浦东新区组织去学习，然后开始了中国第一轮土地拍卖，拍卖是阳光作业，可以避免腐败，但是没有封顶制度，也推高地价。

二是土地本身供不应求，每年新进城镇人口1300万（去年），1300万人如果每人四十平米，按一比二容积率算，需要的地和现在供应的大体相等，但这是全国情况，对于人口流入的大城市显然不够。

三是旧城改造推高地价。新增城市的面积每年都有指标，市长搞旧城改造不需要指标，所以旧改很多。但是，旧改的拆迁成本很高，相当于原来的地价两倍，比如一开始七千，拆了再建，土地就一万五，再拆土地价格就是一万五加土地成本。所以房价就被推起来了，高地价是制度性的，跟人没关系。

3、房地产占用社会资源失衡

投资，金融，地方收入占比都太大，导致失衡。大体上一个城市的房地产投资不要超过投资的25%。六分之一理论：租房的钱占到收入六分之一以内，买房占到一生收入的六分之一。一个城市的房地产投资不要超过GDP的六分之一。

4、金融绑架

一百多万亿的贷款余额，有27%以上是与房地产有关的，但是房地产占GDP的比重却只有7%。新增贷款46%是房地产，主要银行提供给地产的贷款占比高达百分之七八十。

5、税收

全国税收当中35%来自房地产，但是中央没有房地产收入，全在地方。地方税十万亿，有四万亿跟房地产关联，再加上土地出让金和土地基金3.7万亿，那么地方税有7.7万亿是房地产，地方政府没有房地产就要断粮。

6、销售和租赁失衡

美国的地产一半自主，一半租赁，新加坡77%是政府提供的公租房。我国每年新增房地产租用的不到10%，医疗教育跟产权挂钩，跟谁住没有关系，对租客保护不到位，随时可以赶走。

7、销售房价和收入比的失衡

现在中国一线城市买房需要四十年的收入（平均意义），伦敦的房子也只需要十年收入。所以，对于供不应求的城市住宅要多造，供过于求的城市要少造。世界范围内，城市人均住宅40平米比较合理。

8、商业用地失衡

写字楼的需求，作为城市商务中心区，一般中等城市每两万元一平米，大城市四万一平米，办公楼最多只需要6000万平米。商铺总量按每两万元GDP一平米计算，上海商业零售额一万亿对应5000万平米。另一种算法每一个人两平米商铺，上海2400万人，所以基本上五千万平米商铺。

9、房产商在运行过程中的失衡

政府土地储备少，房产商土地多，售后回租，切碎了卖，等等违规操作骗老百姓钱，要加强管理。

10、政府管理失衡

经济下行，要刺激，往东调整；经济上行，要平抑，往西调。缺少符合经济逻辑的措施。

调控措施有五个建议

1、土地，需要刚性措施

一是盯住人口来供地，一个人供地100平米。这个意义上，上海2500万人需要2500平方公里。要看人口来定土地，产业跟着规划走，人口跟着产业走，土地跟着人口和产业走。

二是要定下法律按结构来分配建设用地功能。工业用地要紧逼不能慷慨，逼着工厂公司集约节约。有些城市动不动五十万平米商业综合体完全是浪费。

三是土地拍卖价格，不超过当前地价的三分之一。中心城区的旧城改造不能按照不亏本的原则来卖，把郊区的出让金补到市中心的高地价地区。

2、金融措施

一是守住底线，开发商买地必须自有资金，原理是开发商对房地产的总投资是一比三，资本金占到25%，工业企业一比二，三分之一资本金。土地批租的自有资金，加房地产的开发贷款，再加购房人的预售金，自有资金与贷款总比例不超过一比四。

但是现在有人在开发中的融资达到一比九，买地只有30%是自己的，三七开。房产商比的是背后金融系统的实力，谁融资能力强谁拿到地王，靠地价上涨来还债。地产融资缺乏隔离墙。一切买地的钱不准借债，那么m2到房地产就没入口了。

重庆，（某）工业企业借了17%高利贷买了三十亿地，结果五年后贷款变成六十亿，房子只能卖四十多亿，最后倒闭。所以要斩断土地拍卖用借款的链条。（小编注：现在已经斩断的差不多了，银行+基金+信托）

二是盯住房地产商的资金结构。

三是管住居民买房融资，首付比例问题，第三套要全额付。美国容易，美国有三千家银行，但是房地产按揭贷款只有五个机构，覆盖80%的人。（我国）银行对居民的贷款状况比较粗放，甚至银行自己有萝卜章给客户开收入证明。各个银行的账户是孤立的，对客户情况不清楚。

3、税收制度

一是三端调控。高端有遏制，中端有鼓励，终端有保障。比如豪宅契税5%，普通房1%，保障0.2%。如果要短期卖印花税再加（学香港）。中端老百姓买房税收有抵扣，比如按揭贷款抵扣所得税。

二是物业税房产税，物业税根据增值的额度来计税，有多种抵扣，老百姓压力不大。对资源配置有好处，对破除房屋至上的思想意识有好处。

4、租房制度化安排

三类：政府的公租房，习主席14年说，一个大城市总有20%人买不起房子，需要政府来建，五个要点，

一是比例在20%，对象是农民工学生和困难户。

二是三配套，公共基础设施，派出所，居委会。

三是国家的，不能有二房东赚外快，

四是不能造成贫民窟，应该和商品房行成一比三的比例。

五是租金，家庭收入六分之一。公积金应该可以用来付房租，房租抵扣个人所得税。租客可以享受公共资源，一视同仁。

5、地票

中国土地制度背景是耕地不够吃饭，不像巴西60亿亩可以休耕轮种。要做两件事：

第一是集约节约使用土地指标，农地和工地要节约，商品房要多给。

第二是农民进城要放弃土地，其实世界上城市化进程没有减少耕地，在农村人们用地分散，进城就集约了，所以农民进城，农村地就多了，但是中国农民两头占地，所以耕地每年都在减少。

要把农民进城以后的宅基地和农村多余和废弃公共措施，复垦成为农地。但不是所有地方都要复垦，二十五度坡度以上都要退耕还林。很多农村缺少复垦的资源，不要复垦野地，复垦废弃的宅基地和设施，腾出指标让房地产商去造房。房地产商买了地票，补贴农民收入。重庆每年15-20万亩地，重庆每年两万亩地票，主城房产商都买地票，用地指标让给万州等小城市。

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