【中信建投地产 | 年报点评】万科A：业务发展秉承长期主义，业绩稳健财务优势明显

地产加把劲 · 公众号 · 房地产 · 2021-04-01 00:00

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题图为上海万科南翔印象城MEGA

疫情

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核心观点

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业绩稳中有增，管理效率持续提升。 2020年公司实现营收4191亿元，同比增长13.9%，实现归母净利415.2亿元，同比增长6.8%。归母净利润增速低于营收增速的主要原因在于综合毛利率的下滑，报告期内公司综合毛利率为29.25%，较2019年下滑7.0个百分点。公司管理费用率下降明显，营收口径和销售金额口径的管理费用率分别为2.45%、1.46%，分别较2019年下降0.55个、0.29个百分点。

销售增速转好，投资拿地趋缓。 报告期内，公司实现销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%，好于2019年3.9%的增速表现。全年新获取项目对应总地价2114.8亿元，同比下降8.8%，已连续两年减少，且拿地金额占销售金额的比重为30%，较2019年下降6.7个百分点。

杠杆保持低位，融资成本优势业内领先。 截至报告期末，公司“三道红线”指标处于监管黄档，现金短债比为2.28x，净负债率为18.9%，扣除预收款后的资产负债率为71.7%。报告期内，公司各渠道融资成本均处于行业低水平。公司银行贷款的融资成本低于5.70%、债券融资成本在1.90~5.35%之间，其他借款在2.30%~6.16%之间。

多元业务枝繁叶茂，分红比例提升。 多元业务中，物业服务、租赁住宅、仓储物流服务三大板块表现亮眼，而商业运营开发与运营板块则由于上半年受疫情影响，整体增速表现平淡，但储备丰富，未来增长潜力大。2020年度拟派发现金股息145.22亿元，占归母净利润的34.98%，分红比例较2019年提升4.6个百分点。

盈利预测与投资建议

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风险提示

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1）房地产销售规模增长不及预期。 2）布局城市调控政策力度超预期。

业绩稳中有增，管理效率持续提升

业绩稳中有增，毛利率有所下滑。 2020年公司实现营业收入4191亿元，同比增长13.9%，实现归母净利润415.2亿元，同比增长6.8%。公司营收的增长主要由房地产开发业务结算面积增加，报告期内公司开发业务实现结算面积2889.4万方，同比增长17.4%，带动结算收入3774.2亿元，同比增长13.0%。而归母净利润增速低于营收增速的主要原因在于综合毛利率的下滑，报告期内公司综合毛利率为29.25%，较2019年下滑7.0个百分点，公司综合毛利率的下滑主要由开发业务前些年低毛利率的项目结算所致，这是行业的普遍现象。

管理效率持续提升，未来业绩增长仍有较 好保障。 报告期内，公司销售费用率有所提升，营收口径和销售金额口径的销售费用率分别为2.54%、1.51%，较2019年均提升0.08个百分点，但管理费用率下降明显，营收口径和销售金额口径的管理费用率分别为2.45%、1.46%，分别下降0.55个、0.29个百分点，故整体销售管理费用率仍有改善。截至报告期末，公司已售未结金额6981.5亿元，同比增长14.6%，是2020年营收的1.67倍，未来业绩增长仍有较好保障。

销售增速转好，投资拿地趋缓

销售增速转好，城市深耕优势凸显。 报告期内，公司实现销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%，好于2019年3.9%的增速表现；实现销售面积4667.5万方，同比增长13.5%；销售均价15086元/平，较2019年下降1.7%。五大区域销售贡献度维持稳定，南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域及西北区域销售金额占比分别为21.3%、33.8%、21.3%、16.4%、6.6%。公司在2020年的销售金额占全国商品房市场的份额约4.03%，在23个城市的销售金额位列当地第一，在14个城市排名第二，城市深耕优势凸显。

投资拿地趋缓，土地储备仍较为充足。 公司投资拿地继续降速、合作拿地比例继续提升。公司全年新获取168个项目，总规划建筑面积3366.5万方，对应总地价2114.8亿元，同比下降8.8%，已连续两年减少，且拿地金额占销售金额的比重为30%，较2019年下降6.7个百分点，其中权益规划建筑面积2058.8万方，对应权益地价总额为1381.5亿元，拿地金额权益比例为65%，较2019年下降1.5个百分点。截至报告期末，公司在建项目总建面10787.6万方，规划中项目总建面5050.8万方，两者合计15838.4万方，足以保障未来4年以上的结算增长需要，土储仍较为充足。

杠杆保持低位，融资成本优势行业领先

杠杆保持低位，融资成本优势业内领先。 截至报告期末，公司“三道红线”指标处于监管黄档：现金短债比为2.28，较2019年末提升0.55；净负债率为18.9%，较2019年末下降15.8个百分点，一直处于行业的低水平，且远低于监管标准；扣除预收款后的资产负债率指标踩线，截至报告期末为71.7%，较2019年末下降4.8个百分点，逐步接近监管要求。截至报告期末，公司有息负债中一年内到期占比32.1%，较2019年末下降4.3个百分点，期限结构更趋健康。报告期内，公司各渠道融资成本均处于行业低水平。公司银行贷款的融资成本低于5.70%、债券融资成本在1.90~5.35%之间，其他借款在2.30%~6.16%之间。

多元业务枝繁叶茂，分红比例提升

多元业务中，物业服务、租赁住宅、仓储物流服务三大板块表现亮眼，而商业运营开发与运营板块则由于上半年受疫情影响，整体增速表现平淡。 1、物业服务板块方面，报告期内万科物业正式更名万物云，并发布针对商企服务的“万物梁行”、针对城市空间服务的“万物云城”等品牌，期内实现营收182亿元，同比增长27.4%；截至报告期末，万物云在管面积你5.66亿平，较2019年末增长25.8%。上半年实现收入67亿，同比增长26.8%。无论从收入体量，还是在管面积来看，都是当之无愧的行业领头羊，并展现出全业态、全业务、科技化的全面发展态势。2、租赁住宅板块方面，报告期内长租公寓营收达25.4亿元，同比增长72.3%；截至报告期末，公司运营管理长租公寓18.44万间，累计开业14.24万间，已开业项目额的整体出租率超过95%。3、仓储物流服务板块方面，报告期内，万纬物流管理项目（含非并表项目）的营收18.7亿元，同比增长37%，其中冷链营收增长达到60%，表现亮眼；截至报告期末，万纬物流总可租赁建筑面积为1148万方，累计开业面积700万方，其中高标库和冷库稳定期出租率分别为94%、77%。4、商业开发与运营板块方面，报告期内实现商业（含非并表项目）业务营业收入63.22亿元，同比增长4.33%；截至报告期末公司（含印力）累计开业的商业面积989.8万方，已开业项目整体出租率为87.4%，规划中和在建建筑面积为435.4万方。

分红比例有所回升。 公司2020年度拟派发现金股息145.22亿元，占归母净利润的34.98%，分红比例较2019年提升4.6个百分点，按照拟派股息计算当前市值对应股息率在3.98%，此角度具备一定配置价值。

盈利预测与投资建议

略

风险提示

1）房地产销售规模增长不及预期。若销售不及预期，可能会影响盈利预期。

2）布局城市调控政策力度超预期。若房地产政策趋紧，可能对销售产生不利影响，进而影响盈利。

【中信建投地产 | 年报点评】万科A：业务发展秉承长期主义，业绩稳健财务优势明显

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